就在上週，綠黨提出了一個全國的租賃草案，呼籲聯邦政府在全澳大利亞範圍內凍結房租兩年, 希望人們的收入漲幅能夠趕上房租的增長速度。綠黨還希望兩年租金凍結期結束後，設定租金漲幅上限，每24個月最高幅度為2%，同時綠黨還提議終止對租客的無理由驅逐的條款。
綠黨住房事務發言人Max Chandler-Mather說：「房租已經失控，數百萬澳大利亞租房者在為支付房租而掙扎。除非政府想看到更多的家庭睡在他們自己的車里，否則需要做好工作，現在就行動起來，阻止這場危機，避免變成一場全國性的悲劇。」 他補充說，應將租金控制視為改善住房負擔能力的整體策略的一部分，例如推行空置稅、逐步取消負扣稅和資本利得豁免，以及興建更多公共和社會住房。大家如何看他的這段話呢？等下我會分享一些看法。
我們的出租管理團隊能夠深切地感受到租金從去年下半年開始上漲，在大布里斯班不同的地理位置的別墅，之前租$400/周左右的，現在都在$500多一周，之前每周$600/700，現在都漲到$800多一周；之前$800/900一周的租金也都漲到$1000/$1200一周，這一年的別墅租金漲幅在15%到30%不等，公寓租金也有12%到20%不等的漲幅。如果做為從租客的角度，我非常理解大家的心情，但這的確是目前大布里斯班租賃市場的現狀。
這一切發生都是有原因的。我先來給大家看一組數據，這是過去10年，從2012年6月到2022年6月，通膨跟租金上升的比較。可以看到過去10年通膨累積上升了25.6%，也就是平均每年2.56%，而全澳平居租金在過去10年也僅僅上漲了11%。我們知道CoreLogic的數據顯示，在截至今年6月的12個月里，僅僅過去一年的時間澳大利亞首府城市的租金上漲了9.1%，邊遠地區的租金上漲了10.8%，但過去的10年才累計漲幅11%，這就說明瞭在過去的10年間，大部分時間租金是沒有漲幅，甚至出現了下跌。業主們可能體會最深的就是疫情剛開始最嚴重的那一年左右，很多租客失去工作，或工作量減少，做為業主的我們，也是積極配合政府的政策，跟租客一起度過難關，不但沒有漲租，還根據租客不同情況，給予一定金額和比例的租金減免優惠。直到去年第二個季度之後，疫情得以控制，租賃市場開始自行調整，那麼租金能夠迅速上漲的原因不是因為利息漲了，通貨膨脹指數高了，前面說了，過去通貨膨脹膨脹10年累計25.6%，也沒見租金有相應的漲幅。最根本的原因就是供需嚴重不平衡。
我記得我之前持有的公寓即便在GFC全球金融危機之後，1房帶車位的租金最高的時候可以租到$450/周，但隨著周邊越來越多的樓盤蓋起來，租金是一降再降，最低的時候降到$360/370一周，目前在這個區的公寓租金基本回到當時的最高租金水平，這期間也是經歷了10年的租賃市場的調整。大布里斯班不同地區的別墅租金變化不像布里斯班市中心附近的公寓來的那麼猛烈，相對比較穩定，換言之就是沒有什麼太大的漲幅，除了從去年開始發生了質的飛躍。利息這10年間發生了很大的變化，但不同地區，不同類別的租金漲幅跟這些年的利息漲幅並沒有直接關係，由此可見，供求關係才是影響市場租金的真正原因。
那又是什麼影響了供求關係呢？疫情後，國門不斷開放，留學生新移民無疑大大增加了租房市場的需求。另外首次置業者和升級自住人士佔用了一部分原本的投資物業，我們接觸到很多租客被迫搬走都是因為有新的買家要搬進來住。另外一個現象就是尤其是疫情期間，包括到現在，我們經歷比以往任何時期，發生頻率更高的家暴分居離婚，這就直接導致了租房需求的增加。另外一個現象就是隨著邊境的打開，越來越多的流動人口，這也使一部分業主將長期租賃投資房轉成了Airbnb，這也是對原本就緊俏的租賃房源帶來雪上加霜。
最後一個原因就是政府因為這些年的赤字，無法給到足夠的供給，譬如建造更多的social public housing等等。從2025到2032 年，澳洲預計會有可163,000套的房屋短缺，也就是說每年平均會有20,000 套房屋短缺。短缺更加嚴重的狀況會在明年2023年開始出現，雖然現在我們就已經可以感受到了。
那麼綠黨在這個時候提出的草案雖然本意是好的，或許短時間暫時緩解租客壓力，但治標不治本。如果這樣的法案被通過，那可以預料的是，在立法還沒正式實行之前，租金即將會大漲一波，彌補跟balance一下未來兩年的租金凍結，這無疑是對租客帶來一個衝擊。那麼對於投資業主，他們也會對未來投資或現有的投資做出調整。如果有些投資者迫於經濟壓力，甩賣自己的投資物業，未必能帶來更多的出租房源，最好的情況就是下一個是投資人接手，那麼對房源總量沒有太大變化，對現有租客也沒有影響。但我們目前看到的一些情況是，投資客因為個人原因甩賣，接手的很多都是首次置業者。近期有幾套在幫業主急售的公寓，70%都被首次置業者購買，那麼現有租客在租約到期時就要搬走，這對他們來說只能付高價租金去尋找非常有限的房源。所以凍結租金沒有改善根本情況，有可能帶來惡化。
另外如果政府暫時拿不出資金去投入建房，那麼州和聯邦兩級政府需要專注於鼓勵私人房地產市場的供應和投資。大家需要多方互贏的協助，而不是讓一方承擔受損，長期下去，對整個產業鏈對經濟都沒有積極的影響。這也就是為什麼工黨喊話那麼多年取消negative gearing負扣稅，並沒有得到積極的回應和實施。
適當的調整租金上漲速度過快，給出漲租一個指導價格或者上限，譬如對待特殊人群有一些優惠或者給予一些補貼，這都可以理解，但凍結租金上漲不切實際，我並不認為這個提案會被通過。不知道大家對綠黨的這次提案有什麼看法和建議呢？歡迎評論區討論。我們做為業主，並不是一味追求最高租金，適當調整renew租金留住優質租客不產生空租，有持續的現金流在目前這個充滿很多不確定因素的大環境下才是明智之舉。
趕緊將第一手消息轉發給需要的小夥伴，也歡迎轉發給有需要的朋友們，感謝大家長期以來的支持和關注，我們下期見！希望有幫助到大家。若大家對我們的服務感興趣，也可以預約我們的免費諮詢。
