By Published On: July 26th, 20220.6 min read

昆州土地稅改革,你可能面臨要繳更多稅?具體措施是什麼?有哪些人受影響?真的會實行嗎?這對房產市場會受影響嗎?這期將為你揭曉昆州土地稅改革!

昆州土地改革主要內容

土地税不同于个人所得税,资产增值税,这些是联邦政府征收的。土地税是各州,地方政府收取的,也是州政府,地方政府的一项主要收入来源,目前澳洲只有北领地没有土地税。如果大家想要了解具体土地税是如何征收,什么时间征收,哪些免征收情况等一系列相关基础知识,欢迎点击之前影片查看

這次的土地稅改革草案早在年初就發佈了,當時大部分人覺得如果這個政策出台,應該會有很多反對聲音,再加上執行起來有一定難度,所以實施的可能性不大。殊不知事隔半年,就在上周,昆州政府發出聲明,草案已經通過並且將在明年2023 年 6 月 30日起開始實施。這個政策一出台,我們感受到了大家的一片恐慌,也會聽到一些媒體或博主對昆州房市不看好,預測會有新一輪暴跌等言論。這一期我們就整理了詢問度比較高的問題,譬如如何計算新的土地稅?在政策實施之前買的房子有沒有影響?是不是雙重收稅?昆州房價受不受影響?還值不值得繼續投資?有哪些避稅方法?接下來跟大家一起探討。

新政實施後,我們在計算土地稅時,需要先計算你在澳大利亞擁有土地的總價值。也就是說你在昆州繳納土地稅時,你不只要計算你在昆州擁有的土地總價值,還要將你在其他州例如維州、新州等等所擁有的土地價值全部計算進去。那目前昆州土地的免稅門檻一直都沒有變,如果以個人(海外或缺席業主除外)的名義購入房產,土地價值在60萬以內無需交土地稅。用公司、信託或海外缺席人士購買房產,免稅門檻主為 35萬。我們舉了三種不同情況,等下會手把手算給大家看。以上的這些土地計算,政府要求你需要先建立一個 QRO(QLD Revenue Office )的在線賬戶並完成申報,包括土地描述、價值和持有權百分比。從 2023 年 6 月 30 日起,需要在收到土地稅評估通知後30日內或10 月 31 日之前完成申報。你在申報時,需要輸入該地塊在 2023 年 6 月 30 日的法定價值,如果當日你不知道該地塊的價值,就用之前或最近一次的地塊價值,之後再更新。所以新政推出後,跟這項政策相關的投資人是需要self declaration,自我聲明,並嚴格遵守申報流程。

另外這項立法是不適用過往不究原則,也就是所謂的Grandfather clause,無論你何時擁有的土地或物業,哪怕10年前購入的,新政實施後,都要計算在新的土地稅改里。這一點也是很多人關心的問題。

對誰影響最大?

另外很多人也關心這個新政到底對誰影響最大?我們先看看對哪些人沒有任何影響的,第一類就是自住買家或者一些特殊用途的有土地稅豁免權的土地或者物業是不受影響的,目前還是不需要交地稅的。第二類是如果你的所有投資物業都在昆州,那麼也不受新政任何影響。第三類就是如果你的所有投資物業都不在昆州也沒有任何影響。所以真正有影響的是那些除了在昆州有投資物業,在其他州也有投資物業的跨州投資人。譬如說你在新州,維州和昆州都有投資房,如果這些房屋的土地價值在舊法中,是低於免稅額度的,不需繳納任何土地稅。但在實行新法後,你需要把全部的土地金額都加總起來計算,很容易就超過昆州土地的免稅金額,變成需要繳納土地稅了。很多人說這樣是不是double tax,重復收稅,其實並不是重復收稅,但會給人帶來這樣的感覺,那接下來我就帶大家一起算一下。這裡我們都用一般投資住房的土地來舉例,各州對於一些土地類型有豁免的,這邊就不再細說了。

稅責舉例計算

舉例一:Lily在新州、維州、昆州都有房產,土地價值分別是$430,000, $320,000, $370,000。


$4500+{1.65cent x (1,120,000-1,000,000)= $6480
(370,000/1,120,000)x 6480= $2,141
由圖表可以看出,新徵收的土地稅要將全澳總土地價值納入計算($1,120,000),並按照昆州土地價值佔總土地價值的比例去徵收的。所以是$2141,不是$6480。但即便是這樣,這也是一筆額外的支出費用了。如果投資人在其他州佔有的土地價值非常高,那又是什麼情況呢?我們一起來看一下。

舉例二:Lily在新州、維州、昆州一樣都有房產,土地價值分別是$4,000,000,$320,000, $370,000。

$37,500+{1.25cent x (4,690,000-3,000,000)= $58,625
(370,000/4,690,000)x 58,625= $4,625
所以如果你其他州的土地價值越高,即便你在昆州購入物業的土地價值在60萬的免稅額度內,但因為起徵點的金額高了,所以也會是水漲船高,要繳納更多的土地稅。

 

舉例三:Lily在新州、維州、昆州一樣都有房產,土地價值分別是$430,000,$320,000, $700,000。最後一個案例是其他州的土地價值不變,但昆州的土地價值超出免稅額度,我們再一起看一下土地稅的變化。


$4500+{1.65cent x (1,450,000-1,000,000)= $11,925
(700,000/1,450,000)x 11,925= $5,757

不難看出,另外一個規律就是很容易理解的,你在昆州土地價值越高,那麼所佔的總比例就越高,自然就要交更高的土地稅,每個人的昆州土地免稅額度是60萬,那麼兩個人的話就是120萬,這也就是為什麼我們會分配到不同的家庭成員或者建立信託,公司,自管養老金,用這些不同entity的形式去購房達到合理避稅,但這個也要慎用,不是適合所有人。如果大家對用信託,公司,自管養老金買房的利與弊,和適用人群這個話題感興趣的話,歡迎點擊之前文章查看- 信託/公司買房利弊,自管養老金買房利弊。另外每個州使用不同entity購房的免稅額度都不一樣,並不是用信託 公司就一定是達到最好的避稅,用不好反而適得其反,要交更多的稅。所以在購入房產之前,我們要跟有多套投資房產組合的有資質的會計師提前做好溝通規劃準備,這樣可以幫助我們省去未來不必要的費用和麻煩。

土地稅改革對房市影響

看到这些数字的计算和比较,相信这个时候的你一定在想,那我该怎么办?是不是要卖掉昆州物业,昆州房市是不是要崩塌了。不着急,我们先来一起梳理一下,刚刚说了,对于投资房本来就在昆州,或不在昆州和拥有自住房的人来说是没有影响的,这项政策是对持有多套跨州投资者有一定的影响,但在澳洲,65%左右的人还是以持有自住房居多,持有5套或以上房产的人所占的比例不到1%,这个投资比例再分配到昆州,其实对于整个昆州房产市场的影响是微乎其微的。

另外我们都知道,疫情的这两年,由于政府前期给出的自住购房补贴,使得首次置业和升级自住房的需求大大提高,所以我并不认为因为这项政策出台,就会让昆州房市有大的震荡,毕竟真正推高房市的是刚性需求的买家,并不是极少数的跨州投资者。当然不排除投资人根据自己的情况,进行投资组合的调整,会有出现出售投资房的情况,但这将无疑给原本投资房源紧缺的租赁市场带来一波新的租金涨幅。

大家還記得2017年7月1日推出的一項有關於二手投資房折舊的政策,房屋中的可拆卸設備不能做為折舊抵稅,這給當時的投資者帶來一陣恐慌和大家對市場一系列的不看好。但政策出台至今,可以看到這個在當時引起一陣熱議的政策其實對整個澳洲房產市場的影響是微不足道的。因為真正影響市場的還是供需關係,利息調整等等。所以我們並不認為地稅這個新政會帶給昆州乃至整個澳洲房產顛覆性的影響。

有什麼應對策略?

當然我們並不是要鼓勵大家是否要來投資昆州,其實無論在哪裡投資,都要做好應對措施,隨著這個新政的推出,我們需要考慮計入這項地稅的支出,雖然它也是可以像市政費,保險,出租管理費一樣,可以用來抵稅,但我們還是要進行現金流,物業增值的通盤考慮。如果投資的物業無論是從現金流還是增值都有不錯的表現,我是不會因為這個政策就拋售我在昆州的物業。所以具體情況還是要具體分析。如何最大化避稅,每個人的情況不一樣,我在這裡不能給出財務建議。但我們可以考慮控制土地價值,如果已經有多套土地和別墅,也可以考慮有增值潛力和現金流好的聯排或公寓。不同主體去購買投資物業也是要因人而異,要看貸款,現金回報,退稅情況等去綜合考量利弊,做出最適合自己的決定。也歡迎聯繫我們團隊咨詢您房產組合的相關問題。

好了,以上就是這次昆州土地稅改的內容,還有解答大家的疑慮。趕緊將第一手消息轉發給需要的小夥伴,也歡迎轉發給有需要的朋友們,感謝大家長期以來的支持和關注,我們下期見!希望有幫助到大家。若大家對我們的服務感興趣,也可以預約我們的免費諮詢。

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