没看完这期内容 千万不要买布里斯班房产！

这四周需要履行Jury，去法院做陪审团的义务，真的是比上学上班还要紧张，所以更新比较慢，还请大家谅解，但这并不影响我和我们团队周中和周末帮助我们客户出租管理和买卖物业，获得第一手市场反馈。咱们今天视频就会聊一下目前2月份帮客户在布里斯班不同区域买卖出租的情况以及分享一下放假回来后的全澳房产数据。

我们1、2月份有不少从VIC州咨询买房的，大家普遍的诉求反馈，一个就是投资回报比会比在墨尔本高一些，也就是说花同样的钱，收益会更高，除了租金回报会高一些之外，土地税对于投资房来说，如果土地价值每年过了免征额度，是需要ongoing的一个长期费用。

大家都知道在VIC州，从2024年1月1日起，土地免征税额从之前的30万降到5万，如果是非居民身份或者在信托名下，只有2万5的土地免税额度，这的确会影响一大部分投资者的投资决定。

目前在昆州买投资房，土地税的免征额度仍然是$60万，远高于其他州。这也是其中一个原因为什昆州的房价即便过了疫情的暴涨期，不断加息后还可以持续增长，因为有比较良好的基本面外加有相对稳健的增值也是为什么大家看好昆州，外加奥运会的加持，也会让很多投资者更加愿意投资布里斯班房产。

这也不奇怪去年12月底大布里斯班就以78.7万的房产中位价超越墨尔本的78万，当然这个数值包括了公寓中价位，因为墨尔本的公寓占比要比布里斯班的公寓占比大，所以布里斯班综合房产的中价位会略高于墨尔本一点点。然而墨尔本的别墅中价位还是比布里斯班的别墅中价位高出至少$7万多。

独立屋中位价在1月份增长了1%，目前为888,628澳元，比上个月多出了12,637澳元，比三个月前增加了28,163澳元。这点我们也深有体会。

*我先做个disclaimer：在这里仅此分享我们团队在大布里斯班这几个不同council帮客户买卖出租房产的一个我们真实经历的情况，不代表个人投资建议也不煽动任何人盲目投资。

好了，我们先说大布里斯班，我们去年年底今年年初帮买家买在靠海边的东区，4/2/2 都在85万以内，租金也都接近$800/周，目前评估也有3%左右的资产增值，如果现在出售，售价也会超过$85万的价格，这几套房产的Gross rental yield租金回报也都在4.6%-5%之间。

即便是Ipswich / Logan council的物业，有些租金回报高于5.2%以上的物业，也都从去年的60多万，70多万，涨到今年70多万，80多万。不同的物业租金可以达到一周在$850-$960不等。在这里要祝贺我们的买家，投资的物业不光有一年至少10%的资产增值，租金这1，2年也有超过10%的涨幅。

回到布里斯班council，去年年底帮客户买在离布里斯班15公里左右，房龄10年左右的4房2卫双车库别墅，97万多拿下，租金$800多/周，回报在4.5%左右。交接时隔一个月，目前房价评估也有100万。

布里斯班内城区的房子，10公里以内的，这两周去看了几个拍卖，一个在East Brisbane，离市中心也就3、4公里，在地势比较低的街道，还有creek flood的风险 （当然这个房子不是帮客户看，只是我自己其中一套投资房也在这个区，所以去看一下），3房2卫1个车库，典型的Queenslander，简单翻新过，带个游泳池，地不到400平米，auction那天下着雨，来了20多组人，10分钟内就拍出高于平均指导价12万的售价。

另外一个在Camp hill的老牌富人区，离市中心6、7公里左右，也是翻新过的双层砖房， 拍卖当天30多组人，不到7分钟也是拍到了超过平均指导价10万的不俗成绩，买家都是当地自住洋人家庭。像这种离市区5、6公里的老城区的老房子，翻新过之后，基本拍卖当天都能卖掉，都是基本高于平均指导价的。但还有一些是需要做些简易翻修的房子，一般不太用拍卖的这种销售形式，当然卖家也想要卖到高于平均指导价，会有一定难度，如果几个open之后还没走掉，卖家也会重新评估售价，这也是很好的机会跟卖家中介做negotiation。

再看看布里斯班顶端学区房的情况，譬如Indooroopilly，St Lucia，离市中心10公里左右的距离，像这套翻新过的1920年代的Queenslander, 4房4卫3个车位，1160平米的大地，在上周拍出了$3.525M的惊人售价，这个售位也是高出了最高指导价。所以一般像优质的学区房，品相不错的物业，拍卖基本都高于最高指导价。

像顶端学区房在100万左右，保养比较好的联排别墅也基本在1-2次open之后就很快出售。不难看出一些离城近的老牌富人区还是西人买家多，顶端的学区房相对还是有实力的亚洲现金买家居多。

最后说一句黄金海岸靠湖靠海的别墅，并没有下跌的趋势，我们上周刚帮业主交接了一套Hope Island的双层别墅，靠近高尔夫球场，不到400平米的地，去年下半年该小区的单层/双层别墅从$1.15M到$1.5M不等，我们在1月帮客户卖了该小区的最高价$1.6M, 买家也是当地退休的洋人家庭。你所居住的区域是亚洲人多还是西人多呢？你喜欢怎样的居住环境呢？欢迎留言区分享你的看法。

我们再看一下大布里斯班别墅的租赁情况，过去3-4周我们帮客户租了10多套物业，其中一多半都是别墅。根据SQM research的数据显示布里斯班1月份的空置维持在1%，独立屋年租金上涨了6.8%，平均租金回报为3.7%。我来说说目前现实情况，我们出租团队发现在学区房的品相好的独栋别墅，年租金的涨幅在10%-15%，租金可以从之前的$800多涨到$1000多，像我们在Upper Mount Gravatt的一套双层别墅，三天就帮客户租到该区最高价，$1100/周。

如果租金本身就在离市中心相对比较近的区域，$1000/周-$1600/周的别墅，年租金涨幅也有10%左右，1-2周左右的时间就可以帮客户租掉。高于$1600/周，$2000/周的别墅，涨幅一般在5%-7%左右，出租时长也根据当时市场情况而定。

另外像大布里斯班的租房市场要根据是否有一定的稀缺性和timing来定，如果房子品相平平，市场上竞争的物业又比较多，那出租时长就会比较久一些，当然有经验的出租团队会时刻观察市场变化，第一时间跟业主沟通。总体来看，像大布里斯班单层4房2卫双车库的，靠近海边的，租金基本都在$750-$800左右，基本1-2周的时间就会租掉，年租金涨幅基本在10%左右。

像在南边Logan和西边Ipswich $600-$700左右的4房别墅根据当时市场，如果不是在over supply的pocket， 一般也都可以在1-2周内租掉。有些有特色的稀缺物业，也都可以租到$800到$1200不等，年租金涨幅也可以达到7%以上。以上说到的物业有一些是我们帮客户买好房子之后，帮买家管理的情况，也有一些是客户自己买的投资房，找我们管理的情况。

*每套房产所在区域，房型和状况都不一样，还是要具体情况具体分析。如果您想在投资前了解一下租赁市场，或者想对您的出租房做一个客观的评估，欢迎点击描述栏链接，跟我们团队联系，说出您的诉求，看看我们如何帮您解决问题。

说完独立屋的买卖租赁市场之后，我们再看看单元房的市场。布里斯班的单元房依然保持强劲势头，1月份中价位单月增长1.1%，险胜独立屋的月增长。季度增长3.2%，比起之前的月季度增长3.1%，3.3%，说明布里斯班单元房的增幅相对稳定，目前中位价来到56万8，比上个月高出7579。

公寓楼对布里斯班市场来说，并不是稀缺的投资产品，但是稀缺的公寓涨幅完全不次于别墅涨幅，像我们帮客户在一个离市中心4公里的boutique社区，2房2卫1车库，没有打广告，就卖出了该区最高价。但对于相较投资客比较多的大楼，好消息是目前的售价也是高于之前的楼花售价，都有不同程度的增值，但增值情况就根据每个公寓而定，近1-2年的公寓，我们90%的情况下都销售给当地的洋人自住者。

SQM research的数据显示单元房年租金涨幅更是高达13.6%，租金回报在5.1%。关于公寓联排别墅的年租金涨幅我们也是深有体会，基本都超过了15%有些甚至20%，一般情况下，1周左右的时间就可以租掉。每套公寓或者联排别墅不同情况会更加复杂，我在这里就不一一分析了。

*如果您也有任何关于公寓联排别墅的买卖租赁问题，也欢迎您联系我们，看看我们如何为您带来有价值的服务。

以上就是布里斯班的独立屋，单元房最新买卖租赁市场分享，希望对大家有所帮助。在结束今天视频之前，快快总结一下澳洲8大首府城市的一个最新房市概况：

悉尼過去一個月房價上漲0.2%, 過去三個月上漲0.1%，較過去12個月相比，增長了11.4%，房價的歷史最高峰在2022年一月。

墨爾本1月份单月房價下跌0.1%, 季度下跌0.9%，但較過去12個月相比，还是有3.9%的增长。

布里斯班单月房价上漲1%, 過去三個月上漲3.2%，較過去12個月相比，增長了14.8%，目前房價依然处于歷史最高峰，從走勢圖可以看出一丝丝放缓。

阿德雷德過去一個月房屋價值上漲1.1%, 過去三個月上漲3.7%，較過去12個月相比，增長了10.3%，目前房價也是歷史最高峰，從曲線圖可以看出持續上漲的趨勢。

佩斯過去一個月房屋價值上漲1.65%, 過去三個月上漲高达4.9%，过去12个月的整张高达16.7%，和布里斯班和阿德莱德一样，无疑房價正处歷史最高位。

霍巴特過去一個月房屋價值微跌0.7%, 過去三個月下降了1.5%，過去12個月有0.4%的跌幅。曲线图表示目前房價持续缓慢的回调，房價最高峰值在22年三月。

達爾文1月单月房價上漲0.3%, 過去三個月上漲0.7%，過去12個月下跌0.1%，房價最高峰值在14年五月。

坎培拉過去一個月房屋價值下跌0.2%, 過去三個月上漲0.2%，房價的歷史最高峰在22年5月，過去12個月漲幅1.2%。

好啦，以上就是最新房市数据的全部内容和最前沿的市场分析。如果您有买房、卖房或者租房上的疑问，欢迎点击描述兰预约我们的免费咨询，或者预约70分钟客制化的1对1 咨询。如果您喜欢这期视频，不要忘了点赞、订阅、分享给身边有需要的小伙伴。感谢大家一路以来的支持和陪伴，我们下期见。

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