政府剛出台的新預算案中，最主要的四項政策跟房產有關，包含 Home builder工期延長計劃、 新房擔保政策（New home Guarantee scheme）, 「首次置業養老金儲蓄計劃」（FHSSS）家庭住房保障」（Family Home Guarantee）。前面三項其實都是政府之前就有的政策，只是這次又有一些小小更新。這次我會把前面三項政策做個總結，再跟大家聊聊這次新推出的家庭住房保障計畫，也就是很多人關心的買房只要2%首付政策，最後我也為大家總結了這四項政策對房產市場的影響。
在最近房價快速上漲的情況下，住房可負擔性正成為首次購房者和決策者日益關注的問題。跟之前工黨通過2016年和2018年大選對減少或取消對住房投資者的激勵措施從而降低住房需求形成鮮明對比的是，聯邦政府採用了另一種方法來提高房屋擁有率。他們專注於增加貸款的可及性，而不是冒著對住宅價格造成任何打壓的風險。
在2021年5月政府發佈了2021-2022的年度預算，在這裡我來幫大家總結一下有關於房市這方面的資訊：
1. Homebuilder scheme建房開工期延長12個月
HomeBuilder scheme是政府在去年疫情最嚴重期間，推出的一項成功明智的舉措，針對於自住者建房和翻修所給出的2萬5的一次性補貼。建築行業是澳洲第三大經濟產業，同時帶動非常多的相關產業。疫情時期，政府如何刺激經濟復蘇，保住建築行業，提高就業，就是這個政策的初衷。去年6月4日一髮布，超過12萬澳大利亞人申請了HomeBuilder補助，預計帶來超過300億的住宅建設收益。而這次聯邦政府將現有申請人的原本六個月建設開工期再延長12個月，這將使HomeBuilder補助計畫順利地在2021至2022年進行。
2. First home loan deposit scheme首次置業首付擔保方案
也就是重新命名的New home Guarantee scheme 新房擔保計劃。該計劃始於2020年初，分別在1月和7月，分批提供10,000個首次住房抵押貸款擔保。允許首次購房者僅需支付5％的首付即可購買第一套自住房，無需支付貸款保險，因為政府擔保剩餘15％的貸款。 2021年7月1日起，2021/22財政年度也會提供10,000個名額。提倡這種政策的好處是雙重的，既解決了首次置業者沒有足夠存款的問題，同時也刺激了在建築及相關部門的就業和產生的經濟效益。
3. First Home Super Saver Scheme 首次置業養老儲蓄金計劃
該計劃允許你在養老金里，為第一套自住房存錢，這有助於首次置業者可以通過養老金的稅務優惠更快地儲蓄到首付。作為個人，您最多可以向養老金存入$3萬做為可提取用來首次置業的存款。隨著半年以來房市恢復，房價的提高，從2021年7月1日起。聯邦政府將其上限更新為5萬。
說到養老金，過去的政策是65歲的澳洲人將出售房產所得收入中，最多拿出$30萬作為免稅的養老金儲蓄。但從2022年7月開始，政府將年齡降為60歲以上（而不是65歲以上）的澳大利亞人便可以使用該計劃。這一計劃的實施也有助於會刺激一部分新房源會出現在市場，解決房源緊俏，房價過高的問題。
4. Family Home Guarantee 家庭住房保障
最後一項是聯邦政府最新提出的家庭住房保障計劃，單親家庭的住房擁有率往往低於其他家庭類型。收入低於12萬5的單親父母可以用2％的首付購買自住房，政府擔保剩下18%的貸款。可用於新建房或是二手房，不僅局限於首次置業的單親父母，該計劃幫助曾是首次購房者但希望重新進入房產市場的單身父母。該計劃將在四年內提供一萬個名額，當然，這只適用於澳大利亞公民。這項新的預算案重點在關注單親媽媽，在125,000個單親家庭中，有至少8成是單親媽媽，收入的很大一部分用於租房，而同時要滿足孩子們的要求，更加難以攢下首付。這一切都是為了消除存 攢首付的障礙，讓單身母親也能實現「偉大的澳大利亞夢」。有助於縮小性別財富差距。在購房房價上有上限，可以參考下面價格：
https://www.realestate.com.au/news/federal-budget-2021-everything-first-home-buyers-need-to-know/
如果按照房價50萬計算，這可能會使首付存款從10萬減少到1萬。低存款意味著更多的債務。更多的債務意味著支付更多的利息。如果借款人每年在租金上的花費更高，並且通過較低的首付而獲得資產增值的長期收益，那麼承擔更多的債務也是值得的。但值得注意的是，如果未來利息有較大漲幅時，要確保有足夠現金流去負擔貸款。有人會說該計劃是否會提高離婚率，澳洲的離婚率在全世界也算高居榜首，離婚也是非常複雜耗時的一個過程，為了滿足這個政策，大動干戈，我認為沒有必要。另外，對於華人而言，貸款盡量不超過80%，盡快還清貸款也是華人的優良傳統，所以我也不認為會發生在華人群體中。
這裡做個總結：
1. 這幾項政策都不能超過房價的上限要求，這也就是為什麼regional遠郊的房價在過去幾個月中的漲幅不次於城市中心的房價漲幅。
2.預算案中第一，第二條都是跟新房有關，政策可能會給建築成本帶來一些壓力，供應鏈成本增加和勞動力短缺也會造成房價升高。
3.從長遠來看，政府這些給予自住者的一系列補貼，刺激了新房建築猛增，有可能代表著提前滿足「未來幾年的需求增長」。這個圖強調了首次置業者是如何圍繞政府激勵措施而變化的。隨著國際邊界的關閉預計將持續到明年，也隨著新建築的交付，2022年上半年的建築活動可能會放緩。
4.當越來越多的自住人士返回市場對我們投資者是有利的。我認為近1，2年房產市場在低利息的驅動下，還是會有所漲幅，無非就是漲幅快慢和多少之分。在資產增值相對平穩的情況下，對於投資者來說，正向現金流則是幫助我們快速還款的一個重要手段。找到自住人群比例高的，資產增值穩健的區域，並實現正向現金流是我們目前需要做的。
