連續加息
上週二是澳聯儲自5月份以來，連續6次加息了225個基點，cash rate現金利率從最初的0.1%到現在的2.6%。但這次僅漲了25個基點也預示通貨膨脹有了相對良好的控制，經濟也在向好的趨勢發展。但這幾個月的連續加息，客人問得最多的還是地產是不是要繼續跌了，該出手買入還是趕快賣掉自己的物業，這期我們為大家整理了一些通貨膨脹率，利率和房價的數據來跟大家探討一些不同的論點。
一些銀行經濟學家預測今年或2023年房價將隨著利率上升而不斷下跌，經濟學家擔心儲備銀行不斷加息以放緩通貨膨脹，他們認為，較高的利率將使住房變得不可負擔，較高的借貸成本會減少買家的需求，導致房價下跌。這聽起來好像很符合邏輯，相信大家也這麼認為。但這樣的理論一定正確嗎？最近看到房地產市場分析師John Lindeman的一篇報道從不同的視角解釋了即便利率上升，跟房價大跌並沒有直接的關係，有些不同地區，不同房產類型的房價還會繼續上漲。下圖顯示自 1990 年以來貸款利率從相當高的 13.5% ，逐漸下降。並顯示同時伴隨著澳大利亞房價中位數的穩步上升。
利率下降和房地產價格上漲之間肯定存在很強的相關性，但這是否意味著反過來也是如此？我們如何確定如果利率上升，房地產價格就一定會下跌？在過去 30 年中，利率上升時其實房價並未下跌。自 1990 年以來，主要銀行已多次提高房貸的浮動利率，而官方現金利率的最後一次上漲在2011 年結束。下圖顯示了在每次利率上升之後，澳洲房屋中價位的變化。
上圖所示，房價並未因利率上升而下跌。當然，如果利率沒有上漲，房地產價格可能會上漲得更快，但關鍵是它們沒有下跌。造成這種明顯矛盾的簡單原因是，我們大多數業主對加息影響有一定的免疫或應對措施。
大多數業主不受加息的影響
在澳洲，有三分之一的房屋是pay off的，抵押貸款已經還清，沒有剩餘的債務。屋主大多都是較年長的夫婦，他們如果要出售房屋都是準備down size。這意味著他們根本不會關心利率上升。另外三分之一的住房是投資者所擁有，他們可以將借貸利息成本和他的收入去做抵稅。
而利率上升會幫助他們付較少的所得稅。此外，這些投資者也可以提高房租去彌補任何加息的成本。當然如果租金提高的幅度不足以對抗加息帶來的額外成本，部分投資者也會考慮置換物業。最後三分之一的房屋是還有房貸的。不過他們大多數人是在多年前購買房屋的，當時的房價利率比現在高得多。他們可能已經償還了部分債務，因此利率上升是可以控制的，不會激勵或迫使他們出售房屋。
與其他購房者相比，較高的利率對潛在首次購房者的購買力的影響更大，因為他們他們的借貸比例很高。該圖顯示了在上一次連續加息之後，2012 年首次購房者住房貸款的數量是如何下降的。
當利率上升時，有一些郊區使用高槓桿的首次購房者可能會面臨抵押貸款壓力。如果有足夠多首次置業者，因個人、家庭、財務或就業原因被迫出售，那麼首次購房者所在地的房產價值可能會有所下調。上圖可以看到，首次購房者僅佔所有
住房的十分之一左右，儘管過去發生此類事件對個人和社會產生了影響，但當地市場也可以在半年到1年半左右的時間內恢復增長。但是，過去的確發生過幾次我們的房地產市場整體價值下跌，這表明一定有另一個原因。
住房融資額度受限時房價下跌
下圖顯示了從 1901 年至今的澳大利亞首府城市房價的年度變化。紅色箭頭表示房價為負增長的年份，房價下降。房價整體倒退的唯一時期是第一次世界大戰、大蕭條時期、六十年代信貸緊縮、90年代的不得不經歷的經濟衰退、08/09年的全球金融危機以及最近的2017年， APRA 對投資者可以從銀行獲得的住房融資的限制。這些事件中的每一個都是一場衰退危機，嚴重削減了購房者的融資數量。跟利率上升不一樣，利率上升會影響一小部分貸款槓桿高的業主。這就是為什麼當利率上升時房價不會大跌，但當大部分貸款人沒有能力貸款的時候，融資政策受到非常大的阻力時，整體房市就會有一個調整。
加息的目的是抑制通脹，而不是一味打擊房價
加息是儲備銀行用來減緩通貨膨脹的一個普遍策略。下圖顯示過去通膨、加息和房價的變化。這就是為什麼如果通貨膨脹率持續走高，利率會再次上升的原因。但利率上升只影響到一小部分房主，利率上升的背後原因，是為了減緩通貨膨脹率。那麼通脹上升和房價之間有關聯嗎？
數據發現
最後看一下這張圖，他顯示了從 1901 年至今的首府城市房價與通貨膨脹之間的關係，你有發現什麼嗎？房價變動與通貨膨脹一直是同步的！事實上，正如圖表還顯示的那樣，房價在歷史上往往比通貨膨脹率更劇烈地波動，但始終朝著同一個方向發展。更驚人的發現是，在通貨膨脹迅速上升的時期，例如戰後和七十年代惡性通貨膨脹時期，房價經歷了我們歷史上最劇烈的價格增長。
所以以上這些驚人的數據發現，加息只會影響一小部分業主，而隨著通脹率上升，整體房價會上漲。當然房價上升並不是只有通脹率一個因素那麼簡單，還跟大環境的經濟形勢，就業情況，政策法規，人口數量，供求關係等都是密不可分的。
RBA最新發表報告
最後我們來看RBA最新的一個發表報告。也提到了利率的變化對房地產的影響只是眾多因素之一。因為大家購房很少會是全部現金購買，通常是通過跟銀行貸款的。利率的上升很多人都會把焦點放在藉款人還款額度的提升，但其實利率上升，會會影響貸款人的借貸能力和金額，尤其是那些貸款已經到達上限的那些投資人，銀行也會基於風險，不再貸款給那些人。那最後發現貸款人貸到的金額少了，並不會給他們之後的還款造成付不出來的壓力，變相來說，他們的住房成本可能不變甚至還會更少。因此在這一部分，就不會產生因付不出貸款而要變賣房產的情況，就不會有房價大崩盤的可能性。
那麼對於現在持有多套房產的投資人來說，很多人也是經歷了利息高達8%的時期，像我自己就是，那現在即便利息上升了，但也還是最初的借貸成本的一半左右，但租金卻提高了20%-30%。所以影響也不是很大。當然一定不排除近些年低利率入市的貸款者隨著利息的升高，現金流會遇到一定的挑戰，如果租金的上漲不能抵消額外的還款成本，或者首次置業者不能應對的話，會要考慮出售物業，但目前的市場，以大布里斯班為例，無論是賣房貨源還是租房貨源都還是處在供貨量有限的情況，尤其是適合自住的中價位物業還是比較稀缺，所以即便這部分的人要出售物業，再次出售時也是有人願意接盤，房價並沒有受到太大的波動，當然也要看具體的區域和不同類別的房產以及業主是多麼迫切的需要賣房。
利息在短期內確實會對房價造成影響，也會有一些調整，那是因為購房者和投資者的一些心理恐慌以及對未來的不確定性，不過影響房價的要素不僅僅是加息，裡面還牽扯到眾多因素，例如像之前說的供需關係，當大家都剛需要買房時，而市面上房市數量供給不多，那還是會造成房價上漲。再來是人口，澳大利亞是一個很多人都會移民過來的國家，當大量移民進駐，推動房市需求，房價也會上漲。雖然說目前因為疫情關係，移民人數相對以往不多，可是當國門大開，相信之後房產市場又會有所變動。就像因為疫情關係，有很多從維州新州跨州移民到昆州的，每週都在以1000人左右的數量增加，這對買房租房都是非常大的需求。最後還有房市政策法規也會影響房市，一起期待一下10月份的住宅圓桌會議會有哪些更新。
因此綜合下來，在房市基本面是好的情況下（人口數量增加，需求強勁，租金市場強勁），雖然短期不同地區，不同房屋類別會有一個小幅調整，但就長期來看，不至於到崩盤。看完了這些數據，也希望幫助一些朋友們不要沉浸在恐慌中，規劃好下一步的佈局，如何提高被動收入這是我們更要關心的。
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