By Published On: February 21st, 20231.5 min read

又到了每個月的澳洲房市數據分析時間,這期老樣子我們會統整上個月的澳洲房市數據以及跟大家聊一下上個月幫客戶看房的經驗分享和真實概況,我們也在上個月發現了一些不一樣的現象。


在過去三個月的澳洲房市,我們可以看到除了部分南澳和西澳的遠郊區域之外,無論是八大首府城市還是其他州的遠郊,都呈現出往下走的狀態。目前只有Perth在過去三個月處在漲停板,其他首府城市都在1%到5.4%的跌幅區間,其中布里斯班在過去三個月的跌幅最為明顯。

澳洲八大首府城市過去一個月數據

一開始我們先來統整數據方面,首先我們先來看一全澳過去三個月的表現。過去三個月全澳下跌3.2%,跟上個月的數據相比已有明顯變緩且略有上升的趨勢。除了西澳跟南澳郊區還呈現成長趨勢,其他地區都是下跌的,不過跟上個月相比也都有好轉。

我們再來看看上個月八大首府城市的表現,悉尼在過去一個月房市下降了1.2%,和在房市巔峰的去年一月相比,下降了13.8%。墨爾本過去一個月房市下降了1.1%,和在房市巔峰的去年二月相比,下降了9.3%。布里斯班過去一個月房市下降1.4%,和去年房市巔峰的7月份相比下降了10.7%,阿德雷德過去一個月下降0.8%,和去年7月最高峰相比僅下降2.1%。伯斯上個月下降0.3%,和去年7月最高峰相比僅下降0.9%。霍巴特上個月下降1.7%,房市最高峰在去年5月,和那時的高峰相比已下降了10.8%。達爾文上個月房市表現相對持平,僅下降0.1%,房市最高峰在2014年,和當時相比下降了11.2%,但過去一年還是有3.7%的增長。坎培拉在過去一個月下滑1%,房市最高峰在去年7月,現在和過去最高峰相比已下滑8.6%。

房價下滑的確跟這9個月的連續漲息是密不可分的,但隨著CPI慢慢得到控制,漲息也不會一直持續下去,未來或許再漲1-2次之後,就會持平甚至回調,數據可以看出各大首府城市的下跌速度也已放緩。我們也可以看到其實從疫情後期的房價暴漲到現在的下跌,儘管各大首府城市都經歷了約2%-10%的下跌,但目前漲幅還是高於疫情時的房價。

布里斯班房市概况

根據 Domain 的數據,與 2022 年同期相比,布里斯班的拍賣清盤率在 2023 年的前兩周幾乎減半。但我們知道清盤率並不總是反映市場的強度,它更多是反映了賣方是否對價格滿意,而不是買方的出價意願。雖然清盤率下降,但是根據 Apollo Auctions 的數據,布里斯班的平均註冊投標人數量每周都在增加。而布里斯班是唯一一個清盤率上升的首府城市,上升 11.5 個百分點至 63.4%。

再來看一個比較驚人的數據,布里斯班與全澳房市的不同之處在於new listing新掛牌非常少。與12 個月前同期相比,新掛牌房源減少了 -44.4%,目前布里斯班市場可供買家選擇的也非常少。當然還是要看區域,具體情況具體分析。像非常成熟的自住比例高的富人區,房源一直處於比較稀缺狀態,不過有個明顯變化是,舊房推倒重建,價位在$3-4百萬甚至更高的別墅走的速度明顯慢下來,買家在價格談判上也會有優勢,最終還是要看賣家賣房的意願有多強烈。

當然我們在看房的過程中,有些設計風格審美都在線的別墅其實也賣出了非常不錯的價格,上市3-4周內就已經賣掉,所以很多時候在建之前,如果能把錢花在刀刃上,提升大眾審美和需求,這樣的房子還是非常搶手的。如果大家感興趣的話,之後我們可以將看到的房子做個比較,為什麼有的可以在短時間內賣不錯的價格,有的就要等更久的時間。在中價位區間,百萬左右的別墅來看的人還是能在10幾組,有些甚至20組左右,但很多人還在觀望狀態,但恰恰這個時候你要清楚地知道市場行情。我們最近幫客戶找房,跟賣家中介進行幾個回合,最後在低於綜合評估價$2萬5的情況下果斷拿下。

另外就是投資比例較高的區域,可供挑選的房源比較充沛,這個時候就要在眾多investment stock中挑選有升值潛力,適合自住人群的房子,想對未來更好賣也更容易以相對較高的價格出租。

布里斯班房屋價格

就單月數據來看,受利率的影響,大家可能會認為布里斯班房市這一年來的調整期掉了很多,不過如果你從 Covid 時期的高峰來看,我們的市場經歷了將近43% 的增長。根據 CoreLogic 的數據,現在從峰值下降了 -10.7%,但這也意味著我們從covid時期到現在還有近32%的正向增長。當然如何解讀這個10.7%, 我們下期內容跟大家講解一下如何分析數據。根據 CoreLogic 的 Hedonic Home Value Index,布里斯班中位住宅價值在整個 2023 年 1 月下降了 -1.4%。季度下降 -4.8%,年度變化 -4.7%。整個大布里斯班住宅的中位價現在為 698,204 元。

布里斯班獨立屋價格

根據 CoreLogic 的數據,整個 2023 年 1 月,大布里斯班的獨立屋跌幅超過單元房。布里斯班房屋中價位該月變化為-1.6%。大布里斯班獨立屋的中位價現在為 773,509 元。

布里斯班單元房價格

根據 CoreLogic 數據報告,布里斯班單元市場的價值變化沒有獨立屋市場那麼嚴重。2023 年 1 月,單位僅下降 -0.2%,年度價值變化仍高出 +5%。目前大布里斯班單元房的中價位現在為 489,769 元。如果你有看我上期的視頻,可以看到目前公寓房市就租賃上是滿搶手的,我們也有在觀察是否租賃的需求也會影響到公寓房價,之後我們的房市數據分析也會來探討這一點。

布里斯班租賃市場

隨著大量留學生返澳,布里斯班的租賃市場仍然是非常緊張的,一月份空置率0.8%仍遠低於長期趨勢。雖然在去年 12 月有小幅增長,從 11 月的 0.8% 上升到 1.1%,但這是個季節性趨勢, 很多租賃協議都在這個時候到期。由於空置率仍然很低,租金繼續上漲,別墅租金漲幅相較趨於穩定平緩,部分區域的公寓租金漲幅仍然很強勁。再加上房地產價值呈下降趨勢,這對於想要入市的投資者來說是個好消息,因為總收益率從長遠看還是在逐漸升高的。

根據 CoreLogic 的數據,截至去年12月份大布里斯班房屋的總租金收益率目前為 4%,單元房的租金收益率更高,為 5.2%。雖然投資者可能已經感受到與利率上升相關的更高成本的壓力,但租金上漲還是可以抵消一些部分成本。

在過去 12 個月里,布里斯班的房屋租金上漲了 12.5%,單元房租金上漲了 15.3%。對於租客來說,價格變化非常大,加上生活成本的增長速度,許多租客可能已經達到了負擔能力的上限。就像我上期說過的,在短期內出租供應量沒有任何改善的情況下,我們預計租金不會出現太大變化。

近幾個月來,布里斯班市場還是存在很多不確定因素。消費者信心仍然偏低,買賣雙方在對市場方向沒有信心時都難以做出買賣房產等重大決定。加上那些聳人聽聞的媒體報導,無論報導的信息是否屬實,媒體的信息都能影響到買家的行為。但根據這些數據,可以看出布里斯班房房市目前呈現平緩趨勢。其實我們觀察到一些買家已經開始對房產的需求增加,最近我們還是持續在幫客戶找房,去參觀了open house和拍賣,也有感受到看房人數和參加拍賣的人也有所增加,之前提到的數據有顯示1 月份每次拍賣的平均註冊投標人數都在增加。雖然這表示更多買家變得活躍,但我們並不意味著房屋價格開始上漲。所以如果您有考慮入市,在入市之前,歡迎點擊預約我們免費咨詢來聊一聊你目前的情況和打算

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