為了抵制高通脹，澳洲央行在過去三個月連續三次上調利率。那麼目前還能入市嗎？房價真的會像很多媒體，YouTuber說的那樣即將迎來暴跌嗎？我們該如何應對呢？各位朋友，我感受到你們的擔心了，接下來我會慢慢解答大家心中的疑慮，帶你們瞭解歷年央行的利率、升息，還有連續升息後對4-6月份這個季度的房價概況如何，還有我的一些個人見解。相信看完這個視頻後，您會找到想要的答案。
在澳大利亞，利率是由澳洲儲備銀行董事會作出決定，官方利率就是現金利率。上周的會議將現金利率提高了50個基點至1.35%。此舉是在6月加息50個基點和5月加息25個基點之後，使現金利率達到 2019年5月以來的最高水平。澳儲行長Philip Lowe表示，隨著全球供應問題的緩解和更高的利率抑制需求，預計通脹將在今年晚些時候達到頂峰7%，儲行董事會重申會致力於降低通脹，並承諾在明年將進入央行2%至3%的目標範圍，所以會在未來幾個月即將公佈的數據指導下，會進一步進行加息調整，但根據目前較高的債務水平，意味著澳聯儲不需要像過去那樣大幅加息來降溫通脹。預測會將現金利率提高到2%左右。
但即便如此，从图中可以看到，纵观过去30年，目前的现金利率还是在低位，我虽然没有经历过90年代利息高达17%以上，但08年全球金融危机之前的房贷利息高达8%左右，那时候一个30多万的贷款，本息同还，每个月还款高达$4000左右，除去还贷也就所剩无几了。
下面這個圖給了我們一個比較直觀的比較，自5月份加息以來，一個本息同還，30年浮動利息貸款，$50萬的貸款，現在每個月還貸要比沒加息之前多$363， $75萬的貸款多了$544，$100萬的貸款多了$726。如果現金利率在年底或明年初翻了一倍，達到2.7%左右，這意味著我們每個月比之前多的還款金額也要至少翻一倍，那我們該如何應對呢？視頻後面我也會跟大家分享幾個錦囊妙計。也歡迎大家在評論區一起探討。
那我們再看看利息對房價的影響。在過去，儲行降息會推高房價，而加息往往會減緩增長甚至導致價格下跌。在澳聯儲加息之前，今年年初，悉尼和墨爾本房地產市場的勢頭已經放緩，並已經開始了價格下調。圖中可以看出，上一次下滑是在 2017-19 年間，當時全國房價從峰值跌至低谷 8.1%，悉尼房價跌幅更大，為 13.8%。但當時利率並沒有上升，而是銀行皇家委員APRA出台了一系列加大貸款難度的監管。這一次，在生活成本飆升的情況下，利率正在上升，增加了住房貸款的成本並降低了借貸能力。如果利率持續走高，租金收入也要相應持續走高，如果沒有很好的增值潛力，那麼對投資者不再有那麼大的吸引力。儘管利率很重要，但它並不是影響房價的唯一因素。稅收機制、銀行監管、人口增長，政策導向，可負擔性和供求關係等都會影響房價。
澳洲八大首府城市房市狀況
那既然說到三次加息，我們先比較一下6月份和4月份單月漲跌和過去三個月的房市概況。就6月份單月房價來看，全澳總體下滑0.6%。
悉尼單月下滑了1.6%，跟四月份的單月下滑0.2%相比，幅度更大。所以過去三個月下滑了 2.8%。房價歷史最高點在今年1月份。
墨爾本6月份單月下滑了1.1%，四月份是持平為0，數據顯示過去三個月下滑了1.8%。房價歷史最高位在2022年2月份。
布里斯班依然呈現正成長，6月單月成長0.1%，相較於四月份增長1.7%，房價漲幅已趨緩。過去三個月成長2.7%。目前房價還是處在歷史最高位。
阿德雷德目前6月的單月增長1.3%，位居八大首府城市最高，相比4月份的1.9%增長差不了多少。過去三月份房價也有5.1%的增長。房價仍是歷史最高點。
佩斯6月份單月房價上升0.4%, 四月份的單月增長是1.1%。過去三個月上升2.1%，房價目前是歷史最高位。
霍巴特房價呈現下跌趨勢，6月份有0.2%的下跌，相比在四月份的0.3%下跌，房價反而有點稍稍回升，過去三個月也下跌了0.1%。目前還是歷史最高價位。
達爾文6月份增長0.9%, 跟4月份的單月0.9％增長無異，過去三個月增長2.3%。房價最高位在2014年5月。
坎培拉6月份房價也上漲了0.3%，同比4月份的1.3%上漲，漲幅有稍微趨緩。不過過去三個月還是有1.5%的上漲。目前處在房價最高位。
由此看出，過去三個月全澳房價平均下跌0.2%，但跌幅最大的是悉尼，其次是墨爾本，霍巴特也有0.1%的下跌，其它首府城市都還是呈現出一個緩慢增長的情況，阿德雷得以3個月增長5.1%位居榜首，其次是布里斯班，也有2.7%的不俗的成績。
所以並不像媒體報道那樣，利息上升，澳洲房價暴跌，目前是進入了一個房市調整期。下面這幅圖就更好的詮釋了每個首府城市的不同區域，不同價位房產的一個漲跌情況。我們知道尤其是在去年的市場，佔市場份額25%的高端房產漲幅最高，其次是佔50%的中端房產。但這半年，尤其是最近三個月發生了戲劇性的轉變，幾乎每個首府城市的高端房產都失去了去年的絕對優勢，相反佔市場份額25%的低價位房產後勁十足，奮起直追。像布里斯班，阿德雷德的中低價位房產的漲勢似乎沒有受到影響。即便是墨爾本整體市場下跌的情況下，但低端價位的房產還是呈現出上漲趨勢。所以我們在說每個城市房價的時候，也要區分對待，而不是一概而論，以偏概全。
除了不同市場的房價有所變化，另外一個比較明顯的變化就是，物業銷售時間變長，當然優質稀缺房產還是供不應求，總體而言，獨立屋相對比公寓賣得更好更快。目前還是處在賣方市場。
租賃市場
再來看一下投資者最關心的租賃市場。全澳租賃市場不管是公寓或獨立屋，皆呈現一個短缺的情況，空租率非常的低，全澳空租率僅1%。租金持續上漲。首府城市中，別墅租金年增長率最高的還是布里斯班，一年有13.2%的漲幅。公寓租金，年漲幅最高的是墨爾本，年漲幅為10.9%。當然這跟之前一直lockdown，空租率高居不下有關，這一年墨爾本公寓市場租金恢復的還是非常不錯的。
布里斯班房市概况
最後，我們再來看一下大家都比較關心的布里斯班市場，雖說全澳房市在這個月下降了0.6%，主要是因為悉尼和墨爾本的房市下跌。大布里斯班目前處於一個房市緩慢增長的趨勢。7月份Corelogic 數據顯示布里斯班房價中位數來到$784,826, 比上個月多了$4,934。
接下來是布里斯班的租賃市場，現在失業率創歷史新低，進入昆州際移民率也在不斷上升，其中大多數人選擇定居在昆州東南部。現在隨著國際邊界的重新開放，住房需求更大。布里斯班的出租空置率現在為 0.6%，低於全澳水平。
我們物業管理部門還是有很明顯的體會，去年北區做的50萬初的別墅項目，當時幫客人算的租金在$500/周，這兩周陸續交接，房產增值就不用說了，妥妥增了至少$25萬，我們也幫客戶租到$610-$630/周，即便是漲息，也是妥妥的現金流。除了新房，二手房租賃市場也是依然緊俏，前陣子因為租客買到房子，break lease 後，立馬又找到新租客，原本租金年初在$690/周，在那個區域已經是4房中當時的最高租金，5個月之後現在漲到$750/周。市中心附近的公寓，之前中介租$440/周，1房1衛帶車庫，我們接管之後，7月份租給新租客$550/周，漲幅還是非常客觀的。所以目前大布里斯班的租賃市場還是持續緊俏。如果您想要瞭解布里斯班房產和租賃市場，也歡迎聯繫我們團隊，可以免費為您的物業做出最客觀的房價和租金評估。
上就是利息3次漲幅後，全澳首府城市房價租金，以及布里斯班房價租金的一個概括和解讀，希望大家可以更加客觀的去看待整個市場的一個調整走勢。那麼之前說到了面對利息上升，下半年的一個大概率加息趨勢，我們可以做什麼呢？首先我們可以請專業人士看一下我們目前的投資組合，現金流，稅務和貸款，需不需要置換，如何置換，可以將增值好的房產將equity提前套出來，因為之後貸款額度都會受到影響。再看看目前貸款市場還是否有還沒完全跟進加息的一些貸款機構，找到好的deal之後，就可以考慮固定利息了，因為接下來利息只會漲。固定下來之後，現金流也會更加穩定。然後就是要重新review我們的spending消費習慣。有哪些不必要的開支可以戒除，大大減縮不必要的開支，對提升我們貸款額度也有幫助。開源節流在寒冬到來之前還是很有必要規劃一下的，最後我們要盡量提高投資房的租金收入，我們的專業團隊也會很樂意為您重新評估一下，看看還有多少可以讓租金上漲的空間。
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