By Published On: July 6th, 20212 min read

我到底是買舊房還是新房,還是買地建房?是不是地越大就越好呢?新房是不是不划算?到底該如何選擇呢?最近在客人的諮詢中,被問到最多的就是到底是買舊房還是新房或者是買地蓋房呢?

其實很難用一二句話去回答這個million dollar question. 在澳洲,房產投資分為許多種,有人喜歡按照自己的意願去建房,也有人喜歡買個舊房來裝修,還有更專業的投資者,則可能直接買地來做開發。每個人情況,偏好,資金,精力,抗風險能力都不一樣,所以不能簡單的說哪種好或不好。還是要根據自身的條件和情況去做最適合自己的選擇。我們也常會聽到一些說法,譬如增值的是土地,房屋建築本身是貶值的,言外之意就是買越舊的房子越好,因為房子都貶值掉了,最後只剩下土地的價值了。

這句話好像很有道理,當然也不是絕對的,我有看到過有些建築的土地佔有率非常低,但無論風景還是建築本身的設計,都獨具特色,有一定的稀缺性,那麼它增值的表現也非常突出。也有些土地面積非常大,但由於不在便利的市郊,增值非常緩慢。那麼到底是要買舊房,新房,還是買地建房呢?那就讓我們逐一看一下它們的利與弊,我也會跟大家分享我的建議。

我們先來看看舊房有什麼優缺點?

  1. 地點相對更好: 舊房最大的優點之一就是會在地點相對更好,生活更加便利的位置。之所以稱之為舊,

就是最先開發出來的,就像我們說的老城區,它的交通相對更發達,周邊的學校,商場,醫院等基礎設施也更加成熟和完善。另外,同一個地理位置,一般來說,舊房的價格會比新房要便宜一點。

  1. 舊房的社區相對更加成熟: 有些區域的環境是新區不能達到的。譬如我們看到有些老城

區的樹都非常茂盛,一路過去鬱鬱蔥蔥,讓人心曠神怡。那麼這些參天大樹是需要時間積累的,很難在新房的社區裡看到。

  1. 土地面積在同一個位置的話,相對更大,院子也更大: 我們不難發現過去的舊房使用面

積不像現在的新房蓋的那麼滿,那麼大。所以院子更大的好處就是你可以有更大的空間讓孩子,寵物玩耍,或者種地養花,建游泳池等。有些人問能否在後院加建一個房子,那真的要取決於地的大小,城建對這片地zoning的規劃,房子能建多大,加建房屋的面積,用途,能否有足夠的空間去建車道,是否有足夠的停車位,而不會影響鄰居和街道的正常使用和停車等等。所以也並不是簡單的院子大就一定可以做我們想要做的事情,最好在買房前就像市政council諮詢一下未來想要做的項目的概率和可能性。

  1. 更具個性化: 有些舊房雖然年代久遠,但更具個性化,甚至獨一無二。譬如拱形的挑高頂,彩繪玻璃窗,浮雕花紋的石膏線,全景陽光房等等。的確有它非常獨特的魅力。
  2. 房價歷史更加透明和穩定: 有更加全面的相關房產歷史數據將讓您了解房產價值如何隨

時間變化,這可以幫助您做出明智的決定。

  1. 通過翻新來增加價值: 如果您熱愛翻新,也懂得如何控製成本和時間,那麼部分舊房可

以通過翻新裝修等方式可以帶來更快的資本升值。

  1. 沒有物業管理費用: 有些新區的社區規劃是需要付物業管理費的。但舊房的社區基本不

會遇到這種情況。

說了那麼多優點,我們再來看看它的缺點。

  1. 維護成本高: 舊房需要升級和維護,因為隨著時間的推移,房子一定會有不同程度的磨

損。這不僅可能會蠶食你的利潤,如果需要進行重大翻新,像屋頂,衛浴廚房的翻新等,這意味著一定期間內是沒有租客的,也會面臨租金收入損失的風險。

  1. 質量風險:比起新建房屋,舊房很多時候已經過了房屋或者框架保修期,有時候會存在

一些不確定的風險,比如難以察覺的是否有石棉,管道滲漏,電箱走線等問題。一旦因為水管老化爆裂,所帶來的維修成本就很高了。

  1. 老式戶型,屋頂矮,不流行的設計: 很多老房子的戶型設計都是2房或3房1衛,有些

主臥很小,也不帶衛浴,有些廚房是包裹起來的,並不是現在流行的開放式,有些也是沒有車位的。這些都是功能性設計上的缺陷。還有些底樓的層高並不符合現在的法定層高,所以在出租的時候,很多時候都只能當倉庫,並不符合出租給人住的條件。

  1. 無稅務優惠:舊房幾乎沒有折舊,在稅務方面,現金流方面沒有突出優勢。
  2. 租金回報低:如果房屋過於陳舊,租金回報也會相對比較低,很多情況下都是負的現金

流,需要更多的現金成本去養這個房子。

  1. 如果是首次置業的話,並沒有像新房或者買地建房可以享受的一些政府補貼。另外在昆

洲,舊房的印花稅不像買地建房,是在土地價值上徵收,所以買舊房的前期首付成本會更高。

  1. 舊房所處位置的地價會更高,如果是投資用途的話,它的市政費,地稅相對也會更高。

下一篇我們再來聊聊新房和買地建房的優缺點。

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