11月澳洲房市數據回顧｜這些城市租金回報驚人！

By ElsaPublished On: November 23rd, 20221.8 min read

又到了每月房市數據回顧的時候了，隨著這半年來每個月現金利率的持續上升，房價開始往下走，房價要暴跌的傳聞也開始興起，那真正房市數據還有我這個月在市場上看房的情況是什麼樣子，這期就帶大家一起來回顧10月份的房市數據和實戰經驗。

全澳房市數據

先看一下過去全澳每個月房市數據的表現，從這幅圖中可以發現2020年底到今年4月份，基本都是正向增長，房市持續上升了將近18個月，當然像悉尼、墨爾本在今年年初的時候就開始往下走了，那麼5月份利率開始上調後，各大首府房市都開始出現不同程度的下降。持續到現在，10月房市下跌已有放緩的趨勢。

悉尼在10月份下滑1.3%，過去三個月下滑5.3%，在過去一年已下跌8.6%。獨立屋每周租金平均是$680左右，單元房在$570左右一周。別墅平均租金回報在2.7%，公寓平均租金回報在3.7%，公寓的租金投資回報高於別墅。

爾本在10月份下滑0.8%，過去三個月下滑3.1%，過去一年已下跌5.6%。獨立屋每周租金平均是$480，單元房在$450左右一周。同樣，公寓租金回報以4.1%的絕對優勢高於別墅2.7%的租金回報。

布里斯班過去三個月下滑5.4%，不過過去12個月還有8.4％漲幅。獨立屋租金平均$575一周，單元房租金$480一周。但布里斯班的公寓租金回報已經上升到5%，優於別墅3.8%的租金回報，在這一點我們出租團隊也深有體會，等下我們會詳細分析。

阿德雷德單月下滑0.3%，過去三個月僅下滑了0.6%，不過過去12個月還有16.5％的漲幅，獨立屋租金平均$500一周，單元房租金$420一周。租金投資回報跟布里斯班幾乎一樣，公寓租金回報5%，別墅3.7%。

坎培拉過去一個月房市下跌1%，稍有好轉。過去三個月下滑4.3%，過去12個月還有1%的上漲。獨立屋租金平均$690一周，單元房租金$560一周。別墅公寓的租金回報跟阿德雷德一樣。

單月下滑0.2％，過去三個月下滑0.7%。過去12個月還有4%漲幅。獨立屋租金平均$520一周，單元房租金$450一周。同樣，Perth的公寓租金回報也是以5.8%的絕對優勢碾壓別墅4.4%的租金回報。

霍巴特單月下滑1.1%，過去三個月下滑4.1%。過去12個月已下跌1%。獨立屋租金平均$550一周，單元房租金$480一周。公寓和別墅的租金回報差別僅有0.5%，公寓4.4%，別墅3.9%。

上個月漲幅持平的達爾文，這個月房市下跌了0.8%，在過去三個月漲幅持平。過去12個月有4.9%的上漲。獨立屋租金平均$620一周，單元房租金$500一周。達爾文公寓和別墅的投資回報位居榜首，公寓和別墅的租金回報分別高達7.2%和5.7%，這也是當地嚴重的物業供貨量緊缺所導致。

隨著10月聯邦預算的發佈，國家住房協議得到了一些結論。為瞭解決與住房有關的供應和負擔能力問題，政府已提出一百萬套新住宅。這些將在 2024 年起的五年內建成。該住房協議還鼓勵大家用養老金買房，但與該提案有關的大部分細節仍然還是未知數，由於這些政策都是在未來才會開始落實，近期不太可能對增加住房供應產生任何實質上影響。所以政府還是要面對和想辦法解決租房緊張，變得很難負擔的問題。

根據 Proptrack 的數據，9 月份的新房源比上個月下降了 13.3%。與 12 個月前相比，下降了 6.0%。同樣的數據顯示，與 12 個月前相比，布里斯班的總房源數量現在增加了 12.3%。這意味著買家有更多選擇，儘管與與過去長期趨勢相比，總掛牌量仍在下降。

布里斯班房市概况

并非布里斯班的所有地区都显示出相同的变化，下图突出显示了新房源同比变化最大的郊区。

值得注意的是新listing改變最多的區域Park Ridge, 之前在布里斯班房市很熱的時候Yoyo就有提到過這個區域被大量開發，大家爭地蓋房被炒的有些溢價，未來租金也會非常激烈，現在這個區也還是有大量土地別墅項目釋出，也是掛牌數量提高的原因之一。parkridge屬於logan council, 離布里斯班市中心開車約37分鐘，主要是投資客居多。

而Oxley大家都知道是個有被水淹的區域，位在布里斯班西區。此區掛牌數量增多不排除是跟布里斯班今年初的洪水有關。

而掛牌數量銳減最多的區域Collingwood Park, 屬於Ipswich council, 距離布里斯班30公里，位於大春城springfield附近，算是一個最近房價興起的區域，因為很多人想要住在springfield附近，但房價已經高於預算，所以開始向springfield附近找房。可以發現掛牌數量銳減的區域都是自住比例相對高一點的區域。

據 CoreLogic 的數據，過去12個月布里斯班的待售天數中位數幾乎翻了一倍。2021 年 9 月，房產僅在網上平均掛牌 15 天。現在房產需要平均28 天甚至更久才能出售。與此同時，布里斯班的房屋銷售量在同一時期下降了 2.4%。這個跟利率上升和通貨膨脹的不確定性有一定的關係，這也是目前買家缺乏信心的主要原因。很多買家看似活躍，但仍感到緊張和不確定。很多人都是觀望態度，等著市場跌到底部的時機然後準備進場炒底，可是真正的底部是什麼時候呢？沒人知道。歷史告訴我們，市場可以迅速轉換，一旦買家信心提高，競爭水平就會飆升。可是你可能會發現自己又重新回到那個充滿競爭的環境中，所以做好預算，定好計劃，該出手時就出手。

布里斯班獨立屋價格

根據 CoreLogic 的數據，10 月份布里斯班的獨立屋中位數下降了 2.2%。大布里斯班房屋的中位數現在為 817,684 。與 12 個月前相比，截至9月份的房屋價格仍有 8%漲幅。所有有預算想要買別墅的朋友們，現在相對也是比較好的時機。當然好的區域，有品質的吸引自住買家的別墅，賣家如果不是個人原因，也是不會賤賣的，賣家不著急，他們相信會等到合適的買家願意出到他們想要的價位，所以對這個自住剛需大的市場影響沒有那麼大。

布里斯班單元房價格

根據 CoreLogic 的數據，布里斯班的單元房價值在整個 10 月份下降了 0.9%。布里斯班單元房在過去一年上升了 10.7%。這證實了目前布里斯班的單元房表現優於獨立屋市場。大布里斯班的單元房中位數現在是 494,785 元。最近幫數位自住買家找到了心儀的自住公寓。我們發現尤其在學區，有景色的適合自住的高品質公寓價格沒有受到太大影響，無論是open house還是auction，走的速度還是比較快的。有個別的客戶也很幸運，幫他們拿到未上市的listing，避免跟多位買家競爭。

布里斯班租賃市場

根據 SQM Research 的數據，布里斯班的空置率保持在 0.7% 不變。空置率如此之低的原因之一是近年來出租物業的供應量一直在下降。最新的貸款數據顯示，自 2017 年年中以來，房產投資者所佔的整體貸款份額一直低於長期平均水平。這加劇了布里斯班租賃市場的供應挑戰。

據 Proptrack Data 的數據顯示，2022 年 9 月的新房源數量比十年平均水平低 21%。在布里斯班，新出租房屋的同比變化下降了12.6%。此外，布里斯班的出租房屋總數下降了 22.7%。該數據還顯示，布里斯班每個房源的潛在租戶數量同比增長了 25.9%。越來越多的人搬到昆士蘭東南部導致需求達到頂峰之際，但越來越少的房地產投資者進入了市場。這種不平衡導致租金上漲，更多的租客找不到出租房屋。與澳洲其他所有首府城市相比，布里斯班在過去 12 個月中的租金漲幅最為強勁。

我們出租團隊深有體會，在11月份第一個星期就在上周，不到5天，我們租掉6套公寓和別墅。像在West end, Hamilton, Annerley 的公寓，在Mardsen的別墅來看房的都在20組人左右，收到的申請也都是2位數，很多租客也願意預付6個月的租金鎖住機會。當然稍高價位的公寓和別墅雖然來看房的人不多，但是基本遞申請的都還是不錯的租客品質。租金基本都上調15%到23%之間不等，公寓的租金上調幅度更為明顯。