By Published On: July 6th, 20212.6 min read

上篇介紹了大地舊房的優缺點,這篇來看看新房和買地建房有什麼優缺點?

新房優點:

1. 維護成本低:我們知道舊房子的維修,尤其是如果請老外技工過來看一下問題出在哪
裡,動不動就上百的call up fee, 這還不包括維修需要的材料和人工費。所以這個時候新房的維護成本低的優勢就體現出來了。

2. 保修有保障:在昆州,剛建好的新房或買地建房都有6年半的結構保修(structural
warranty), 室內的像空調,洗碗機,烤箱等一般也有1年的保修。

3. 設計時尚新潮:新建房屋一般擁有更科學的採光以及空間設計,設計整潔並具有時尚氣
息,室內裝修更為新穎。

4. 建築材料安全:新建房屋的建築材料更加安全環保,性能也更加優良,不僅省電節能,
而且易於保養。
5. 政府獎勵:如果是首次置業的話,在符合條件下,有印花稅優惠和首次置業補助等,這
可以降低您的前期購房首付成本。

6. 折舊收益:如果您是投資者,新房可以為您帶來最大化的折舊額度,對於高稅收人群來
說,這也是可觀的稅收減免。我們經常也會用軟件幫客戶做出投資舊房和新房的現金流和稅務等方面的比較,方便大家做更好的投資決定。

7. 投資收益更穩定: 通常情況下,在同一個區,新房的空租率會更加低,同時新房的租金
也會更高,所以會吸引相對好一些的租客。我們在最近登出來的新房租賃廣告,不到3天,我們收到7份申請,出現競標,租金價格也比周邊舊房要高出至少30%。吸引到高質量租戶也意味著降低了投資物業空置期的風險和維修成本的降低。

新房缺點:

1. 價格負擔: 如果是相同區域,差不多大小的地塊,新房通常比舊房貴一些,這意味著你
要準備更多一點的首期款。這種情況出現在離市區比較近的區域比較多。舉個例子,大家都知道的布里斯班有名的學區房之一indooroopilly,全新的5房4衛雙車庫,室內面積在360平米左右,外帶游泳池,開發商蓋好之後,年初以$1.81百萬賣掉。同個區,地稍大一些,很久之前翻修過的老房,4房3衛雙車庫,室內面積260平米,沒有游泳池,去年12月底以$1.32百萬售出。價格相差$50萬,但新房多了一個擁有池,多了100平米,多了個主臥外加衛浴。但如果舊房要升級成5房4衛,加大100平米,換掉瓷磚,翻新廚房衛浴等,外加建個游泳池,也要$20萬,但即便做好之後,舊房還是舊房加一部分翻新,但想要改變結構也很難,也非常昂貴。所以最後的差價也並不大。這兩套房子相比,大家會選擇哪一套?

但是在遠一些的位置,也是同一個區域,較大地的舊房和稍小地塊的新房其實差不多價格,但這些稍大的地也並沒有大到可以分割,所以這個時候就要根據每個人的情況去做選擇了。

2. 很難通過翻修或重建,增加價值:還是以剛剛那個區為例,全新的房子180萬,在去
也有builder$99萬拍賣下一套可以推到的房子,位置景色非常好,蓋完之後,可以$250萬價格售出,那短期6個月內所創造的價值是新房不能相比的。當然前提是你有專業技能,可以控制好時間和成本。

這是新房最主要的兩個缺點,當然還有譬如現在很多新房的建築面積會比較大,這樣院子的面積就會比較小一些。還有些新房在規劃區,社區會提供一些像游泳池,網球場等設施,需要每年繳納$1000到$2000不等的物業管理費。當然以上的這些究竟是優點還是缺點就看個人偏好了。

我將買地蓋房和新房放在一起分析是因為有一些重疊的屬性。買地建房除了擁有剛剛說的新房的7個優點外,還有以下優點:

8. 選擇多樣化:客戶可以根據自己的預算,偏好,地的大小朝向來設計房子,在選擇方面
更加自主和多樣。

9. 節省印花稅:在昆州,買地建房的印花稅是在地價上徵收,而新房或者舊房是在整個房
價上徵收印花稅,並且投資用途的印花稅比自住要高一些。但買地建房的印花稅是不分自住和投資的,都是一樣的。所以買地建房是可以節省一部分印花稅。

10. 資產增值:一般在市場回暖上升期會發生這種情況,我們的客戶在去年今年都經歷了這
樣一波買地建房的紅利。去年購買並交接的,或者今年第一季度購買的土地別墅,都已經有至少5%到10%的漲幅,有些真的是土地還沒交接,價格就已經漲了。房子還沒正式交接,就已經有租客遞申請了。當然這也要看區域,基建,市場,住在這個區域的人口結構等綜合因素決定了是否能夠有快速漲幅。

11. 交接時間更充足:蓋房的時間基本在6個月,但有時候地的交接要看地是否都有註冊
title,如果已經拿到title,那1個月內交接好地,就可以準備蓋房了。但如果這個地還沒有註冊,那有可能要等幾個月甚至更久,所以在簽合同的時候,要詢問清楚並實地考察清楚。所以這點對有些人來說就是優點,可以有足夠的時間準備資金,同時也享受增值。但對於想要盡快搬進去的人來說,這種不確定性就是一個缺點。

買地建房除了之前提到新房的缺點之外,還有最大的缺點就是:

3. 不確定性:這個不確定性有時間上的不確定性,有時候由於時間上的不確定性導致貸款
失效,需要再額外補交材料等。還有市場方面的不確定性,譬如你在上升期購買了土地,結果等了1年多才交接,剛好遇到市場在走下坡,那這個時候銀行的評估可能就評估不到合同價,意味著要補貼更多的首付。還有建房過程中的不確定性,譬如有些材料品牌缺貨,需要做出調整,這都是小事,但遇到建商破產那就是大麻煩了。所以找到靠譜的開發商,建商是關鍵,因為這些不確定性會影響買家在自住或投資方面的計劃。

說了舊房,新房,買地建房的利與弊,那到底該如何選擇呢?

首先,我會先分成是自住還是投資。如果是自住,我會再將其分成首次自住還是升級自住房。

第一類自住。

如果是首次置業的小伙伴們,我們發現很常見的是,1:資金比較有限,2:不會一直住在第一套房子了,很快都是住了1年之後就轉成投資房。那麼這種情況下,稍微遠離市中心,譬如30分鐘左右的車程,買地建房可以幫助首次置業的小伙伴們在滿足所有條件下,可以拿到最大化的補助。當然這也不是唯一的選擇,我也看到有個別小伙伴喜歡自己動手,相對便宜的價格買了舊房,住在裡面的期間,自己動手做一些簡單的裝修,也達到了讓資產增值的目的。當然我也有見過個別小伙伴看了翻修的真人秀等,有了衝動想要大干一場,但住在裡面2年多了,洗手間遲遲都沒有正式完工。所以做任何決定前要考量自己的時間,精力和實際情況。

如果是升級自住,那基本都是有打算長期居住的,如果資金不是問題,可選擇的餘地就非常大,舊房,新房,買地建房任你挑。如果資金比較緊張,可以選擇舊房,再慢慢裝修,也可以選擇性價比高的買地建房。舉個例子,在布里斯班住的小伙伴都知道Rochedale,2年前的均價也接近百萬了,市面上很多二手房根據新舊程度,地的大小,設計風格等在$60多萬到$100多萬不等,當時我們做的買地建房別墅,地在350平米左右,房屋面積在200平米左右,全新的4房別墅只要$66萬起,目前的銀行評估都漲幅了至少10-15 % 。所以如果選到性價比高的土地別墅也是不錯的選擇。當然如果您有長期居住計劃,無論是什麼類型的房子,交通生活便利性,居住安全性,是否有不錯的學校,接送是否方便等等這都是要先做好功課的。

第二類就是投資了。

說到投資可能就沒有那麼多的情感因素在裡面,我們看的就是數據,過去增值,租金回報,稅務現金流,基礎建設,發展潛力等等。如果您是收入特別高,要交很多稅,那您的投資組合裡可以通過新房的折舊幫您達到最大化稅務優惠,同時也達到正向現金。我從不推崇為了買新房或者買地建房而去做這個事情,我們還是要考量增值和租金回報的。像之前Rochedale買地建房的客戶中,除了自住的客戶,我們也有很多是投資者,在Rochedale這樣一個絕大部分是自住人士的富人區,資產不光增值,我們的租賃團隊也幫客戶租到$650到$750不等,很多高收入客戶即便貸款90%,也達到了每週$100多的正向現金流收入。所以如何選擇好增值穩健,現金流穩定的項目才是關鍵。如果收入不高的投資客戶,沒有太多退稅要求,同時也有時間精力可以自己做一些簡單的裝修,那麼可以看看有租客穩定需求的區域,舊房價格稍低一點,確保好現金流更加穩定就可以。

最後還是那句話,每類房產都有它的優缺點,都有它適合的人群,每個人在做決定的時候,還是要根據自己的財物,稅務,現金流,時間精力能力等一些列因素去考量,做出最適合自己情況的決策。

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