By Published On: July 6th, 20213 min read

身為一個成熟的投資人,能有效運用這三個投資定律是非常基本的,運用這三項定律在您的房產投資組合上時,更能有效地明確規劃您的投資目標。

1. 25法則

25法則是4%規則的衍生,最初是一位美國財務規劃師Willian Bengen在1994年率先提出的退休儲蓄經驗法則。 25法則,簡而言之,是一種簡單籠統的計算方式,假如你準備30年內退休,你需要多少資金來維持退休生活。譬如你需要每年$10萬澳幣做為被動收入退休,那麼你要達到$10*25=$250萬的淨資產。如果$10萬是你想要的結果,那麼$250萬就是你需要的淨資產目標。每個人想要的結果不一樣,所以目標也不一樣。利用25規則建立你房產投資組合的第一步,用倒推的思維再去分解如何在一定時間內達到這個目標。如何具體做?歡迎聯繫我們。

2. 72定律

72定律也是一種簡單方法,在給定的固定年回報率下,一項投資要翻倍的時間。譬如,一個區的年平均增長率是3%,那麼投資者粗略估算72/3=26年,26年的時間會翻1倍。如果是10%,那麼就是72/10=7.2年翻1倍。所以在找區域投資的時候,可以看看這個區域在過去5年,10年的一個平均增值情況。當然決定房產翻倍還有很多其他重要因素,72法則僅作為其中一個參考。

3. 投資回報率(ROI)

說到房產投資,我們要理解一個基本概念就是房產投資回報率:就是用來測算通過投資而產生的經濟回報, 也可以說生成利潤佔總投入資金的百分比,這個數據可以更加直觀的選擇一項投資項目。英文是ROI:Return On Investment, ROI=Gain on investment – cost of investment ) / cost of investment 投資回報率等於投資收入-投資支出,再除以投資支出。當然房產的投資回報率跟很多因素有關,譬如出租房的空租,維修,貸款的條件等等,這些對回報率都有所影響。我們可以舉個例子,來計算看看用現金購買和貸款購買的差別。

現金購買

我們會遇到一部分客戶是用現金購買,假設您以$50萬澳幣的現金購買了一處昆州出租房產。投入資金還包括印花稅,過戶費,律師費,驗房費等:$18,000。總投入資金=$518,000。如果說年租金是:$25,000,減掉年支出$5,000 (市政費, 保險,出租管理費,空租,雜費等), 年利潤=$20,000。再用$20,000/$518,000 * 100% =3.86%。這個項目的現金買房的投資回報率就是3.86%。

貸款購買 (不含淨值)

假設還是$50萬的房產,首付20%=$10萬,加上印花稅,過戶費,律師費,驗房費等:$18,000。總投入資本:$118,000。假設投資房的貸款利息是3%,租金不變$25,000, 支出$5,000不變,利息$400,000 x 3%=$12,000 年利潤=$8,000。再用$8,000/$118,000 * 100%=6.78%, 在這個情況下回報率為6.78%。在這裡,我並沒有考慮如果是全新物業,折舊最大化帶來的負扣稅的現金流收入。如果考量這部分收入,相應的投資回報率也會增加。

由此可以看出,如果可以貸款的話,盡量選擇利用槓桿來獲取更大的回報,由原本的一套投資房可以建立一個多套投資房產組合,帶來多套房產收入和多套房產增值。因此,在開啟你的投資之路之前,我們先要搞清楚這三個關鍵概念。

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