By Published On: October 9th, 20230.1 min read

上周和大家講解了利用六年法則以及結合案例分析,在賣房時如何做到最大化減免資產增值稅。那麼今天看看除了六年法則,在買賣投資房時,還有甚麼其他的合理避稅的方法,最後一個方法90%的人都不知道,一起看到最後!

10個避稅小妙招

1. 投資期超過12個月:

如果您在不得不支付資產增值稅的情況下,盡可能將投資期保持在12個月以上。因為持有投資房超過一年,可以減免50%的資產增值稅,其餘部分作為正常收入進行納稅。

2. 推遲合同簽署:

如果您註重現金流,可以考慮在財政年初賣房。如果您的售房合同推遲到7月1日後,那麼上一個財年的稅款支付可推遲整整一年。雖然在下一個財年需要繳納的稅收不會減少,但是可以善用這筆延遲交稅的錢進行投資或存款,讓利滾利。(切記,計算增值稅的相關日期是合同日期,不是房屋的終交房日期)

3. 預付其他房產的相關費用:

投資者賣房後的利潤可以用來提前支付其他房產的抵押貸款,房屋保險,房屋維修費等等,在6月30日之前支付,可以有效減少所需支付的稅款並在當年獲得退稅。舉個例子,小明賣房後得到了20萬,可預付他手上其他房產一整年的利息和其他相關費用。那麼這筆利潤本應該繳納的稅收就大幅度減少了。

4. 充分利用低收入年:



如果你有一個財年的收入較低,比如正好處於失業、待產期、工傷、退休或者換了一份比較低薪的工作,那麼就可以考慮在這一年內出售房產,減少所需繳納的稅款。因為每年總收入的門檻不同,所徵收的稅務也會有所差異。

5. 合夥買房產:

如果您不希望承擔買房的全部稅款,可以考慮與交稅最有利的人一起購買房產,比如從稅務角度出發,將房子大部分比例放在低收入那個人的名下,有助於減少稅款。

6. 將賣房後的利潤存入養老金賬戶:

正如同您把部分稅前薪水存入養老金,因為養老金賬戶裡的稅率更低,賣房後的利潤也可以放進養老基金會來減少稅收。同理,如果用SMSF自管養老金買投資房在賣的時候,所要交付的CGT資產增值稅會更低。當然並不是所有人都適合用SMSF買投資房,在購房之前要先咨詢好這方面的專業人士,如果有需要的話,可以跟我們先聊一下您目前的情況。另外需要註意的是,養老金的錢很難取出,需要大量現金流周轉的人士需要三思。

7. 以信托方式購買:

使用信托結構購買房產也可以提供稅務及利潤分配上的靈活性。您可以選擇將投資組合中的收入妥善分配給家庭成員,最大限度減少每個人的應納稅額。

8. 重組投資策略方案:

如果你有多套房產並有意向要出售,可以考慮將盈利的房產與虧損的房產一起出售來減少總體稅款。或者說之前賣房子虧損的錢也是可以carry forward去抵消當下賣房賺的錢。如果你不清楚如何妥善安排或者重新構建最適合您的投資組合,歡迎在下方找到1對1咨詢掃碼預約。

9. 申報減稅並保存記錄:

確保申報所有可能的減稅項目,除了那些基礎的市政費、保險等,還有一些經常別忽略的舉債開銷,比如說家具、裝修費、登房廣告費,還有最初為了買這所房產進行調查而付出的開支等等。隨時整理好完善的賬目記錄,以便在申報時能夠提供充分的憑證。

10. 資產折舊:

最後一點,也是很多人都不清楚的。不像物業管理費、利息、維修等這些費用可以直接用來抵稅,而房屋折舊是需要第三方人士進行評估後判斷折舊情況如何給出報告,然後大家根據報告給出每年的房產折舊。但是在最後賣房時是需要補加回去的,這個實際上需要結合當年整體以及個人情況來計算需繳納的所得稅。

舉個例子:小張打算65萬出售公寓,過去五年這個房子產生了8萬元折舊,這個累計折舊幫小張省下2萬元的個人所得稅。這個公寓當時買的價格為55萬,五年來房子增值了10萬,重新補加回8萬元的折舊,CGT一共是18萬。由於小張持有房子超過一年,可以享受50%折扣,最終需繳納的房產增值稅為9萬, 當然還要加上其他的個人收入去計算總共的稅金。

那麼是否值得抵扣折舊取決於多種因素,包括房產的房齡、維護狀況、你的個人稅務情況等等。通常,如果房產比較新且維護得很好,而且你的個人所得較高,那麼利用折舊做負扣稅 Negative Gearing就是一個不錯的選擇。反之如果房產非常舊,超過3、40年的房齡,也沒有做過翻修,加上你的個人所得稅非常低,這種情況下一般就沒有必要考慮用折舊了。

總結

好啦以上就是澳洲買賣房產一些合理避稅的方法,我們一般建議您在買房前先根據個人財務情況,咨詢專業人士確認好用甚麼樣的Entity去買,為的是整個投資組合的通盤考慮和之後賣房時,如何最大化合理避稅。

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