之前我們在講2022年的房產佈局規劃時，有提到一些譬如像NDIS之SDA等這種特殊用途的投資房類別，有著非常高的投資回報，在那期內容中我們比較詳細的介紹了投資SDA這類房產的利與弊，以及適合哪些投資人群。所以在這期視頻中我就不再贅述了，感興趣的小夥伴們，可以點擊鏈接查看之前的視頻。那麼這期我就帶大家來看看SDA的這類房子的真面貌，最後我也會講一下大家最關心的租金計算。今天的視頻不包含任何投資建議，只是單純訊息分享。
那在開始前我先講一下SDA有分五種level不同的住房標準, 分別是Basic, Improved Liveability, full accessible, Robust 和High Physical Support, 不同level都會有不同的標準和一些相關規範以及適合它的居住人群。像SDA的這種特殊建房成本要比最基本普通的建房高出$15萬到$20萬左右不等，建房的標準不同，從而也會影響租金補貼和投資收益。這次我們看的實體房是High physical support，也是這5種level中最高等級，那就去看看吧！
SDA實體房
1.外觀走道
要區分是否是SDA房屋可以從外觀分辨，車庫，driveway，都要比普通房屋的車庫和drive way更寬更長一些。所以這對土地長寬frontage前臉都有要求。另外很重要的就是你能感受到走道的斜坡很小，幾乎沒有太明顯的高低落差。到郵筒的走道也都有圍起來，主要是方便坐輪椅的租客自由行動，以防跌倒。
2.多功能空間
一進門就看到一條筆直地走道直通living room， 沒有多餘的轉彎部分，走道也比普通房屋要寬，可以讓輪椅自由通行，要符合至少1280mm的走廊寬度。一進門旁邊是一個多功能空間，可以做小living room 或者study room都可以。走廊邊設有廚物櫃可以存放東西。
3. 衛浴房間
這間房總共可以給2個殘疾人士居住，每個房間都裝有一台冷氣，衣櫃，衛浴設備，還有觸控屏幕，你會發現冷氣遙控器、插座、和觸控屏幕都是安裝在我們腰部低一點的位置，為了是要讓坐輪椅的租客好操作。一進到衛浴可以看到他跟一般衛浴室是不一樣的，他必須符合法規，淋浴區必須是這種拉開式的簾子，牆面也要附有把手。值得一提的是衛浴的牆壁必須加厚，增加安全性避免安裝的把手和其他設備掉落，另外房間浴室所有的地板也是需要滿足加厚防滑的標準。
4. 照顧者房間
有些SDA房屋也會多一個照顧者的房間，這個房間就跟一般房間沒什麼太大區別，一樣設有冷氣跟衣櫃，衛浴設備在房間外面，也可以供日常訪客使用，他的衛浴就是我們平常看到的正常的衛浴，沒有什麼特別的規範要求。
5. 洗衣間空間
下來是洗衣間，洗衣間的台面也做得比一般低，在外面也有可以晾衣服的平台，這裡你也會發現洗衣間跟外面平台是沒有高低落差的，這是造SDA房屋的基本要求。
6.廚房空間
走到盡頭就是非常寬廣的living area, 廚房台面和牆壁相接營造無障礙空間感。廚房的下半部櫃子是可拆卸的，若租客是需要坐輪椅的話，那櫃子可以拆下來方便他們在準備台面切菜做飯等等，比較flexible，整個台面也比較低，水龍頭的握把也會比較長一點。他們還附有一個升降桌，方便租客使用。
7. 外部庭院
接下來走到外面，從客廳到後院也是一個沒有落差的間距，標準的patio, 接下來看這條Emergency path way緊急通道, 可以直通到房屋外部，這個通道的坡度也是有嚴格要求，這就是為什麼SDA房屋造價會比較高的原因之一。因為要達到這樣的無落差兼具跟低坡度的要求是需要比較高的建築成本的。
SDA租金計算
以上就是這次我們去看SDA房屋的實錄，接下來是大家關心的租金的部分。大家可以點擊這個政府官方鏈接查看最近的租金計算表，這個可以給到大家一個基本的guidance。政府鏈接：https://www.ndis.gov.au/providers/housing-and-living-supports-and-services/specialist-disability-accommodation/sda-pricing-and-payments
影片中我也會跟大家大致上講解一次，有興趣的朋友可以觀看最上方影片。
以上是官方網站提供的一個最多可以獲得租金計算的guidance，當然這也是沒有扣除其他成本的一個Gross rent。如果您是貸款，在之前的視頻里也有說到，銀行在貸款這類相較特殊的物業不會像普通的民宅物業可以貸款80%甚至更高，銀行更加treat it as commercial 商業貸款，所以保險起見，想要購買SDA這類房產的朋友們，需要準備好30%-40%的預備金。所以除了貸款利息會是比較大頭的成本之外，那接下來這個費用也很關鍵，它就是付給SDA provider的一系列費用，SDA provider是做什麼的呢？簡單來說，首先會幫助業主將其投資物業註冊為認證的SDA 住宅，一旦獲得 SDA，這將使其有資格獲得 SDA 付款批准的租客入住；其次就是尋找有資格獲得 SDA 補助金的NDIS租客；最後就是管理業主的物業，為租客提供服務，每年需要確保物業和租客都符合滿足收到NDIS資金的標準和要求，協助審計做好一切compliance等等。就像物業經理一樣，找到一個專業負責的SDA provider至關重要。他們的工作範疇責任都很大，所以收費也比普通的物業經理會更高。每一家provider的收費都有些區別，所以需要大家提前做好due deligence。除了單純的比較收費之外，還有很多其他因素需要考量，像他們的經營理念，客源，如何找到租客，如何對待租客，如何做好業主和租客的溝通等等都在某些程度上決定了您的投資回報。
SDA Provider
那麼SDA的provider主要會收取3大費用。
第一： Placement Fee 這個是一次性費用，大概是每個租客收取$6000-7000左右。包括與租客監護人、照顧者、家人、SIL 提供者提供聯絡支持協調、法律費用、租賃協議，SIL備忘錄協議、租戶匹配簽署協議等等。如果租客搬離住宅，再找新的租客，無需額外的租賃協議費用。
第二：Set up的費用，大概在$5000-6000左右，這包括合規性檢查、住所登記、提供租賃協議和法律，財務賬戶監管費用等。
第三: 物業管理費用：大概是收取租金的12%-16%不等。這包括 SDA 的一般物業管理職責和NDIS 規定的職責。
除此之外，每年還有審計的費用，大概$2000左右。所以，除了貸款利息之外，provider這部分的管理費和審計佔到總收入的25%左右。最後就是市政費，保險費等，大概佔總收入的5%。
另外這裡想要友情提醒大家的是，一般在蓋好房屋之後到註冊審批，再找到第一個租客，是要預備2-3個月的空租期，因為最前期的set up這個流程需要一定時間。另外一般找到第一個租客後，等租客確保比較settle之後，再找第二個租客進來會更加穩妥，第二個租客入住大概在交接房屋後至少6個月之後，所以第一年的現金流會比較少一些。一旦租客都入住settle之後，如果沒有其他特殊原因，基本都願意長期居住，因為符合條件的房子很不容易，所以租客和租客的家人都是希望有一個長期穩定的住所。
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