距離布里斯班市中心10公里內，座落安靜街道，富人區Hamilton隔壁，全新翻修，5房3衛區雙車庫，508平米地，corner block, 前臉18米寬，帶太陽能和中央空調，在這種豪宅區內，這樣的房子你覺得要賣多少？這期我想用一種問答的方式，跟大家聊點輕鬆的看房日記，帶大家看看房，聊聊我在看房過程中的一些有趣經驗，以及我做為買家仲介都幫客人如何看房？
Q1 關於自住買家對物業的要求
一般跟我們聯繫的自住買家，都是家庭居多，要求更傾向好的學區房，或離好私校近的房。這組客人的小朋友在BBC和QA讀書，他們希望購買的物業在市中心10公里內，更偏向布里斯班河的北面或西面。預算在2百萬左右，要求10年內保養比較好的4房或5房，3個衛浴雙車庫，地要比較四方平整，不喜歡高高低低的地勢。可以在他們租約到期前入住，這是個硬性要求, 客人在找到我們這邊時還有4個月左右租約到期。
Q2 從接洽客戶到簽訂合同，一共花了多長時間？
這個客戶是我們的一個老客戶介紹來的，也看過我們一些視頻，所以相對也有一定的信任基礎，加上他們目標非常明確，我們磨合配合起來都很快。我記得3月6日，是個週一的中午，雖然我們都住在布里斯班，但大家還是選擇了zoom meeting這種方式，更加高效便利。溝通之後，下午他們就交了定金，簽署了使用我們買家中介的協議。也就在3週後的周一晚上快9點，我們正好趕在3月28日拍賣前，簽署了購房合同，所以剛好3週時間。
Q3 一般都會是這樣快速的時間完成買房流程嗎？
這個客戶比較快，是因為在朋友介紹我們之前，他們自己就看了幾個月的時間了。就是因為在出價方面和看房本身要注意什麼，有很多不確定，另外也是疲憊於跟很多不同賣家中介溝通周旋，在這麼多訊息面前，不知道有哪些是真實的，有哪些訊息是對自己有利，哪些是對賣家有利。所以正是他們有了這樣自己小半年看房的經歷，更加知道自己想要什麼，才更願意在本身買賣雙方訊息不對等的情況下，找到他們自己值得信懶的買家中介代替他們去做這中間的溝通和提供更加真實可靠的訊息。一般找到我們的客戶都有做過1對1的諮詢，我們在完全了解客戶的財務貸款需求之後，也正是有了這份信任，我們從最短的7天內找到deal到最久的3個多月。當然根據每個客戶的不同情況，一般3個月之內基本都可以幫助客人買到適合他們的投資房和自住房。
Q4 自住客戶和投資客戶在買房選房方面有什麼不同？
是的，會有很大的不同，投資客戶他們更看重數據。投資回報比，區域增值，租金收入，養房成本，房子未來是否有不錯的增值潛力，包括後期希望我們租賃團隊可以找到一個穩定的優質租客。只要這些條件滿足，他們很多都沒有想要去看房，包括很多使用我們服務的布里斯班當地客戶，我們邀請他們一起去看，但他們更願意看我們發的看房驗房視頻以及交接之後，我們出租團隊做房屋定期檢查的報告。在但自己都還沒有親自看過。相反的，自住買家的客戶考慮更多的是體驗感受，房屋所在的位置，房屋設計和屋況，是否符合全家人的住房需求，周邊的鄰里社群等等，因為是要自己住，所以跟投資客不同，每一套無論是我們發過去的房源還是客戶自己找的，他們都會自親看一下房屋和周邊，確保各方面都比較滿意了，會再讓我們去看，給出全面的訊息之後，再去跟賣家中介談判等後期一系列服務。
Q5 針對這個自主戶，你們一共看了多少套房子？
前面有說到客人最初是看以布里斯班河以北的西區和北區，當然這些區都要在市中心10公里以內，因為過去幾個月他們也看了很多房子，發現不太喜歡西區高低起伏的地勢，另外那邊很多房子非常舊，比較新的房子又會超出他們的預算。最後他們選在北區的Hamilton和Hendra，這個區因為也是依山傍水，靠近跑馬場。很多比較新建的別墅都是這種Hampton風格，也是他們喜歡的風格。在前期我們根據客戶要求，選中兩套中高端的，剛完工的Hampton風格的雙層別墅。5房3衛雙車庫外帶一個小小游泳池和鑲嵌式BBQ。客戶這邊有事先跟中介聯繫，被告知offer要在$2.2M以上，有些超出他們預算，但還是想讓我去看一下。看過之後，不難發現，房子的配色佈局建商是花了一些心思，挑高頂外加進門玄關處挑空，還有精緻的酒櫃設計，廚房也是當下比較流行的設計和配色，除了主廚房之外，還連帶一個隱蔽式的輔助操作後廚，整套別墅的設配用料還是很紮實的。跟中介溝通之後，給出的指導價格在$2.1M以上。
客人很驚訝為什麼溝通下來會相差這麼多，雖然是全新的別墅，但地比較小，只有400多一點，另外也是屬於比較狹長的設計，畢竟在當地，地更大的，有些翻新過或者保養比較好的房子差不多的價位也可以有不錯的選擇。中間客人也有讓我比較Hamilton的兩套新房，當時其中一套賣給的是華人，只是隔了2條街，地更小一些，我從戶型設計，面積大小和用料品質相比較，都不如之前看的，但最後還是以$2.3868M，這個有很多lucky number在裡面的價格成交，我個人覺得高了，沒有必要考慮。所以另外一套要價$2.3M以上，到現在還在市場上，已經3個多月了。
最後幫客人看的第三套房子是一個10年不到的，設計比較中規中矩的5房4個廳，3個衛浴的雙車庫別墅，6個zone的中央空調，沒有游泳池。500多的地，corner block，前臉18米，比較大氣，因為是Auction，所以客戶希望能在拍賣前拿下。看過之後，房子的設計配色或許沒有那麼現代Morden，但業主做了一些升級，像安裝了6千瓦的太陽能，尤其pergola那邊做了一個全封閉的門窗升級，這樣除了樓下的客廳，餐廳和影像廳之外，又多出來一個室內外都可以用的多功能廳。我們了解下來，中介給出的指導價格在$1.9M到$2M。後院隔壁400多的地，狹長設計的單層別墅，去年$1.7M售出。右邊隔壁稍大一些的地，2房1衛的post war的Queenslander，也是去年$1.475M售出，業主將老房子推到重建，建好的估價在high $2M到$3M之間。同一條的50米不到，另外一邊的corner block也在出售，asking price $2.2m, 多了一個游泳池，土地和建房面積略大一點。在旁邊另外一條街，不遠處，506平米，是後面分割出來的地，4房3衛雙車庫新建的雙層別墅，去年以$3.1M價格成交。周邊房屋基本是拆掉重建，價格都在$2.5M到$3M之間，又或是舊一些的房子renovation，所以看得出鄰里之間都是很注重這個社區的。
Q5.1 看房後客人確定要購買了，需要為此做哪些準備？
在估價方面，Corelogic的指導價格跟賣家中介給出的差不多，也是在$1.9M到$2M之間。價格方面我們基本達成一致，當然做為買家中介，我還是會幫我們的買家盡量爭取最低價格。另外我們也做了房屋基本調查，從easement，flooding，bushfire，vegetation protection，character or heritage, steep landscape以及Noise impact多方面做了綜合評估，都沒有問題。還有就是building approval報告，建房是否符合政府審批的所有規定。最後就是驗房報告，這個也會直接影響到我最後的出價，在跟多位驗房師確保沒有問題之後，我們最終在第二天拍賣之前以遠低於買家預算$1.86M的價格成交。像我們也有合作多年的律師和驗房師給到我們客戶真實誠懇的反饋。這無疑也是幫客戶避雷和大大提高了效率。
Q5.2 你是如何以這麼低的價格成交的？
其實你不覺得有時候買房子，尤其是以好的價格成交下來除了談判之外，很多時候我相信也是一種緣分。跟客戶，跟賣家，跟中介，跟其他賣房競爭者之間，都有一種說不出來的氣場和緣分。這個房子是昆州知名建商Plantation Homes建的，品質各方面還是過硬的。但房子對於很多願意花重金住在這個區的自住人群來說，有個遺憾那就是沒有游泳池，但對於我的買家客戶來說他們不想有游泳池，需要花時間精力去維護，但對他們來說用的機率很小。另外很重要的一點就是賣家是有急售需求，他們並不是put on market just testing the water, 他們願意拍賣也是有決心要賣，另外也了解到拍賣日之後的那個週末他們已經定了機票去新西蘭，緊接著的下週一定了removelist 將家具托運到新西蘭。我能夠感受到時間和確定性對賣家來說比賣更高的價格更加重要。另外這位資深賣家中介在3月份當月就有15套房子上市，對她來說，同一時間有這麼多套房產需要look after，能夠盡快賣掉繼續拿new listing更重要，所以她也非常願意配合我這邊的出價。最後我們的買家不需要finance，可以在最短的時間內就可以成交，這也是賣家和中介都希望看到的。這些多方面因素也助我一臂之力穩準狠的去談判，最終達成客人都沒有想到的價格成交，我也感謝買家客戶對我的充分信任，沒有給到任何壓力阻力去談判。
Q6 Off market或在拍賣前拿下的房產是否比open market的房源更有優勢，更容易以較低的價格拿下？
這是一個非常好的問題，也是大多數買家會進入的一個誤區。房子最後成交的價格跟太多因素有關，房市的淡旺季，房子自身的情況，是否有一定的稀缺性；賣家情況，急售還是只想試探一下市場。我們有接觸到一些所謂off market的情況，賣家想要的價格偏高，跟市場價格有一定偏差。另外中介本身溝通和做事的方式等等，這裡面有太多因素和變數都會導致最後的成交價。在open market也不見得買的貴，上市一段時間之後，賣家和賣家中介都需要調整市場預期，所以在合適的時間去談判也會有意想不到的結果。同樣，拍賣前和拍賣會上都有可能會出現價格超過賣家預期，或者價格沒有達到賣家預期。所以並不是在拍賣前拿下就一定價格會低。我們在拍賣現場也有幫客戶拿到不錯的deal。所以很多事情並不是一概而論，一塵不變，我們如何在眾多變數下爭取到主動, 在當下做出最有利最合適自己情況的決定就好。
Q7 很多買家已經疲倦於不停的看房，以及跟不同的中介周旋。作為買家中介，你對此有什麼看法？
其實買房看房是我從大學剛畢業就喜歡做的事情，跟不同的中介打交道對我來說是很有意思的事情，我並不覺得是一種負擔。我最大的成就感就是每一位客戶的滿意度，無論是買投資房還是自住房，可以讓買家省心安心放心，他們會覺得物超所值，我就會覺得很有成就感。其實很多時候在跟賣家中介negotiate價格時，我是知道某個價格已經低於買家預算了，買家是願意接受，也可以很快促成這個deal的推進。但我還是願意再嘗試協商一個更低的價格，找到賣家或賣家中介的底價達成交易，這種談判也會帶給我滿足感，我非常享受這個過程，而不會覺得是一種負擔。
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