澳洲房地产市场持续升温！
随着春季的深入，澳洲房市继续呈现强劲增长。9 月份的数据表明，全国房价录得自 2023 年 10 月以来最显著的月度涨幅。根据 CoreLogic 房价指数（HVI），9 月全国指数上升了 0.8%，其中首府城市市场表现尤为突出，单月房价上涨了 0.9%。
从季度来看，全国房价指数在 9 月季度上涨了 2.2%，高于 6 月季度的 1.5%，并且是 3 月季度 1.1% 涨幅的两倍。以金额计算，这一季度的涨幅相当于中位房价增加了约 18,215 澳元。整体而言，全国房价增长呈现广泛分布，所有首府城市以及各州地区在月度、季度和过去 12 个月内均录得上升。不过，不同地区的增长速度开始出现分化。
首府城市表現
在首府城市表现方面，珀斯（Perth）与布里斯班（Brisbane）再次领先其他首府城市，9 月季度房价分别上涨 4.0% 和 3.5%，其中单位市场的强劲表现是主要推动力。达尔文（Darwin）的表现更为突出，过去三个月房价上涨了 5.9%。
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出，这些城市仍面临供应不足的挑战：“截至 9 月底，达尔文的在售房源比平均水平少约 53%，珀斯低 45%，布里斯班少 31%。同时，季度房屋销售量高于平均，显示出需求远大于供应。”
在房屋类型与市场层级上，大多数城市独立屋的涨幅仍高于单位。9 月季度，首府城市独立屋价格上涨 2.4%，而单位/公寓上涨 1.7%。然而，布里斯班是个例外，由于单位/公寓供应极度短缺，该市已连续七个季度出现单位涨幅超过独立屋的情况。珀斯与霍巴特（Hobart）在本季度也出现类似情况，但涨幅的持续性不如布里斯班稳定。
从价位层级来看，房价在各个层级均有上涨，且增长动能已从低价区（lower quartile）延伸到中价区（middle market）。这在一定程度上反映了利率下降后，购房者借贷能力的提升，从而支撑了中价位房产的需求。在整体首府城市中，低价区房价上涨 2.6%，中价区上涨 2.7%，而高价区则上涨 1.8%。
租赁市场
9 月全国空置率降至历史新低 1.4%，其中单位空置率为 1.1%，独立屋为 1.7%。租金增速随之回升，全国租金指数季度增幅达到 1.4%，为去年 6 月以来最高。
在首府城市中，达尔文季度租金增幅最高，为 2.9%，霍巴特 1.9%，珀斯 1.7%；阿德莱德和墨尔本涨幅较小。全国租赁房源量比五年平均低约 25%，供应紧张仍在持续。
虽然租金上涨，但房价涨幅更快，使毛租金收益率略有下降，全国平均为 3.65%，首府城市间差异较大，从达尔文单位 7.8% 到悉尼独立屋 2.6% 不等。
总结
值得注意的是，扩大版的首购房存款保障今天正式启用，首次购房者有机会以仅 5% 的低首付进入市场，且无需支付额外贷款保险费（LMI）。这项政策预计将受到首次购房者的欢迎。未来几个月，需求可能会集中在新的房价上限附近。
Tim Lawless 表示，在供应紧张的情况下，打算利用存款保障的首次购房者可能会感到竞争压力加大，某些地段的房价可能会很快超过新的价格上限。截至九月底，全澳约 49.9% 的郊区房价在新上限或以下，而单位/公寓则有 93.2% 的郊区符合新上限。
虽然房市前景积极，但仍有一些挑战需要注意，其中最主要的是可负担性问题。截至六月，全国中位房价与家庭收入比率为 7.9，接近历史高位；悉尼的比率更高，达到 9.6，显示部分地区的房价仍然对购房者构成压力。
总体来看，澳洲房市正处于供不应求的状态，房价与租金双双上升，但房价涨幅超过租金，市场竞争依旧激烈。对买家和租户来说存在压力，但对投资者而言，也提供了不同的策略选择。
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