欢迎来到物业管理知识分享系列，这个系列为的是更好的服务解答我们业主朋友们或许会碰到的问题。本期内容为您演示收到Midas的收租报告后，应该如何解读报告，像收入和支出等不同明细。
每月收支报表解读
这个租金报告的右上角是一个总结，像这个业主在9月1日至10月3日的租金收入为$4,298.54。那么往下看，这里的money out指的是业主需要支付开销的部分，而money in则是收入进账的意思。Status这里可以看到这套物业的每周租金以及租客搬走的时间，方便有多套物业的业主查询。
Income收入这一栏说明业主9月份收到$4400的租金，加上租客缴费的237.34的水费，一共为$4637.34。而需要支付的expense开销是给Midas物业管理的费用，共计$338.8, 这里已经包含了政府所征收的10% GST税款 $30.8。所以收入减去开销后得到$4298.54，也就是业主会收到的该月租金收入。有些时候我们会遇到帮业主交付各类账单，譬如市政费，物业管理费，保险，防昆虫白蚁年检，维修，烟雾报警年检费等，都会直接从租金里面扣，这个加值服务也是为了方便业主在财政年度报税，之后我们再分享如何解读财年报表。
而左下角的Balance Carried Forward指的是业主当月份的部分或全部收入被带到下个月，通常是遇到支出费用大于收入的时候。但像这个案例，收入减掉支出所剩余的$4298.54全部打到业主指定账户，那么carry forward的部分自然就为零。
业主什么时候不会收到该月租金收入？
现在难度升级，业主什么时候将不会收到该月的租金收入呢？一般两种情况，一个就是租客提前预付了几个月的租金，我们一般在当月收到后，扣除一部分未来需要支付账单的预留金之外，都一次性打给业主了。第二种情况就是支出大于金额。我们来看一下这个有两套物业的账单。首先同样看一下账单右上角，这个业主有两套物业，7月份的租金收入为零。
我们暂且不管第一页的summary总结，往下滑看第一套物业的income收入共为990.74，而expense支出则为$1366.70，income收入减去expense支出得到-$375.96，意思是说7月份针对第一套物业，业主还需要支付$375.96。
那我们看看第二套，income收入为$1050，expense支出则是$101.20，所以业主第二套物业的租金收入为$948.8。
现在回到第一页net income净收入的部分，由于业主同时让我们管理两套物业，所以可以直接将第二套物业的收入948.8减去第一套还需要支付的部分$375.96得到574.84。
这个月第一套物业还多了一项未支付的地毯清洁费$850，因此这个时候开销大于收入，就出现了withheld暂扣租金的情况。可能有些业主会疑惑，为什么不直接将地毯清理的费用放到expense支出里面？如果按照正常的计算流程，业主七月份收到的账单就会成负数，又或是需要业主额外花时间去支付这笔账单。因此我们为了方便及节省业主的时间，withheld的暂扣租金$574.84将直接加到下个月账单中的opening balance期初余额。
一起看一下八月的账单，第一套物业的expense支出栏目中扣除了上个月还没支付的地毯清洁费。那么八月份两套物业的总共净收入net income为$1351.98，加上7月份withheld的暂扣租金$572.84，共计$1924.82将一并转到业主的指定账户。
Weekly paid to和effective paid to的区别
我们都知道澳洲收租是按照每周租金去算的。譬如这个报表单上写的每周租金$530/周。一般分为两种情况去理解这两个概念，第一种是最直观简单的，就是租客按照每7天一个周期去付，譬如每周一付，或者每2周，每4周一付。
那么Income收入这一栏的status备注是不会出现part payment部分付款或者effective paid to实际租金付到日等字眼，因为effective paid to的实际租金付到日和 weekly paid to 周租金到期日是完全吻合的。
第二种情况如图所示，同样是在income收入这一栏的status备注可以看到多了一个part payment部分付款 $511.43，那么这个金额显然不是周租金$1100, 那么物业管理软件后台系统会自动计算这个$511.43 所对应到的effective paid to 实际租金付到日。这就是为什么你会发现如果出现part payment部分付款的这几个字眼，那么这个effective paid to 实际租金付到日跟weekly paid to周租金到期日是不一致的。无论租客是按周付，还是付了一个并不是周租金的金额，系统都会追踪自动计算出来相对应的日期。
我们物业经理也会根据系统给出的数据去判断租客是否按时付租，提前付到什么时间，又或者晚付了几天，这样就会一目了然。所以像这种付费的物业管理软件系统帮助我们物业经理大大提高了效率和精准度。所以有物业经理还在用免费的Excel的时代已经过去了。当然付费软件也分多种，我们目前使用的是澳洲历史最悠久的专业物业管理系统软件，虽然费用是最高的，但的确经得起历史考验，让我们使用起来更佳省心，客人们也会更加放心安心。
如何查阅年度财年报表
那么最后我们来说说年度财年报表，这也是我们公司为业主们免费提供的加值服务，方便大家退税。由于我们帮业主管理并支付房产相关的账单，这个年度报表总结了一整个财年房产的所有开销、收入以及税收，业主再也不需要为报税，去花费额外的时间和精力，找所有跟投资房有关的账单了，可以直接将我们统整好的financial report财年报表交给会计师即可，立即省下每年99元不等的，其他中介会额外收取的这部分费用！
那么滑倒报表最下方的closing balance，一般我们将净收入全数打给业主的情况下，closing balance为0。那什么时候会出现如图所示的closing balance仍有余额呢？其实这是一个客制化的贴心服务，我们在前几期视频中教大家合理避税时就有提到，有些人会通过延迟获得一些收入来减少某个财政年度的纳税。因此有些业主会根据自身的财年收入情况让我们特意withhold他们的租金收入，直到下一个财年再一并打到他们的账户。
總結
如果您对以上的案例分析有任何疑问或有更多物业管理方面的问题，欢迎联系我们。 好啦以上就是有关业主们如何查看收租报表的全部内容，希望对您有所帮助，我们下期再见！
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