2022澳洲房市，你該如何佈局？

過去12個月澳洲房產給我們帶來了前所未有的一波漲幅，祝賀所有買了房或者已經有房的小伙伴們。那麼面對新的一年，我是該買還是賣？如何買？買在哪裡？買什麼樣的物業？該如何智慧地佈局和規劃我的房產投資組合呢？

在這裡我會跟你分享5個錦囊，讓你少走彎路，降低試錯成本。如果你感興趣的話，就請看到最後。

小張在某區買了套別墅一年賺了20萬；小王的房子賣了賺了$50萬，還升級了自住房；小李自住房downsize，在學區房買了個3房公寓；小劉有房不住，偏偏要租房；小陳說他用自住養老金買了商業物業，回報很好。 The list can go on and on, and we need to stop here! 如果你問不同的人，每個人都可以興致勃勃地給出你一堆意見。但那究竟適不適合你的情況呢？我們需要冷靜下來，在展開動作前花點時間去思考跟規劃。

新的一年，既然是專屬方案，請你先做一個自我審查。說到房產，我們都會想到跟入市時間，供求關係，貸款利息，政策導向，國際局勢，甚至疫情走向等等，這些很重要，但不是我們能控制的。與其把時間和精力花在不可控因素上，倒不如好好規劃一下我們在可控可想的範圍內，如何做好投資計劃和策略。做到無論市場如何變化，你都可以做到游刃有餘。做房產這麼多年，兩個最基本的元素缺一不可：現金流和增值，如何做到平衡是門藝術，如何找到適合自己實際情況的物業是門學問。

來諮詢的朋友們，我都會問以下7個問題：看看大家能否也做到快問快答

• 你為什麼要做投資？你需要多少價值的房產組合來支持你想要的生活？你知道什麼是25法則嗎？
• 你是否知道自己的每套物業的市場價值，銀行的評估價值和租金評估？如何用最少的現金達到最大化收益？
• 你的投資物業ROI (Return on investment)是多少？ Cash on Cash return又是多少？他們有什麼區別？
• 你是否知道自己的貸款稅務都達到最優化？如何用一套房產繼續貸出另一套房產？
• 你的物業年平均增長率是多少？ 72定律是什麼？如何計算出物業翻倍的時間？
• 下一套物業是以個人名義，信託，還是養老金去購買？你是否知道它的利弊？
• 如果你的有些物業，租金和增值都不盡如意，貸款又受限制，那有什麼方案去應對？

如果以上7個問題您都不假思索，對答如流，Congrats，你為2022年的房產佈局打下了很好的基礎。如果這些問題您不是很清楚，那我勸你先不要盲目入市。因為我看到太多的過於感性，失去理性的案例，後期要花更多的時間，金錢，精力去解決彌補。如果你希望可以有個更加清晰的投資目標和屬於你的投資專屬方案，歡迎您預約我們70分鐘策略方案一對一咨詢。

有了專屬方案之後，只是成功購房的第一步。我們還需要專業團隊的協助。譬如有經驗的貸款經理人，不僅是找到看似最好的利率，要通盤考慮整個貸款的框架，不同銀行的估價反饋，還有整個turn over的時間，效率等等。另外是否像首付和貸款能力，這些看似非常簡單和straight forward的問題，我們發現被很多人買家忽略或者說考慮不周。譬如在我們在賣房的過程中，有些買家遞交了offer，但最後發現其實借不到那麼多錢，或者因為對購買成本了解不夠全面，發現首付不夠。同理，在我們幫買家去買房的時候，我們需要買家對自己的貸款能力和如何使用首付，必須有非常明確和清晰的認知。

我們需要有貸款的conditional letter，或者至少是Pre-approval letter。購房的首付是來自存款，是需要賣股票或者基金獲得，還是從現有的自住房或者投資房套現出來，需要多長時間首付可以到位？是否有足夠的extra 5%-10%的buffer？新的貸款是否需要跟另外房子的refinance貸款同時settle，還是新的貸款取決於另外一套房子賣掉做前提？你的UC需要多少天，settlement需要多少天，你是否有律師團隊，驗房師團隊，出租管理團隊，還有越來越多的客人願意請買家中介為他們服務，這些專業人士能否在第一時間內幫助你解疑答惑，這些所有的因素都會影響你的購房體驗。你的offer能否被接受，也不完全取決於是不是最高出價，還有很多其他因素。但如果以上說的這些你都一無所知或沒有任何準備的話，那麼你將會花更多的時間，精力和成本去做這件事情。這就是為什麼跟專業人士成為朋友，有的時候他們的一句話，一個消息，很多時候可以讓你事半功倍。

我都會問客戶你為什麼會買在這裡，很多時候我得到的答案是，離我上班近，我喜歡這個區，吃飯方便，中介告訴我說再不買就要漲價了，或者只剩下最後一套了。我們需要知道這些區域或物業的以下基本訊息和數據。這個區的人口收入結構，出租自住比例，治安交通停車狀況，未來政府規劃和新建房審批通過的數量，供求關係，該區在過去5年，10年的平均漲幅情況，平均在市場上多少天賣掉，拍賣清盤率，在市場上已經多少天了，沒有賣掉的原因是什麼，該區的空租率多少，是否在flood區，是否在bushfire的區，房屋保險大概多少錢，市政費，水費在多少錢等等問題，這只是跟這個區域相關的一些數據。還有跟房屋相關的數據，房齡，是否做過翻修，是否可以分割，或者蓋祖母屋，房子地勢，是否有石棉，是否在航道下，靠近火車高速，是否是特殊用途的物業，譬如NRAS中低收入補貼出租房，DHA國防出租補貼房，NDIS殘疾人出租補貼房，Commission housing政府廉租房等等，我在這裡就不一一列舉了。

2022年投資當然不僅只有房產，也有數字貨幣，股票，基金，黃金等不同的投資形式，diversify your portfolio，我個人也是至少70%以上投資在房產，剩下不到30%用於其他投資。當然說到房產投資，不要僅局限於離家近的地方，很多我們不知道的區不代表就沒有好的投資回報。另外在某一個區域投資了，有了不錯的回報，不要僅局限於已經投資過的區域或城市，不局限一種房產投資類型，可以考慮像dual living, block of unit, commercial等不同的投資類別。當然所有的這些投資類別都要符合我們的實際情況，根據我們可以承受的risk profile去選擇適合自己的。

Stay Hungry是出自蘋果創始人Steve Jobs，2005年在Stanford 畢業典禮上演講的結束語：Stay Hungry, Stay Foolish。翻譯成中文就是求知若飢，虛心若愚。尤其在這樣一個訊息發達的時候，大學文憑只是一張紙，我們要不斷地充電，補充自己的知識庫，擴寬思路。我們向實戰經驗中的人請教，同時也不要小瞧任何人，我們可以跟Uber司機，餐飲老闆，甚至跟小學生的對話中都可以受到不同的啟發。

Keep positive我更願意借用北宋範仲淹的《岳陽樓記》一句「不以物喜不以己悲」，簡單來說就是不因外物的好壞而高興，不因自己的得失而悲傷。尤其在這樣一個全球疫情，經濟蕭條，對未來充滿了種種未知和不確定性的時代，保持好的心態尤為重要。在跟我咨詢的很多客戶中，我感受到了很多人的焦慮，不管是沒有房子的，還是10套以上房子的，大家都會在這個FOMO過程中焦慮，而且這個焦慮也遠不止於在買房投資這件事情上，映射到工作上，夫妻關係，親子關係等等。疫情讓我們有更多的時間在家裡，陪伴愛人和孩子，但有時候處理不好反而產生了更多的摩擦和爭執。我要感謝疫情讓我們有更多的時間去反思，去學習，去調整，去開拓思路，去感恩。一個積極的心態可以幫助我們渡過難關，在幸福的路上走的更遠。還是那句話，投資房產不是目的，也不是終點，有一個健康的體魄，充盈的內心，積極的心態，通過輸出價值，貢獻自己一點點的微薄之力，同時也有能力滿足物質上的基本需求，我就非常感恩有這樣的幸福人生了。那麼2022年，你對投資有什麼樣的期待，你想過什麼樣的人生？歡迎留言區留下你對幸福人生的解讀。

以上就是这期的内容，希望对2022年要准备入市的新老朋友有所帮助，若您目标还不够明确，或是还在犹豫，也欢迎找我们咨询。