又到了每個月一次的單月份數據房市分析單元，今天帶大家一起回顧總結一下8月份全澳房產相關數據，連續升息，還有多少首府城市的房市依然堅挺還是全軍覆沒呢？這期我就用數據帶大家回顧一下，也講一下我們這個月幫客戶買賣房產的體會。
9月份一開始，澳洲儲備銀行RBA又如預期地將現金利率上調了0.5%，在現金利率連續上調的情況下，8月份房市狀況如何呢？
首先我們先來看下過去3個月的全澳房市數據：在過去三個月內，全澳平均房市下跌了3.4%，8大首府城市下跌了3.8%。從圖中可以看到，首府城市中除了達爾文、佩斯和阿德雷德房市還在持續上升中外，其他都已經進入到下滑趨勢。
澳洲八大首府城市房市狀況
那過去一個月，各個首府城市的房市狀況又是如何？首先看一下悉尼，8月份房市下跌了2.3%，過去3個月下跌5.9%，跟今年1月份房市最高點相比，已經下滑了7.4%。莫爾本8月份房市下跌了1.2%，過去3個月下跌3.8%，跟今年2月份房市最高點相比，跌了4.6%。布里斯班7月份開始回調，8月份房市下跌了1.8%，跟今年6月份房價最高點相比，跌了2.6%。不過在過去一年還是有17.5%的升值。阿德雷德也贏來了首次單月份下滑，8月份房市下跌0.1%，但過去一年還是有21.8％的房市升值。房價最高位在今年7月份。佩斯也迎來了下跌，8月份房市下跌0.2%，過去3個月還是有0.4%的漲幅，過去一年4.9%的漲幅。跟7月份房市最高位相比，下滑了0.2%。霍巴特8月份房市下跌1.7%，過去3個月下跌3.3%，過去一年有5.8%的漲幅。過去一年的房市最高位在5月份。達爾文是8大首府城市中，唯一一個房市還在持續上漲的城市，8月份房市上漲0.9% ，過去一年上漲6.3%，不過歷史房價最高點是在2014年5月。坎培拉8月份房市下跌1.7%，過去3個月下跌2.6%，過去一年還是有7.8%的漲幅。歷史房價最高點在今年6月份。
綜合來看，全澳房價除了南澳郊區和達爾文是持續上漲的情況，其他地區都已開始下跌，悉尼下跌幅度最大，過去一個月下跌2.3％，過去3個月下跌將近6%。
布里斯班房市概况
布里斯班房市在8月份持續下跌的情況下，房屋中位價是$864,149，跌了2.1%，相較於上個月低了$20,187。當然這不代表你一個月前買的房已經虧了2萬多啊，這只是一個平均的數據，具體還是要看你買房的地理位置、土地大小、房屋狀況而定，很多好區的房屋公寓還是非常搶手的。而且房產是看長期的，只要你的現金流沒問題，大可不必恐慌。
舉個例子，我們幫客戶在東區Carina看房，離市中心7公里, 附近有大型Westfield商場，周邊有不錯的公私立學校，還有很多綠地公園，是當地人非常喜歡的區域。這個區的中價位接近$110萬，過去一年也有非常不錯的漲幅。客戶看中一套房子，地理位置很好，沒有被淹水，地是四四方方很平整，房子是1960年建的，是昆州非常典型的板房，只是近期重新粉刷過，換過地毯，花園稍微修整了一下，但廚房和衛浴並沒有upgrade。3房1衛前後車庫，外加一個游泳池，地價$62萬，最後以120萬的價格在8月底售出，當然我們的客戶最後沒有買，因為這個價格還是偏高了。但即便是這樣的3房1衛的板房，因為地理位置不錯，還是有人願意買單。
另外也在幫客戶看Brisbane state high的適合自住的學區房，其中有一套是在南岸公園附近的公寓樓，知名獲獎開發商的樓盤，2房2衛1個車位，5年的房齡，樓層並沒有很高，但是可以看到市中心景色和一點點河景，最近有人願意出$112萬以上的價格簽下合同，也算是在這個樓里兩房的最高價。要知道當時期房的價格是$83萬左右，所以買家願意付高價買有品質保障的，地理位置好的物業。
的單元房市場在這個月中位數是$501,396，小幅滑落0.2%，比上個月低了$3,124。7月份和之前的月份單元房市場一直保持小幅度上升的情況，但從8月份開始下滑了，相信這也是受到現金利率的影響。剛剛說了有品質的，地段景色好的稀缺公寓還是被買家認可的。當然也是有一些是適合做投資的，我們的客戶在最近剛簽了一套在南岸公園中心的位置，帶全套傢具，1房1衛帶車庫，物業設施不是走高端路線，但也一應俱全，物業管理費用合理，在$4000左右一年，最終以$40萬3千的價格拿下，比之前期房的價格低了將近4萬，目前已經有租客願意出$550/周的租金，這個Gross租金回報高達7%。布里斯班公寓情況的買賣相比較別墅要複雜很多，如果大家有意向投資布里斯班公寓，可以預約我們的免費咨詢。
租賃市場
由於市場房屋供給還是較少，因此布里斯班的租金市場仍然保持強勁狀態。空租率持續保持在1%以下，8月份空租率為0.7%。雖然空租率很低，但還是要看區域，如果同一時間內放出的物業比較多，那還是需要花一定時間去消化。由於出租房屋的供應非常有限，布里斯班的租金仍在上漲也就不足為奇了。 布里斯班房屋租金年上漲了 14.1%，而單元房的租金年上漲 10.7%。 在過去 12 個月裡，布里斯班租金漲幅仍然領先整個澳大利亞的首府城市。
租金的上漲對房東來說，緩解了利率上漲所帶來的壓力。我們的租賃部門3天內租掉7套房產，在parkison出租了一套5房的雙層別墅，本來刊登廣告是$875一週，已經是該區的最高租金廣告，但最後還是收到了願意付$950一週的offer。還有在學區房的別墅，還未打廣告，就已經有租客願意預付租金拿下。像在Auchenflower，醫院對面的公寓，我們只做了一次open house，沒有什麼公共設施的1房1衛1車庫，不帶傢具，租了$480/周，租客願意預付租金，馬上入住。如果您對大布里斯班獨立屋和單元房的租賃市場有任何問題，歡迎預約我們的免費咨詢。
雖然利率繼續上升侵蝕了投資者的借貸能力，通脹繼續對家庭開支構成壓力，但我認為長期的房產需求還是穩定上升的。可以預見一旦通脹得到控制，利率將穩定下來，買家恢復信心，到時候這些持續「觀望」的買家將重新進入市場，如果房產供貨量還是不能滿足買家需求，那麼房產市場又會回到賣家市場。所以如果你在當前競爭不是那麼激烈的市場中找到優質房產，那麼我建議就可以考慮入市，掙到口袋里的現金流才是硬道理，目前還是有可以小小撿漏的機會。
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