By Published On: July 7th, 20220.8 min read

拍賣可以在目前市場上撿到deal嗎?拍賣前可以拿到房子嗎?如何不被拍賣師現場PUA?

拍賣在悉尼和墨爾本非常常見,在布里斯班越來越多的房子也都是用拍賣形式售出,但跟墨爾本悉尼最大的不同就是昆州房產拍賣,沒有任何的Asking price或者說Guided price,也就是我們常說的指導價。一般有兩種情況賣家會選擇拍賣,第一種就是顯而易見,這個房子本身的位置品質設計等都會吸引到很多買家,用拍賣的形式可以確保幫助賣家賣到最好的價格。第二種情況就是這個物業比較特殊,沒有太多可比較的,很難去評估價格;或者賣家心理價位較高,跟中介給出指導價格有些出入,那麼通過拍賣可以讓賣家最直觀的看到市場的反饋。這種銷售方式相對更加公平透明,也省去了中介跟買賣雙方來回的溝通成本。但無論賣家是出於什麼目的賣,只要選擇拍賣這種形式,我們在拍賣前就需要做好一系列準備,在這裡為大家總結了拍賣前的7點注意事項。

拍賣前的7點注意事項:

1. 確認好你的貸款金額

不是那種銀行系統很快做出來的一個貸款金額。我建議你一定要跟banker或者broker再三確認你的貸款金額,以及拿到貸款正式批文和交接所需要的時間。時間等同於金錢,有些拍賣交接時間不一定是90天,60天,在昆州,現在有很多都在30天,45天等。所以除了確定貸款金額之外,能夠成交的時間也是至關重要。因為我們都知道,拍賣買下來的房子是不可以有貸款條約的。所以如果有任何貸款和時間的問題導致不能交接的,除了訂金被收走之外,賣家還有權利讓買家有其他的賠償,譬如下一個offer的差價等。

2. 驗房報告

一般情況下,賣家在房屋拍賣前,會找人做一份building pest報告作為給買家的參考。如果可以看出來品質很好,也可以選擇賣家的報考作為參考。我記得2013年我看的一套房子也是拍賣,房子是1925年建的,當時買的時候,房子快90年的歷史了,但房子一看就是翻修過的,品質是過硬的,所以當時我們自己沒有再額外做驗房報告。但一般情況下,我們還是建議買家選擇自己的inspector, 畢竟他是站在買家的立場去做所有的檢查。瞭解房子建築結構等各方面訊息之後,也方便你對出價有個更好的把控。畢竟一旦拍下來之後,再發現問題也就來不及了。

3. 據合同做提前調查

像最基本的title search,這裡面有業主的訊息,譬如像是Tenants in common, 還是joint tenants。還有這個房子目前是否有貸款,跟哪個貸款機構,是否有easement,caveat 等等,土地上有哪些限制令等等。還有包括像final inspection certificate,building plan等看是否有違規建造等。如果是公寓或聯排的話,看賣家是否提供的全面,如果不全面,還需要一份strata disclourse report,有關於這個小區公寓樓近期過去發生的費用或者大事件等,以及未來會要討論的。去到小區或公寓大樓里Physical現場查看非常重要。樓里的乾淨程度,小區里的花草樹木,游泳池,BBQ的維護,車庫停車的秩序,進出居民的情況等等,這些細枝末節都可以感受到小區或公寓樓管理的情況,從某種程度上也會幫助我們的出價。

4. 周邊價格的調研

銀行會根據過去6個月的售價作為評估參考。但其實我們都知道過去3個月的售價都沒有太大的指導意義。一般我會參考同一條街,或附近兩條街在過去1個月的售價,在市場上多長時間,有大概多少人來看過,他們是自住還是投資,有多少人遞交offer等,你可以大概預判這個房子的最低價格,會賣到多少錢以上。如果有了預判,你可以決定是否需要參加auction。當然如果這套物業你情有獨鍾,勢在必得,你可以根據預算和一個對價格的預判,給出你的offer和更有利的條件,業主會慎重考慮,因為畢竟auction的當天也會有不可預測的事情,譬如惡劣天氣等等。但如果你的offer和條件,沒有足夠吸引到賣家,當然賣家還是會繼續進行Auction。

5. 個人訊息不需要全部告知賣家中介

有些買家為了給賣家中介留下好印象,表示出誠心買房,透露出太多訊息和對該房的喜愛。那麼賣家在拍賣當天一定會派一個專員守護在你身邊,確保你給到最高的價格。所以我去幫客戶拍賣,基本沒有人會站在我身邊。

6. 瞭解賣房情況

除了賣家中介瞭解你的情況。我們同樣也要瞭解他們的情況,賣家中介當然不會說出賣家的reserve price,但賣房動機,緊急程度,有多少人有意向出價等等,我們都可以有大致瞭解。另外每個中介都有他們習慣合作的拍賣師,多去些不同拍賣師的拍場,大概就可以摸出他們的套路和話術。

7. 設好上拍場前的底線

風點火,預算和底線一點點再被攻克,但最後也不一定買的下來,真可謂是身心疲憊。所以我們在上 拍場之前都會跟客戶做好全面計算和分析,設置一個上線之後,我們完全不會受Auction現場乾擾,失去理性。我們的客戶也完全相信我們,不需要連線Auction。只需要在關鍵節點告知就好。

做好了拍賣前的所有準備工作是成功的開始。我們也先要知道拍賣都會以哪種形式出現?一般有三種形式:第一種是線下拍賣,就是最為普遍的現場拍賣;第二種是線上拍賣,自疫情之後這種網上拍賣也相較普遍;第三種是線上和線下同時進行。那麼這三種形式我都參與過。網上拍賣相較時間最短,效率最高,因為網上都會有時間上的設定。

那麼在拍賣當天,我們需要做哪些準備呢?

1.註冊訊息

無論你是參加哪種形式的拍賣,你都需要註冊訊息。在昆州,如果你是買民宅物業,你或者你的buyer agent買家中介都必須要註冊,包括你的個人基本訊息,聯繫方式,家庭住址,photo ID。如果你使用買家中介,還需要多一個Nominee或者authority的表格要填寫,也是需要你買家中介的所有訊息,有些表格還包括買家中介的資質牌照等。

2.提前到現場

如果我是參加現場拍賣,我一般都會提前去,除了很熟悉周邊的環境之外,還要看看有哪些是吃瓜群眾,有哪些是你的競拍對手,一般他們手上都會有一個牌子或者卡片,上面會有他們的註冊號碼。競拍對手你可以從他們的談話,表情和肢體語言看出哪些是買家自己來的,哪些是買家中介,做到知己知彼,才能百戰不殆。

3. 加價區間金額會隨著競拍價格走高而變小

Increment加價區間金額會隨著競拍價格走高而變小。舉個1百萬左右的房子拍賣,一般剛一開始大家是以5萬到10萬為一個區間叫價,隨著價格的不斷升高,這個金額就會變成2萬5,2萬,1萬5,1萬,5千,1千越來越低。我們在拍賣的時候,也看到很多因為經驗不足的競拍者所製造出來的比較尷尬的場面。以後有機會再跟大家分享。

4. 不要被拍賣師的情緒變化所控制

在拍賣過程中經常會聽到譬如說2百萬1次,2次,這個時候不用擔心,房子在沒有到達賣家reserve price之前,是不會賣掉的。拍賣師只是在渲染即將要被賣掉的緊張情緒,讓大家不要有失之交臂,不要有任何遺憾的,還可以讓你繼續加價的這種心理戰術。Reserve price就是賣家設置的最低可以賣的價格。這個價格一般會在拍賣的前1天或者在拍賣當天設置好。所以大家千萬不要打電話過去問,賣家的reserve price是多少,這就外行了,中介很多時候是不知道的,但就算知道了也不會告訴你。

5. 仔細聽好關鍵詞

那說到這個Reserve Price,離不開另外一個關鍵詞 on the market。我們在拍賣的時候一定要仔細聽好,否則沒聽清亂舉牌就變成稀裡糊塗的買了個房。當拍賣師說The property is on the market, and it will be sold to the highest bidder。這個時候你就要額外警惕,on the market的意思就是目前的價格已經超出了賣家的設置的reserve price。接下來就是會賣給最高出價者。所以就完全沒有再協商的餘地。

6. 流拍pass in

另外在拍賣中也會出現一個現象,那就是pass in,我們熟知的流拍,也就是目前的價格並沒有達到賣家預期的最低價格。這個時候拍賣師就會跟最高價的bidder競拍者進行協商,如果協商不能達到雙方滿意,那麼就會跟其他的bidder再次negotiate。一般會有兩種情況發生,一種就是如果離賣家的預期很遠,賣家有可能選擇這個房子就不賣了,either就是off the market或者是price on negotation。另外一種就是賣家重新調整了預期價格,繼續拍賣,最終還是賣給最高出價者。

7. 出價堅定果斷,保持積極心態

拍賣師有非常好的心理素質和耐心,我也見過有些競拍者最後拉起了持久戰,能拍1個多小時,2千1千的加價最後也加了10萬上去。其實這不見得是最好的策略。其實在拍賣最後能否贏得競拍拼的不光是實力,還有心態。出價果斷堅定,氣勢上要壓倒對手,不能輸下來,讓別人覺得繼續跟下去只能做炮灰,拿不到這套房子。另外輸贏乃兵家常事,即便最終沒能拍到心儀的房子,也未必是件壞事。如果售價已經遠遠超出它應有的價格,錯失它或許對未來拍到房更有利。總而言之,擁有一個積極平和的心態相信會讓我們離成功買房越來越近。

以上希望可以幫助到大家對拍賣整個流程有個更加全面的認識和準備。若有任何房產問題,也歡迎預約我們的免費咨詢服務

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