現在網上，新聞媒體充斥著各種澳洲房價將暴跌的標題，很多投資者開始緊張，也有很多客人問我到底該不該買房。今天一如既往，我先重點整理一下澳洲12月份的房市數據信息，再跟大家聊聊2023年的房市和我們該如何應付。
在過去三個月我們可以看到除了部分南澳和西澳的遠郊區域之外，無論是八大首府城市還是其他州的遠郊，都呈現出往下走的狀態。目前只有Perth在過去三個月處在漲停板，其他首府城市都在1%到5.4%的跌幅區間，其中布里斯班在過去三個月的跌幅最為明顯。
澳洲八大首府城市過去一個月數據
我們來看一下八大首府城市在上個月單月份的表現，悉尼單月份下跌1.4%，去年一月份是歷史高峰，到現在下跌了12.7%。墨爾本單月份下跌1.2％，去年二月份是歷史高峰，到目前下跌了8.3%。布理斯班12月份單月下跌1.5%，去年6月份是歷史新高，過去12個月下跌1.1%。阿德雷德單月份下滑0.4%，歷史新高在去年7月，現在比歷史新高是下跌了1.3%, 過去12個月還有10.1％的增長。佩斯也沒什麼太大的變化，上個月僅下滑0.1％，去年7月曆史高峰相比，過去12個月有3.6%的增值。霍巴特單月份下滑1.9%，去年5月曆史新高，過去12個月6.9%的跌幅。達爾文單月份下滑0.5%，之前房價最高峰是在2014年5月，過去12個月還是有4.3%的漲幅。坎培拉單月份下跌1.2％，房價最高峰在去年6月份，至今已下跌6.9％。
布里斯班房市概况
根據corelogic數據，布里斯班在12月份房屋中價位下降了1.5％。跟過去兩個月相比，下降幅度有趨緩，而布理斯班在過去一年房屋下降了1.1％，現在房屋中價位是707,658。
布里斯班獨立屋價格
根據 CoreLogic 的數據，布里斯班獨立屋中價位在 12 月份下降了 -1.7%。這已低於過去兩個月的跌幅。大布里斯班的獨立屋中位價現在為 786,198 元。
布里斯班單元房價格
據 CoreLogic 報導，12 月期間，大布里斯班的單元房中價位下降了 -0.4%。這跟過去兩個月相比有所改善，當時單位價值分別下降了 -0.9% 和 -0.5%。在過去的 12 個月里，布里斯班的單元房上漲了 6.7%。這證明布里斯班的公寓市場在最近幾個月比獨立屋市場更具彈性。布里斯班公寓的中價位現在為 492,059 元。
我們認為布里斯班的跌幅目前相較穩定，最差的情況會有所好轉。當然數據歸數據，最終還是要看具體買在哪裡的物業，什麼樣的物業。就像公寓市場，大數據告訴我們公寓中價位跌了0.4%，但我們幫客戶客戶買的自住公寓和幫客戶賣的公寓都漲了，都比之前買入價高。但是在市中心或附近，競爭激烈的高密度公寓並不是跌了數據中說的0.4%, 而是更多，10%甚至20%，尤其是沒有車位的公寓。
之前有很多小夥伴問了我們一些項目想要投資，我們還是會中肯的將過去增值，租金投資回報，利與弊都分析給大家，還是要謹慎入市。同樣，獨立屋的漲跌可以參考大數據，但最終還是要看具體情況，並不是所有區域的所有房屋都跌。我們幫客戶去年前買的別墅，銀行評估都有5%左右不同區間的漲幅。但是有一點在最近幫客戶看房中有比較深刻的體會。
上圖可以看到，過去三個月8大首府城市下跌最多的是比較高端的房產。尤其在過去三個月，布里斯班的高端別墅，原本在去年上半年，可以賣到400萬的，目前在360-370萬的價位，原本可以賣300萬的別墅，交接在250-260萬。當然這並不是說房價真的跌了那麼多，只是賣家現在想要出售房子，那麼需要調整預期售價。所以如果您是想要買高端別墅的自住客戶，目前也是可以考慮入市看起來。這2周我有幫客戶在看400萬左右的自住別墅，雖然是1月初，大家剛剛放假回來，在這個價位的區間，還是每次open house都有10幾組甚至20幾組人過來看，高端別墅還是相較稀缺，布村還是有人願意負擔住在好區好房子里。
布里斯班租賃市場
根據 SQM Research 的數據，布里斯班的空置率在 2022 年 12 月為1.1％。這一比率自 2022 年 9 月以來一直保持著差不多的空置率，反映出全市出租物業供應緊張的情況。
而房屋租金趨於穩定，雖然說租金增幅仍居全國首府城市之首。但在上個月我們看到布里斯班房屋租金的年增長率為 13.4%，本月年增長率略有放緩至 13%。不過布里斯班的單元房租金似乎仍在上漲，年增長率從上個月的 14.3% 上升到本月的 15%。布里斯班的單元房租金增幅在首府城市中位居第二，僅次於悉尼，悉尼的單元房租金增幅為 15.5%。
在這裡也跟大家分享一下我們租賃團隊的前方報道有關於大布里斯班公寓，聯排和別墅的一個最新租賃情況。 12月份和1月初大部分時間在假期期間，理論上並不是租房熱門期，但我們團隊全力以赴，幫業主在盡短時間內找到優質租客，租到滿意的租金。其中有5套房產實現0空租，無縫銜接，有3套租金回報超過6%。大家可以看看你的物業都在哪些區，如果您想要如何提高您的租金回報，也歡迎預約我們免費的一對一咨詢。
看完上述的數據分析，加上新聞媒體的還有很多博主的渲染，不知道大家對澳洲房市是抱持著什麼樣的一個看法？我們想說的是，澳洲房地產不是一個概括，每個首府城市都有不同的基本面，所以你可以看到每個首府城市的漲幅週期和力度都不一樣，首先你要先瞭解一個地區的房市基本面後，再去考慮是否該投資這個區域。拿布里斯班當作例子，先撇除仲介大肆宣傳的澳運黃金10年這件事，我們從數據的角度切入。布里斯班的基本面就是平時我也一直提到的供求問題。
根據 SQM Research 的報告，2022 年 11 月，大布里斯班共有 21,049 處房產待售。如果我們將這些數字與 2019 年 11 月相比，在疫情前，大布里斯班共有 33,205 處房產待售，等於是這幾年 下降了36% 。另外截至 2022 年 12 月 1 日，布里斯班共有 5,510 處房產可供出租。三年前的同一天，即 2019 年 12 月，共有 10,554 處房產可供出租。這表示過去 3 年可供出租的物業減少了 50% 以上。還有一點也是我們常提到的，布里斯班的人口增長強勁，儘管根據 CoreLogic 的數據，銷量同比下降了 -11.4%，但布里斯班的銷量仍高於五年平均水平。這與悉尼和霍巴特等城市不同，這些城市的銷量現已降至五年平均水平以下。這意味人們的需求大大的高於目前布理斯班的房屋供給量，不管是出售房產或是可供出租的房產都一樣。
目前牽動房市漲幅最大的因素就是利率，2023年的一月利率保持不變，到了2月份我相信為了控制通膨，外加目前還在加息週期，但隨著RBA央行越來越接近他們的漲息目標，預測上半年大概還有2次左右的加息，接下來可能會趨緩，一直到2023下半年。雖然銀行現金利率不斷上調，但幾家銀行最近證實，他們的客戶抵押貸款欠款在整個 2022 年仍處於歷史最低水平。不這都還有待觀察，因為目前有 35% 的住房貸款是固定利率。而這些貸款中約有三分之二將在 2023 年到期。固定利率將於今年到期的借款人會再重新efinanace，那利率一定會上調 3 至 4 個百分點。並非所有借款人都會受到同樣的影響，但這樣可能會讓一些人開始感到壓力。這是我們2023年後半年要觀察的事情。
2023年的房市變化上不明朗，但我個人認為不會像媒體說的會跌20%-30%。但我們能做的還是儲備好一定的現金以防萬一，另外就是現金流還是第一，在我做投資規劃的時候，我還是會先看現金流如何，再看增值，即便要做小型開發，風險不會那麼高，但這也離不開縱觀投資組合的全局，是否有足夠的現金流去支撐。Tradie這邊跟兩年前相比好很多，不是那麼的緊缺，所以如果你的投資房需要進行一些維修升級，也可以用equity套出來的錢去做一些投資房的升級，不光可以抵稅還可以增加租金和增加房產價值。我相信上半年是個坎，最艱難的時刻能夠挺過去之後，接下來相信大家會對市場更有信心。當然危機和機會都是並存的，如果您財務非常寬裕，有很好的現金流和儲備金，那做好計劃之後，還是可以考慮入市找到好的機會。做好規劃，保持好心態，機會總是給有準備的人。不知道各位有投資房產的小夥伴目前有什麼樣的打算？有哪些人已在過去2年買到房產？哪些人正準備入市？或是你們還在觀望中？
趕緊將第一手消息轉發給需要的小夥伴，也歡迎轉發給有需要的朋友們，感謝大家長期以來的支持和關注，我們下期見！希望有幫助到大家。若大家對我們的服務感興趣，歡迎預約我們的免費諮詢。
