我到底是買舊房還是新房，還是買地建房？是不是地越大就越好呢？新房是不是不划算？到底該如何選擇呢？最近在客人的諮詢中，被問到最多的就是到底是買舊房還是新房或者是買地蓋房呢？
其實很難用一二句話去回答這個million dollar question. 在澳洲，房產投資分為許多種，有人喜歡按照自己的意願去建房，也有人喜歡買個舊房來裝修，還有更專業的投資者，則可能直接買地來做開發。每個人情況，偏好，資金，精力，抗風險能力都不一樣，所以不能簡單的說哪種好或不好。還是要根據自身的條件和情況去做最適合自己的選擇。我們也常會聽到一些說法，譬如增值的是土地，房屋建築本身是貶值的，言外之意就是買越舊的房子越好，因為房子都貶值掉了，最後只剩下土地的價值了。
這句話好像很有道理，當然也不是絕對的，我有看到過有些建築的土地佔有率非常低，但無論風景還是建築本身的設計，都獨具特色，有一定的稀缺性，那麼它增值的表現也非常突出。也有些土地面積非常大，但由於不在便利的市郊，增值非常緩慢。那麼到底是要買舊房，新房，還是買地建房呢？那就讓我們逐一看一下它們的利與弊，我也會跟大家分享我的建議。
我們先來看看舊房有什麼優缺點？
- 地點相對更好: 舊房最大的優點之一就是會在地點相對更好，生活更加便利的位置。之所以稱之為舊，
就是最先開發出來的，就像我們說的老城區，它的交通相對更發達，周邊的學校，商場，醫院等基礎設施也更加成熟和完善。另外，同一個地理位置，一般來說，舊房的價格會比新房要便宜一點。
- 舊房的社區相對更加成熟: 有些區域的環境是新區不能達到的。譬如我們看到有些老城
區的樹都非常茂盛，一路過去鬱鬱蔥蔥，讓人心曠神怡。那麼這些參天大樹是需要時間積累的，很難在新房的社區裡看到。
- 土地面積在同一個位置的話，相對更大，院子也更大: 我們不難發現過去的舊房使用面
積不像現在的新房蓋的那麼滿，那麼大。所以院子更大的好處就是你可以有更大的空間讓孩子，寵物玩耍，或者種地養花，建游泳池等。有些人問能否在後院加建一個房子，那真的要取決於地的大小，城建對這片地zoning的規劃，房子能建多大，加建房屋的面積，用途，能否有足夠的空間去建車道，是否有足夠的停車位，而不會影響鄰居和街道的正常使用和停車等等。所以也並不是簡單的院子大就一定可以做我們想要做的事情，最好在買房前就像市政council諮詢一下未來想要做的項目的概率和可能性。
- 更具個性化: 有些舊房雖然年代久遠，但更具個性化，甚至獨一無二。譬如拱形的挑高頂，彩繪玻璃窗，浮雕花紋的石膏線，全景陽光房等等。的確有它非常獨特的魅力。
- 房價歷史更加透明和穩定: 有更加全面的相關房產歷史數據將讓您了解房產價值如何隨
時間變化，這可以幫助您做出明智的決定。
- 通過翻新來增加價值: 如果您熱愛翻新，也懂得如何控製成本和時間，那麼部分舊房可
以通過翻新裝修等方式可以帶來更快的資本升值。
- 沒有物業管理費用: 有些新區的社區規劃是需要付物業管理費的。但舊房的社區基本不
會遇到這種情況。
說了那麼多優點，我們再來看看它的缺點。
- 維護成本高: 舊房需要升級和維護，因為隨著時間的推移，房子一定會有不同程度的磨
損。這不僅可能會蠶食你的利潤，如果需要進行重大翻新，像屋頂，衛浴廚房的翻新等，這意味著一定期間內是沒有租客的，也會面臨租金收入損失的風險。
- 質量風險：比起新建房屋，舊房很多時候已經過了房屋或者框架保修期，有時候會存在
一些不確定的風險，比如難以察覺的是否有石棉，管道滲漏，電箱走線等問題。一旦因為水管老化爆裂，所帶來的維修成本就很高了。
- 老式戶型，屋頂矮，不流行的設計: 很多老房子的戶型設計都是2房或3房1衛，有些
主臥很小，也不帶衛浴，有些廚房是包裹起來的，並不是現在流行的開放式，有些也是沒有車位的。這些都是功能性設計上的缺陷。還有些底樓的層高並不符合現在的法定層高，所以在出租的時候，很多時候都只能當倉庫，並不符合出租給人住的條件。
- 無稅務優惠：舊房幾乎沒有折舊，在稅務方面，現金流方面沒有突出優勢。
- 租金回報低：如果房屋過於陳舊，租金回報也會相對比較低，很多情況下都是負的現金
流，需要更多的現金成本去養這個房子。
- 如果是首次置業的話，並沒有像新房或者買地建房可以享受的一些政府補貼。另外在昆
洲，舊房的印花稅不像買地建房，是在土地價值上徵收，所以買舊房的前期首付成本會更高。
- 舊房所處位置的地價會更高，如果是投資用途的話，它的市政費，地稅相對也會更高。
下一篇我們再來聊聊新房和買地建房的優缺點。
