又到了每個月一次的單月份數據房市分析單元,今天帶大家一起回顧總結一下9月份全澳房產相關數據。澳聯儲自5月份以來,連續6次加息了225個基點,不意外的在10 月份又升了0.25%,cash rate現金利率從最初的0.1%到現在的2.6%。現在的房市現況到底如何?老樣子,我先帶大家總結一下單月房市數據,再講一下我這個月幫客戶買賣房產,租賃的體會和房市現況。
澳洲八大首府城市房市狀況
在過去三個月內,全澳平均房市下跌了4.1%,數據顯示還在持續下跌中。8大首府城市下跌了4.3%。除了達爾文、南澳郊區還是屬於上漲的情況,其他都已經是下跌的了。
看一下單月8大首府城市的房市情況。悉尼在9月份下滑1.8%,過去三個月下滑6%,相比最高房市紀錄的一月份,已經下滑了9%。莫爾本在9月份下滑1.1%,過去三個月下滑3.7%,相比最高房市紀錄的二月份,已經下滑了 5.6%。布里斯班單月下滑1.7%,過去三個月下滑4.3%,而房市最高紀錄在6月,從6月份到現在已經下滑4.3%。阿德雷德單月下滑0.2%,過去三個月還有0.1%的上漲,房價從今年7月份的高點開始下滑,截止到今年9月份數據,已經下滑0.3%。佩斯單月下滑0.4%,過去三個月下滑0.4%。霍巴特單月下滑1.4%,過去房價歷史新高在今年五月,到現在已下滑4.7%。上個月來在上漲的達爾文,這個月房市漲幅持平,在過去三個月還是有1.4%的上漲。坎培拉過去一個月房市下跌1.6%。房價從今年6月份的高點開始下滑,截止到今年9月份數據,已經下滑4.4%。
布里斯班房市概况
看完了整個澳洲首府城市,我們再看一下布里斯班的具體情況。根據 Proptrack 的數據,布里斯班房市在realestate.com.au每個掛牌獨立屋listing,與過去18個月的高峰時期相比,潛在詢問買家減少了 29.4%。而每個掛牌單元房,潛在詢問買家減少了 12.6%。這證實了與單元房相比,獨立屋的詢問下降更為嚴重。利率上升是主要影響了潛在買家詢問度的主要原因。現金利率提高了 225 個基點,借款人的最大貸款也減少了約 20%。隨著 10 月利率上升了0.25%,貸款額度也在進一步降低,這意味著能夠購買高價房產的買家數量正在減少。
與covid時期相比,根據 Proptrack 數據得出,現在每個獨立屋的潛在買家詢問數量變化為 +79.8%。單元房方面,潛在買家詢問增加了 126%。雖然近幾個月來買家的詢問數量有所下滑。但從歷史上看,從 Covid-19 時期到現在,購房需求跟Covid之前比,還是大大提高的。這跟低供貨量是分不開的。圖中可以看出,最新上市的出售房屋listing跟去年相同時期相比較,還是減少了12.7%,跟過去5年的均值相比,也是有14.9%的空缺。總體供房量,包括新的listing與過去5年的均值相比,還是減少了29.9%。
上面數據顯示有幾個可能的原因:第一,賣家在過去2-3月內不太願意掛牌出售他們的房產,這有可能是因為他們認為目前的市場無法賣到他們想要的價格。第二,現在目前也還沒到達被迫強制出售房產的地步。第三,買家對他們要購買的房產變得更加挑剔,這就是為什麼上市天數呈上升趨勢的原因。自7月以來,布里斯班的區域拍賣清盤率並不樂觀。7月份平均清盤率為39.8%。到8月,這一比例小幅上升至 40.25%,在9月,布里斯班的平均拍賣清盤率上升至 53%。圖中看出布里斯班的清盤率已經觸底反彈。這也就是為什麼7月和8月相比,9月份我們開始看到更多的人再次回到房市看房。這也側面說明瞭房產市場是在調整期,並沒有像媒體宣傳的會大跌,上期內容有關數據也說明瞭這一點。
別墅市場
在過去 3 個月里,布里斯班房價中位數一直在下降。與 8 月份相比,9 月份略有回升。9 月份,CoreLogic Hedonic 房價指數顯示布里斯班房屋下跌 2%,目前季度跌幅為 -5.1%。大布里斯班獨立屋的中位價現在為 841,923 元。這比 6 月份的市場峰值下降了 50,210 元,當時房屋中位價為 892,133 元。
單元房市場
在當前的低迷時期,布里斯班的單元房價格更具彈性。這可能是因為與房屋相比,它們更容易負擔。整個 9 月,布里斯班單元房價格僅下降了 -0.1%,但季度增長率仍保持在 +0.4% 的正向增長。布里斯班單元房中位價現在為 501,255 元,僅比 2022 年 7 月末的 504,520 元的最高峰低了 3,265 元。
租賃市場
過去 12 個月布里斯班租金的快速上漲已經持續了一段時間。自 2017 年以來,布里斯班的空置率一直在下降。根據 SQM 的研究,目前的空置率還是歷史新低。目前大布里斯班的空置率為 0.7%。
根據調查指出,在過去兩年的時間內,大概有超過 16萬的投資物業出售給自住買家。這表示昆士蘭的租賃存量在短短兩年內下降了 29%。我們的出租團隊在過去的2,3周,高端物業超過$1200/周的,短短1周內就租出去,1-2房的公寓也是在1個open house之後租出去。
著布里斯班租金的快速上漲,用於支付新租金所需的收入比例已達到自 2009 年以來的最高水平。對於在布里斯班租房的人來說,負擔能力開始受到挑戰。
實戰房市觀察
回顧前幾個月,我認為7月份布里斯班房市活動最低。8月略有改善,到了9月向著更好的方向發展。這也反映在數據中,可以看到 8 月和 9 月之間看到了小幅改善,我預計下個月的結果將顯示出進一步的改善。無論是投資者還是自住買家,大家逐步對利率上升已經不再那麼恐慌和緊張。最初的衝擊已經緩和。10 月份的加息幅度較小是個好消息,說明通脹正在放緩,這也是加息放緩的原因。在10月份幫客戶看房和參加拍賣,以及遞offer的過程中,我們是可以感受到市場的節奏的,雖然沒有辦法跟峰值的時候比,譬如那個時候,房子未上市或者上市1周內就賣掉,目前很多適合自住的房產,基本3周左右的時間就賣掉了。
布里斯班房地產市場並沒有處於糟糕的狀態。與全澳其他首府城市市場不同,房市供應還是相當緊張,這是一個重要的區別點。可負擔性,高租金外加昆州土地稅稅法的改革,也會讓更多的投資人再重回布里斯班市場。我認為當前的市場狀況也是一個可以考慮入市的購買機會,競爭相對較少。布里斯班的長期前景依然強勁。還是要把重點放在你的長線投資思維,計算好現金流,當你有能力購買時,專注於你想達到的目標。
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