布村买房必看！10大增值潜力最好的区域

今天我们来盘点一下布里斯班在过去10年间的10个房价增幅最大的区域，这里我们主要针对的是独立屋，不包括公寓或联排别墅。当然像corelogic, SQM research, abs等数据，每个月，每个季度都会有所不同，我们会分析这些区域的共同点以及增长迅速稳健的潜在原因, 仅供大家参考。但要注意的是数据和区域并不是一尘不变，这里提到的区域不做针对个人的投资建议。

Banyo位于布里斯班东北部，离市中心也只有15公里左右，Banyo是目前10大排行榜里唯一一个房价中位数不超过100万的区域，目前中位价为91万3，相比大布里斯班中位价1.1M，这个地区的房子还算是比较可负担，还款占家庭收入比例为21.08%。该区房屋每周平均租金为615澳元，回报率在3.93%，空置率为1%。十年间的房价增长为110.4%，Banyo 有所Australian Catholic Uni澳大利亚天主教大学，离火车站，机场，海边都非常近，火车线路直达布里斯班市中心。布里斯班机场区是除市中心之外的第二大就业中心，为周边居民提供了就业机会。

值得一提的是这10个地区都有一个特别明显的共同点，就是自住人口比例普遍都偏高。像Banyo的自住人口就高达69.1%，说明了这个区域包括环境都特别适宜居住。还有一个共同点就是这些区域的人口一定都是正向增长，但增长都比较稳定，也并没有那么高，像banyo的人口在2021记录的年增长率为2.15%。低人口增长也意味着这些地区近期不会有太多新的建设和房屋供应量，也没有大片土地进行再开发。

Wishart位于布里斯班15公里左右的南区，10年间的房价增长了110.6%，险胜Banyo。房屋中价位在1.35M，空置率1%，自住人士比例高达74.6%。我们都知道普遍家庭收入还款指数在30%以上的话就视为难以负担，Wishart的还款率在23.85%所以还是属于可负担性较高的区域。而人口增长率为1.5%，对比布里斯班周边一些新开发区以及新房源供应充足的Pipama年度人口增长就已高达9.67%。而Ipswich的south ripley作为大量新住宅项目兴建的地带人口增长率也将近5%。这也说明了人口增长并非房价增长的唯一指标，像我们接下来要讲的暴涨区，你会发现这些地区并没有新的产业开发，或许相较人口低密度，有着成熟优质社区才是吸引自住家庭居住的主要原因。

位于离市中心10公里左右，北区的Wavell Heights，近十年房价增长111.8%，该地区供应的单元房和联排别墅数量不多。自住比例占70%，中价位在1.2M澳元，这个地区主要是购买老房子推倒重建居多，实际上这些老房子的土地价值随着时间推移才是真正助涨房价增值的部分。也正因如此，Wavell heights的rental yield租金收益其实并不高，大约在3.2%，每周平均租金为650/周。近几年鉴于良好的地理位置，靠近机场附近，并且临近布里斯班大型Westfield Chermside购物商场，该区也开始吸引了一些投资客。家庭还款率在23.34%，每年人口增长1.48%，如此缓慢的增长率更像是自住人口扩张家庭的表现。

第七名也是视频中提及到多次，离布里斯班来7，8公里的东区Camp Hill，这个区海拔地势高，在过去10年房价涨了112.5%，目前中价位在$1.53M，其中69.4%自住，每周平均租金700，回报率为3.1%。空置率为1%。这个区的家庭收入超过18万2的占比最高，还款房贷占家庭收入比例为21.9%，Camp Hill的可负担程度超过前面提到的几个。这个区也是很多当地人在做subdivide，地一分为二，旧房推倒重建，新房的售价基本在$2m-$5m不等。由于缺乏新房屋供应，人口变化同样不意外，仅增长1.29%。

北区的Ascot，十年平均房价涨幅为113%。相信大家对这个suburb不陌生，是布里斯班top 7的富人区，离市中心6.5公里，中位价就高达2.41M，这个区的房子基本上都是一些高端high end的豪宅。Ascot空置率为0.6%，平均租金1100一周，租金回报算是比较低，仅2.2%。这时候你可能会问，租金回报那么低自主比例应该会相对比较高？Ascot综合自住比例59.3%，这个数据一般是根据postcode邮编进行分类，接壤的富人区Hamilton也是同一个postcode，自住比例低是受Hamilton沿河的高密度单元房住宅的影响。相信未来在Northshore Hamilton建设的奥运村会吸引更多人入住这附近的区，像在山上，跑马场附近的这些稀缺老贵豪宅价格只会稳健递增。

第五名是在西区，离市中心12公里左右的Chapel Hill，10年内中价位经历112.9%涨幅，目前中价位来到1.35M，平均租金800一周，rental yield租金回报3.5%，自住比例非常高，83.4%, 周边有不错的私公校，离昆士兰大学也只有10分钟的车程。该区居民收入比较高，还贷比例仅有19.11%，住在这里的也都是以专业人士，企业高管的家庭为主。像这样的suburb房价一般不会受到现金利率波动影响，也是投资房的不错选择。投资者可以考虑购买这些高收入人群出售的二手房。由于chapel hill也是老城区，人口增长维持在非常低的变化指数，仅1.13%。

Grange与chapel hill情况类似，多以独立屋房源为主。它位于布里斯班7，8公里的北区。过去10年增长114.5%，中位价在1.6M，平均租金785/周，回报率2.8%，由于附近有不错的学区，房子深受家庭喜爱，自主比例74.1%，空置率0.8%，年度人口增长1.48%，除了推倒重建，Grange基本不会有新增房源的可能性。

10年房价增长排行第三的是Kedron，靠近Wavell Heights，也是位于北区，离市中心10公里左右，10年增幅为117%，中位价1.19M。沿着Gympie road还是可以看到越来越多的townhouse和公寓在兴建。该区房屋平均租金为695一周，回报率3.2%，0.7%的低空置率。独立屋的稀缺会在未来增值更有优势。

银牌得主为Hendra，距离ascot不远，近10年房价涨了121.3%，强劲增长推动中位价目前至1.71M。周租金937，回报率2.9%，空置率1%。过去10年里，Hendra多为翻新工程，以及扩建房屋室内面积。人口增长极低0.84%，属于低密度住宅区。自主比例72.1%，该区家庭收入还款率25.1%，虽是榜单中10个suburbs中房贷还款比例最高的，但还是低于30%的可负担值。

获得10年布里斯班暴涨区榜首的是Gordon park，同样以独立屋的house为主。房价在过去10年中上涨了121.7%，中价位在1.42M，每周平均630租金，2.9%的回报率，空置率0.7%。Gordon park位于Grange北边，而kedron就在gordon park南边，相邻的三个suburb都入围了10大暴涨区。有意投资北区的小伙伴们可以留意一下这几个区域，当然从中价位和可负担性来看，买家还是需要有相对较高预算和资金。

以上就是布里斯班过去10年的10大暴涨区，从这十个地区分析总结下来我们可以看到最大的共同点就是这些地区都已经建设完毕，基本不会有新的房源供应或者土地开发。我相信稳健增长的人口和相对稀缺的房源，是这些区域的房价会持续增长的最主要原因，土地供应有限，只能是旧房翻新或推倒重建。因此只要这些地区有需求驱动，价格就会不断上涨。其次还有一些共同的特征包括多为自住人士、低空置率、人口有增长，但变化小等等，大家可以作为参考要素。当然这10个暴涨区域也不是一尘不变的，我们2年多前也做过这类视频，区域就会有所不同，感兴趣的朋友们可以点击这里查看视频，查看参考。