8月份全澳房市開始下跌？進場時機來臨？

By YoyoPublished On: August 16th, 20221 min read

又到了8月份看數據評房市，今天帶大家一起回顧總結一下7月份全澳房產相關數據。2個漲勢龍頭老大布里斯班和阿德萊德是否如大家所說，都已經滑鐵盧了呢？這期我就用數據帶大家回顧一下，也講一下我們這個月幫客戶買賣房產的體會。

7月份一開始，澳洲儲備銀行RBA又上調了0.5%的現金利率，這樣的連續三次調漲，對澳洲房市的影響如何？首先我們先來看一下全澳過去三個月的房市狀況，對於偏遠Regional城鎮來說，開始出現了下滑的趨勢，小小跌幅0.2%。然而八大首府城市在過去三個月內房價總體下跌了2.6%。其中沒有懸念的還是悉尼，下跌幅度最大，為4.7%，墨爾本緊跟其後，三個月跌了3.2%，霍巴特下滑1.3%，最後首府堪培拉下跌0.9%。那麼其他首府城市在過去三個月還是有呈現正向增長的，例如達爾文的1.8%, 佩斯的1.2%, 阿德雷德3.6%, 布里斯班0.1%，布里斯班過去三個月僅增長了0.1%，岌岌可危啊。我們再看一下7月單月份各大城市的表現。以下的數據還是跟上面一樣，是總體房價，沒有細分獨立屋和單元房。

澳洲八大首府城市房市狀況

悉尼7月份單月下滑2.2％, 也是較過去三個月，單月下滑最多的。悉尼房價現在相較2022年1月最高峰時，下跌了5.2%。過去一年僅有1.4%的增長。

墨爾本7月份單月下滑1.5％, 也是過去一個季度中下滑最多的月份。相較2月份房價最高峰時已下跌3.4%。過去一年也只有0.3%的增長。

布里斯班7月份迎來了單月首次下滑0.8％, 不過過去一年還是有22.1%的增長。歷史輝煌已經過去了，布里斯班房價最高位在6月份。我們等下再詳細聊布里斯班。

阿德雷德7月份還是上漲了0.4%, 相較6月份單月增長1.3%，上漲明顯趨於緩慢。目前房價還是在最高點，過去一年有24.1%的增長。

佩斯在過去一年基本都是下滑的，5，6月份慢慢開始回調，6月份單月增長0.4%，7月份有0.2%的增長, 目前房價還是在最高點，過去一年有5.5%的增長。

霍巴特7月份單月下滑1.5％, 相較6月份單月下滑0.2%，有更明顯的下跌，房價最高峰在5月份，過去一年有10.1%的漲幅。

達爾文7月份房價有0.5%的增長, 相較6月份單月增長0.9%，漲幅度又小了些。過去一年有5.3%的增長。歷史最高房價還在2014年5月。

坎培拉7月份單月下滑1.1％, 6月份單月是增長0.3%，也迎來了首次的下滑。不過過去一年還是有12.1%的增長。歷史房價最高位在6月。

所以總體看來，除了阿德雷德、佩斯和達爾文在7月份還有小幅上漲，其他首府城市都剛出現房市下滑。就像之前視頻說的，目前澳洲房市已經進入了調整期，市場已經放緩部分原因是消費者信心下降，很大程度上是由於負擔能力問題，大家害怕利率持續上升，利息還款負擔加重。

租賃市場

再來看一下投資者最關心的租賃市場。全澳租賃市場不管是公寓或獨立屋，皆呈現一個短缺的情況，空租率非常的低，全澳空租率僅1%。

租金持續上漲。 7月份首府城市中，別墅租金年增長率最高的還是布里斯班，一年有13.6%的漲幅。公寓租金，年漲幅最高的是墨爾本，年漲幅為12%。

布里斯班房市概况

最後來看一下我們所處的布里斯班市場，全澳首府城市房價在7月份單月下降了1.4%，布里斯班也迎來了首次的0.8%下跌。8月份Corelogic 數據顯示7月份布里斯班房價中位數是$781,859, 和上個月的$784,826, 低了＄2967。

另外值得注意的是，布里斯班在7月份的獨立屋市場下跌了1.1%，中價位$884,336。不過公寓市場反倒是上升了0.7%，中價位$504,520。出現這個現象，大家也無需恐慌，7月份的加息，昆州地稅改革，對相較難負擔的別墅無疑是個打擊。那公寓單元更加容易負擔，也基本不受昆州地稅改革影響，所以有小漲幅也不奇怪。但這裡需要注意的是不是所有區域的房子都下跌了1.1%，也不是所有區域的公寓都漲幅0.7%，只是一個平均值。這跟區域，房型，屋況，業主是否著急賣等等因素息息相關，絕不能一概而論。

目前的別墅市場，尤其是是品質好的，適合自住的學區房，售出時間比起之前3天內簽合約，現在會稍有延長，價格譬如業主預期不低於2百萬，之前可以衝到2萬20萬甚至更高，目前大概在2萬零5萬左右。所以優質稀缺房產還是緊俏的。那我們在幫客戶看一些投資房的時候也是能夠感受到，不像之前的排長龍，上午看房，下午2點之前就要遞交EOI，第二天就知道能否買到房子。現在看房的人少了，從一次open house就能當天售出，現在也需要多幾次open house，所以我們幫客人談判好價格的概率就更大。但是這個價格並沒有明顯的下跌，因為業主的要價還是偏高，所以當我們熟知市場的合理價位在哪裡時，我們在談判的時候就不會被賣家中介帶偏。

再來說說公寓，適合自住的公寓相對沒有受太大的影響。自住買家只要喜歡，有些甚至還是願意加價拿下來，但競爭激烈的公寓投資房就沒有那麼好的待遇了，因為投資客更加看重的是投資回報，不同區域，供求不一樣，投資客殺價也是不手軟，當然殺價歸殺價，並不是所有業主都會賣，也還是要看業主是否急售等原因。綜上所述，布里斯班的公寓別墅市場還是會有所不同，自住和投資也不一樣，所以是漲是跌不能以偏概全。熟悉瞭解市場和業主賣房動機，知己知彼才能做出最適合自己的決定和offer。

布里斯班租賃市場

接下來再說說大家最關心的租賃市場，布里斯班的出租空置率現在為 0.7%，低於全澳水平。現在失業率創歷史新低，進入昆州際移民率也在不斷上升，其中大多數人選擇定居在昆州東南部。另外國際移民過來的家庭和學生數量也在遞增，所以大家對住房需求加大。

在過去這18個月了，我們租賃團隊幫業主達到的租金漲幅超過10%到25%不等，但不代表所有的物業租金都一定會漲那麼多，更不是因為銀行加息了，所以就要通通轉嫁給租客。要看租客情況，具體區域的供應，空租率，屋況情況等等做通盤長遠考慮。所以在選投資房的時候一定要跟有經驗的物業經理多溝通，而不是一味聽信賣家中介給出的rental appraisal。另外也有人擔心上周說到的昆州租賃法是否會影響租賃市場，其實這個擔心大可不必，因為新法案的通過，我認為對租客和業主都有更加規範的相互制約，更加人性化，在賦予權力的同時，也要履行好各自的義務。對法規更加全面和完善的推進，同時也是對中介這個行業有更高的規範要求。我們在力挺為業主爭取最優化投資回報的同時，也會盡量平衡好跟優質租客的長期穩定關係。房產投資並不是眼前短期行為，所以設定好目標，找到適合的投資項目，有專業團隊的管理，達到一個平衡穩健的狀態才能走長遠，希望每一位業主朋友麼們都可以無論在任何情況下，走好走穩走遠。