上期我們在講2022年的房產佈局規劃時，有提到一些譬如像NDIS之SDA等這種特殊用途的投資房類別，有著非常高的投資回報，很多中介打出高達15%，甚至20%的租金回報，那麼真的有像廣告中說的那麼好嗎？先要謝謝粉絲留言提問，他有問說像有政府保障補貼的，現金流非常好的SDA可以投資嗎？那我們今天就來聊一聊：
NDIS之SDA投資類別的利弊？注意事項和小貼士？最後適合什麼樣的人群？今天為你一一揭曉中介不願意告訴你的那些事兒！
什麼是NDIS？
NDIS是國家殘障保險計劃 (National Disability Insurance Scheme）的縮寫，是澳大利亞政府為殘障人士及其家庭提供援助的一項全國性計劃。 NDIS 為 65 歲以下、存在永久性嚴重殘障的澳大利亞人提供在住房、獨立生活及就業方面等所需的援助。該計劃於 2013 年立法並於 2020 年全面實施。該計劃由國家殘疾保險局 (NDIA) 管理，並由 NDIS 保障委員會監督。
什麼是SDA？
SDA 是 Specialist Disability Accommodation 的縮寫，翻譯過來為“專門針對殘障人士的住所”，這些房屋都針對殘障人士進行了特殊優化。 SDA是NDIS其中的6大補助之一，為符合條件的殘障人士提供無障礙住所。年度專款額度為7億澳幣。专业无障碍住宅需通过严格的审查和注册，在政府文件中，对于住房的选址、类型、设计和房内设施都有严格的要求， 并必须由经政府认证的专业人士设计和核查。建好之后，SDA 住房也必须由政府指定的有资质的管理机构进行运营和维护。因此，和一般的房地产相较，SDA 住房需要的法律、税务，贷款程序更为复杂。在新州，常见的SDA是以公寓房较多，在维州和昆州独立屋较为普遍。
SDA房產3高優勢
為什麼近幾年會很受歡迎呢？那我們先來看看SDA房產的3高優勢：
1. 高穩定性 ：NDIS 已經被立法，所以該補助在未來被削減的可能性大大降低。其次所有根據NDIS要求建設的SDA都會被強制認證 （NDIS approved），認證期限長達20年，該類型房屋期間內可以一直作為SDA，不用擔心其服務壽命。
2. 高需求：SDA 的市場缺口是 NDIS 第一個要解決的問題——有了安居之所，其它相關服務才能逐步展開。目前 SDA 專項基金可以資助 28,000 人, 而至少有 33,200 人需要 SDA 住房。目前 SDA 住房供應不足，目前仍有大批申請人排在等候名單上。所以在未來很長一段時間內供需關係都不會達到平衡。
3. 高回報：SDA類型的房產租金回報率較高，基本在10%到15%不等的gross rental return. 因為其大部分租金來源是由NDIS計劃直接供給，且該計劃在未來被削減的可能性極低。再有因為目前很多符合SDA條件的殘障人士居住在養老院裡，對於政府是一筆很大的開支（養老院的花銷大約為SDA的3倍），所以政府願意提供高額的補助去建設該類型房屋來達到雙贏的目的。
SDA房產6高劣勢
說完三高優勢，再來看看有哪些6高劣勢呢？
1. 建築成本高：SDA在房屋的結構，用料，室內設計等都比普通的房產建造成本要高。 SDA也是分不同等級和房型，從而獲得的租客類型和政府補助金額也會有所不同。建造成本根據等級不同，可以比普通房產的建造成本高出10萬到20多萬不等。
2. 維修成本高：如果建商在建造用材中偷工減料，那麼租客在使用這類房產的壽命會縮短，會有比較高額的維修維護成本。譬如很多建商所用的內部牆體都是空心的，還有包括踢腳線的部分都是木質的，那麼在使用輪椅的租客中會經常撞到踢腳線或牆體，造成損壞。如果是普通的建材用料，那麼維護費用相對比較高。
3. 管理成本高：SDA 租賃管理費會比普通民宅管理費高出一倍左右。 15% 左右甚至更高；由於需要滿足這類房產的合規性，審計，雜費和其他管理費等等，來確保獲得定期的高租金收益。有些看似收取較低的一個費用將你吸引過來，但背後有很多隱藏的費用是在簽合同時需要注意的。
4. 貸款難度高：因為SDA類型的房產作為新興的房產類型，並且由於建造成本高，很多銀行及一些金融借貸機構對於其風控的計算更加保守，從而導致僅有一部分大銀行願意借貸，通常藉貸比例也會比普通房產的比例低。另外銀行在評估這類房產時，往往低於合同價的10%到15%左右，所以你需要有更加充足的首付，譬如有至少40%甚至50%的首付。
5. 套現增值難度高：所謂魚和熊掌不可兼得，因為該類型的房產現金流回報高，再加上其特殊性（房屋無障礙優化）注定了其定位為服務非常小眾人群，二手房買賣角度講，增值潛力相較於普通房產會有更多的不確定性。再加上之前講的貸款問題，該類型房產的轉貸套現不確定性會很高，導致淨資產 Equity轉化率變差。
6. 複雜程度高：相較於對於普通的房產投資類型，SDA因為其針對特殊人群，對於地點，房屋類型，房屋設計，土地大小等等都有著嚴格的規定和標準，當然還涉及一些服務和管理費用。複雜程度和前期投入大大高於一般的房產投資，而且這些複雜的前期投入是保障該類型房產達到預期回報的必要條件，在缺乏成熟穩定團隊的幫助下極易出現適得其反的效果。
投資SDA小貼士
我們在投資的時候要注意什麼，可以有哪些tips小貼士給大家？
1. 配套設施，地理位置
從7 news的報導中可以看出，這棟SDA的房子建的很漂亮，設施也想的很周到，但很久都沒有找到租客，沒有租客就意味著沒有現金流。所以這類房產的location非常重要。我一般建議在離當地醫院不遠處最好，周邊也有著計較完善的生活配套設施。另外一個小貼士是要先找到SDA有資質有經驗的provider，看看他們手裡排隊租客大部分都分佈在什麼地方，先找到大部分租客的所在位置，再來建房。
2. 資質建商，個性定制
同樣也是用倒推的思維，通過provider手上找到是什麼樣的租客類別需求比較高，什麼樣的房子類型和設施，他們更願意長期居住。之前說到這類房產的建造成本比較高，並且分成不同等級，所以找到有資質的建商是重中之重，再根據Provider的反饋和自己的預算，建造適合某類型租客的房子，譬如失聰，失明，長期臥床和坐輪椅等等，大家的需求是不一樣的，盡量精准定位會有更好的回報。而不是千篇一律的這種別墅套餐。
3. 合同陷阱，專業團隊
大家都被所謂的高回報所吸引，但很多人都忽略了合同的一些特殊條款，合同的條款跟投資回報是息息相關的。譬如跟普通房產建完之後最大的不同就是，需要向NDIS機構申請並完成SDA資質認證，這個non – refundable的費用大概在$5000左右，如果沒有通過認證，還要進行改建達到要求，拿到證書也要2-3個月不等，那麼需要做好空租和貼補現金流的打算。接下來的SDA認證的provide供應商也很關鍵，尤其是要注意那些打著租金保障旗號，不是政府的保障，有誰能來保障這些提高保障的公司呢？如果他們破產倒閉了，有誰來保障你的利益呢？或者總租賃協議Head Lease，在總租賃協議規定的期限內, 前期他們看起來很誘人，安全可靠, 但深入挖掘，你很快就會發現他們有很多局限性，譬如，你打算在建築上claim GST，如果你簽署了 Head Lease，你就無法做到這一點。當你想要賣房產的時候，或者你找到有收費更低的出租經理的時候，有哪些限制條件從而會影響你的收益回報。總而言之，有經驗靠譜的律師和租賃團隊起著至關重要的作用。
適合投資人群
如果上面的利弊，注意事項你都很清楚了，那麼這類投資還是比較適合成熟的投資者，有著比較好的貸款能力和equity或者頭期款。因為成熟的投資者擁有比較完善的投資體系（現金流+資本升值），可以充分利用SDA項目的現金流優勢，彌補在側重資本升值項目的現金流的不足。尤其是目前的這類新型房產類型，政府的認證是20年，那麼20年之後沒有補助了，或在這之間想要轉手，那麼接手的人會是哪些人，是否有一筆重新裝修的費用將它還原成普通的民宅。但作為經驗有限的初始投資者，因為SDA投資本金的門檻高，很難利用到銀行槓桿（借貸比例和套現能力），這些局限性，不利於初始投資人中短期的組合規劃。在考慮SDA項目時應該著重審視一下自己現有或者將來的中短期內的投資計劃。
以上就是有關於NDIS之SDA的全面解讀，花了很多心思跟時間做了統整，希望對你們有所幫助，也祝福各位朋友們新年快樂！ 2022虎年行大運！
