沒錯，昆州州長又要搞事了，這次他針對了近期的租賃市場問題提出了新的改革方案，內容是要限制租金的上漲，這對投資人來說，會有什麼樣的衝擊？對租客又有什麼影響呢？
租赁政策概要
澳洲的租房危機已經是一個長期的問題了，昆州房屋供應量少，加上國門的開啓和留學生的大量入境，租客很難找到價格合理、適合的住房。一份報告聲稱，有15萬戶家庭處於住房壓力之下，且大約有10萬戶家庭符合社會住房資格。不過因為利率的上升造成投資人對買投資房感到猶豫，房源供應量短缺，加上社會住房的平均等待時間要超過兩年，這讓租賃壓力大大增加。
因此，在之前我們談論過昆州州長對土地稅的改革以及租金的2年內凍漲政策之後，我們的昆州州長又推出了一個改革方案，那就是限制租金上漲作為解決這個租賃壓力問題的方案。
可能是之前的提案都被大肆評論，這次我們州長提出了相對溫和的方案。我們不凍漲租金，而是限制租金上限，這是什麼意思？我們現在租金可以每半年調一次，根據市場、通脹去調漲金額。不過這項政策變成對租金價格調漲只能一年一次，而不是半年一次。一次可以上漲多少目前沒有明確回復，不過Social Service chief Aimee McVeigh有提到ACT(Australia Capital Territory)對於租金上漲幅度的限制，希望參考ACT的政策。
目前ACT將租金漲幅限制在不高於通貨膨脹率的 10%。例如目前通膨是7%,租金＄500/w, 那租金增長額就是7%＋10％*＝500*17%=最多漲＄85/w。數據顯示堪培拉的租金與 12 個月前相比僅上漲了 0.6%。SQM 董事總經理 Louis Christopher 也認為現在有確鑿的跡象表明堪培拉的租金危機正在緩解。大家覺得這樣的政策合理嗎？
對投資人的影響
這樣的政策對投資人有什麼影響呢？雖然昆士蘭州長Annastacia Palaszczuk對限制租金上漲的政策受到一些學者的支持，但也有很多人認為這種做法表示她對我們的住房市場運作方式沒有很瞭解。這項政策會潛意識讓投資人不敢投資昆州地產。想象一下如果你是投資人，因為利率問題已經對買房有疑慮了，這時再加上一個租金漲幅上限政策，表明你沒辦法將因為利率上升所多付的利息轉嫁到租客身上，這樣的投資或許不是大多數投資人想要的。當然我在這裡說明一下，租金漲幅不是看利息漲幅，08，09年利息漲到over 8%，但當時的租金並沒有像現在一樣瘋狂。
即便你減低了租金，減緩了租客壓力，在一定程度上暫時解決租房壓力問題，但是治標不治本，住房租金的壓力還是最根本源自於供貨量的不足。既然投資客不買單，那租房的供應量更不會短時間內提高。顯然長期下來問題還是持續存在的。我們需要通過增加租賃物業的供應、簡化規劃和開發流程，並鼓勵在租賃市場上進行投資來解決危機的根本原因。讓房地產投資者更容易投資和維護他們的物業才是一個更可持續的良性租賃市場，從而使租戶和房地產投資者受益。
對租客的影響
對租客來說，或許他們暫時可以不用付那麼多租金，但是房屋供應量不足這個最根本的問題沒有解決的情況下，租客的租金還是會上漲，只是上漲比較少而已，持續上漲的情況下租客還是面臨著租金壓力。我們看到一般有兩種情況，有些租客負擔不了繼續上漲的租金，選擇更偏僻的房子或者更多人合租。也有些後面可能會出現遲交或者不交，這對租客後面再租房的信譽度都有影響，當然對投資人來說也會帶來不必要的麻煩。這裡再次友情提醒一下landlord protection業主險的重要性，$400左右一年的保險可以幫助業主省去更多的麻煩和避免更多損失。
另外一小部分租客我們已經看到迫於無奈，開始進入剛性需求的自住行列。我們在幫投資業主賣房的時候，會發下來詢問到最後成交80%以上都從原來的投資房業主轉變成自住房業，這無疑讓市面上出租房源越來越少，房東和租客間的惡性循環並沒有得到根本改善，依然持續。租賃市場的火熱從某種程度上也慢慢帶動銷售市場。在過去幾個星期幫客戶買房和賣房的過程中，我們也是能夠明顯感覺市場復蘇調整的很快。有些在拍賣中拍下了高出賣家預期好幾萬，有些在拍賣前成交，還有些一周內就under contract。我預測最新的房產數據會更加positive。我們會在後面持續跟大家提供最新數據和幫助客戶買賣和管理房產的實戰分享。
說回這項政策，我相信對於成熟理智的投資者不會有太大的影響，因為我們不會因為租金市場火爆就盲目入市，也不會因為租金增幅受限就一直觀望。相信做好規劃，選好房產，尤其是選好租客是對房產投資者來說才是最重要的。因為本身房產投資就不是短期行為，尤其對於有多套房產的投資者來說，我自己更加看重的是租客的品質，對房屋的維護愛惜程度，讓一個優質租客安心穩定的住下去也是對我們養投資房現金流的一個重要保障。比不停加租，不斷換租客更加明智。
趕緊將第一手消息轉發給需要的小夥伴，也歡迎轉發給有需要的朋友們，感謝大家長期以來的支持和關注，我們下期見！希望有幫助到大家。若對我們的服務感興趣，歡迎預約我們的免費諮詢。
