你知道嗎？過去12個月澳洲房價平均下跌8%，澳洲不同首府城市經歷了約6個月的房市爆漲期後，因為連續加息影響，大多数首府城市在2022後半年房市開始下跌，郊區的房市表現較好一些，現在我們正處於房地產週期的調整階段，未來房市會向媒體說的那麼悲觀嗎？回顧之前我在2021年做的2022年房市預測和看法，好險沒有打臉哈。這期內容帶你數據了解過去12個月2022年8大首府城市的房市總結數據表現，以及透過我這10多年來在房地產行業的從業經驗，結合數據，帶您了解2023年澳洲房市預測。
過去12個月全澳總體表現
首先是過去12個月全澳的表現，過去12個月，不同首府城市經歷了約6個月的房市爆漲期後，因為連續加息影響，大多數首府城市在2022後半年房市開始下跌，因此過去12個月全澳平均下跌3.2%，但郊區的房市表現更好，現在我們正處於房地產週期的調整階段，八大首府城市的整體房價比高峰時低了5.2%，數據顯示並不像一些媒體說的那麼悲觀。其中以悉尼下跌的最為嚴重，過去12個月下跌了10.6%，接著是墨爾本7.0%和霍巴特4.1％，坎培拉也有1.3的下跌。除此之外，其他的首府城市還有偏遠地區都是正向增長，增長幅度最大的是阿德雷得和南澳郊區，分別是13.4%和18.9%的增長。
8大首府城市單月份表現
再來看看8大首府城市在11月份單月份和跟房價最高位時的比較。悉尼單月份下跌1.3%，房價峰值在2022年1月份，比最高點下跌了11.4%。墨爾本單月下跌0.8%，房價最高位在2022年2月份，目前房價比最高位下滑了7.1%。坎培拉單月份下跌1.2%，房價峰值在今年6月份，比最高點下跌了6.5%。布里斯班單月份下跌2%，房價峰值在今年6月份，目前房價較最高位跌了8.1%。阿德雷德單月下跌0.3%，房價最高位在今年7月份，目前比最高位只下滑了0.9%。佩斯上個月房市持平，歷史最高點在今年7月份，比最高位也只有0.7%的下跌。霍巴特單月份房市下跌2%，房價峰值在2022年5月份，比最高點下跌了7.6%。達爾文單月份增長0.2%，房價最高位在2014年5月，比最高時期下跌了10.6%。
布里斯班房市概况
根據 CoreLogic 數據，從 2020 年 1 月（疫情前）到 2022 年 6 月的峰值，布里斯班的房屋增長了 42.7%。從 2020 年 9 月（第一波 covid 期間）到 2021 年 7 月，布里斯班的單元房增長了 20.6%。這是二十多年來價格上漲最快的一次。自達到峰值以來，布里斯班的獨立屋中價位已回落 -9.6%，而公寓的中價位自峰值以來僅變化 -1.7%。不過布里斯班的獨立屋自新冠疫情開始以來仍增長了 33.1%，布里斯班的單元房自新冠疫情首次爆發以來增長了 28.9%，這兩個細分市場的表現都非常強勁，直到最近幾個月才緩慢下來。雖然布里斯班的房產中價位有所下降。但可以看到下跌的狀況正在放緩。
人口增長
截至 2022 年 3 月的一年里，與所有其他州和領地相比，昆士蘭州的人口增長率最高。根據 ABS 數據顯示，新州和維多利亞州的人口在新冠人口出現驟減，而橘色線代表的昆州，也是唯一的一個州人口增長率為 1.8%，過去 12 個月淨增約 54,000 名澳大利亞人移居昆士蘭州，這也是自2012年之後，昆州人口達到了增長巔峰，這一增長的絕大部分是由於州際移民造成的。雖然不斷上升的利率環境和通脹壓力可能在某些方面影響了房市需求，但越來越多的人搬遷到布里斯班及周邊地區也有助於維持某些地區的購房需求水平。
布里斯班獨立屋價格
根據 CoreLogic 的數據，布里斯班的房屋中位價在 11 月份下降了 -2.2%。這與上個月相同——再次證實布里斯班的價格下跌沒有進一步加速。一年別墅還是有2.3%的增值。大布里斯班的別墅中價位現在為 798,552 元。
布里斯班單元房價格
據 CoreLogic 數據，11 月期間，大布里斯班的單元房中值下降了 -0.5%。這比上個月下降0.9%相比，有所改善。在過去的 12 個月里，布里斯班的單元房增長了 8.9%，再次證明這部分市場在最近幾個月的彈性要大得多。布里斯班公寓的中價位現在為 492,481 元。
布里斯班租賃市場依然緊俏
根據 SQM Research 的數據，布里斯班的空置率目前為 0.8%。這反映了目前整個城市的出租物業供應緊張。由於供應不足和需求增加，租金仍在上漲。人口增長壓力也增加了租金需求。布里斯班的獨立屋租金漲幅一直都是八大首府城市年度變化最高（上漲 13.4%），單元房租金是年度變化第二高（上漲 14.3%）。這些租金價格上漲也有助於抵消近幾個月利率上升導致房地產投資者增加的成本。
我們出租團隊在11月底和12月初都幫客戶基本都在一次open house之後租到了非常不錯的租金，有些也是在該地區達到最高租金。可以放我們的一系列圖片。當然隨著越來越臨近聖誕節，看房的人數也會有所下降，所以如果正在這個時候需要出租的業主們，在租金方面要更加的realistic，不要聽說租金都漲了，就想當然可以要高價。完全不是，租金也是要看所在區域，我們有看到有些區域好租，但有些區域有很多物業掛牌出租，所以還是要有戰略性的去出租你的物業。
澳洲房市未來會如何？
有人預測房市會跌10-15%，有個德高望重的專欄作家甚至預測房地產市場將跌30％，但是目前從歷史上看來，下跌最嚴重的時期是2017-2018信貸緊縮政策的時期，那時房地產下跌了9.9%。
RBA 在11月份的聲明中提到，他們預計通脹率將在 2022 年第四季度達到 8.0% 的峰值（高於先前預測的 7.8%），然後在 2023 年和 2024 年分別放緩至 4.7% 和 3.2%。在我看來，澳大利亞央行似乎並不認為通貨膨脹率會在那時降到 2% 至 3% 的理想範圍內，但不會像一些海外央行那樣很激進的加息。那現金利率會上升到多少？四大銀行CBA預測會到3.1%，NAB預測會到3.6%，而Westpac和ANZ預測會來到3.85%。
利率上升影響的貸款負擔
RBA 最近的建模顯示，如果 RBA 現金利率再上升 1% ，絕大部分家庭應該能夠承受澳大利亞央行 3.6% 的現金利率，因為很多家庭還是有儲備金在對衝賬戶，構成不了對金融穩定性的威脅。所以完全還不了貸款而出現割肉賣房的情況目前看不具有普遍性。
影響目前房市的不利因素：
1. 消費者信心受到重大打擊，買家更加謹慎，許多人採取觀望態度，而賣家的信心更加脆弱。
2. 通脹和生活成本壓力的上升正在讓許多買家望而卻步
3. 利率上升正在降低借貸能力，借貸成本增加，將限制許多買家
4. 我們經濟未來的不確定性，所有關於海外經濟衰退的討論，持續的地緣政治問題，股市下跌正在削弱買賣雙方的信心
5. FOMO，這種害怕錯過的心理已經消失：買家變得更加謹慎並花更多時間做出決定。
當然即便在當下的情況，還是有對房市的有利因素：
1.優質待售房產短缺，可供出租的物業數量相對緊缺
2.國際移民正在增加，這將增加對住房的需求。
3.蓋房計劃中新建案很少——雖然勞動力短缺的情況有所好轉，但我們還是沒有建造足夠的住房數量來滿足需求。
4. 我們的經濟仍在增長，失業率處於歷史低位，工資開始增長。這意味著任何想要工作的人都能找到工作，因此他們將能夠償還抵押貸款。
5. 家庭資產存款強勁，全國儲蓄總額達 250 至 2600 億元，其中大部分在對衝賬戶中。許多借款人提前償還抵押貸款 – 聯邦銀行首席執行官Matt Comyn最近表示，他們四分之三的貸款大約提前兩年還完。
6.我們擁有強大的銀行系統，其貸款標準一直都很嚴格，這意味著不良貸款很少。
7.政府仍有激勵措施鼓勵首次購房者進入市場。
2023年澳洲房市如何走？
1.房價進一步下跌
我們看到澳大利亞首府城市和部分偏遠地區的房地產價格的確在下跌，但下跌的速度開始放緩。當然房產市場不能以遍概全（悉尼有悉尼的房市狀況，布里斯班有布里斯班的房市狀況，郊區有郊區的房市狀況等等）很大程度上是由於負擔能力問題，隨著利息的提高，買家需要更多的錢來購買房產。當然這也看區域，我們在幾個月前幫客戶找的deal，經過6個月之後，銀行重新評估。我們都知道銀行的評估都是非常保守的，但即便這樣，還是高出當時購入價的至少5%。所以並不是所有地方所有房產都會下跌。
2. 仍有很多人對購買房產感興趣
雖然影響房地產價值的因素有很多，但房地產價格上漲的主要驅動力是消費者信心、信貸供應、低利率、經濟增長和供求關係。下圖顯示購房者和投資者仍在獲得貸款批准，這意味著他們打算購買房產。
如您所見，最新數據顯示上個月批准了超過 280 億元的貸款，這意味著他們在市場上的新買家預算超過 300 億。正如我所說，我們正處於房地產週期的低迷階段，當然，許多房地產的價值將在下個月下降——但這只是短期的。我們的房地產市場仍有一些強勁的地方，其中 A 級住宅和投資回報高的物業仍然賣得很好。然而，戰略投資者並沒有被這個低迷的週期而有所卻步，他們明白房地產是一個長期的遊戲，他們更關注價值的長期上漲，而不是短期的下跌。也有一些人是剛結婚組織家庭，或是離婚，他們通常需要新房，所以我們的房地產市場將繼續保持下去。尤其是公寓市場，詢問多的還是自住需求的買家。當然這並不妨礙投資者會繼續進入市場，等待合適的物業。譬如12月初一位投資買家使用我們的服務，在短短1周內買到了850平米大地，帶2個可以合法出租的翻新和新建的房屋，租金回報可以達到5.4%，客人預算85萬，我們不到80萬初拿下。
3. 社區將變得更加重要，人們會為了住在合適的社區支付更多的費用
如果說Covid 教會了我們什麼的話，那就是居住在對的房產和對的社區內。現在我們已經擺脫了 Covid，人們開始轉向優質房產，並越來越重視宜居性。隨著大家逐漸習慣covid，人們跟願意住在離家近的地方工作、生活和娛樂。我們現在已經開始意識到能夠在街頭社交、支持當地企業、參與當地學校和享受當地生活。所以離市中心近的區域房屋漲幅不會受利率增加有太大影響。
4. 租金價格將持續上漲
澳大利亞正在經歷租金危機。SQM Research 顯示，他們在澳大利亞只有大約 30,000 處空置房產——但是未來會有約 200,000 名新移民，隨著房屋租金上漲將給許多租戶帶來負擔能力問題。目前全澳的空租率也只有1%，遠低於3%的這樣一個正常標準。
講了這麼多，我對於 2023 年布里斯班的房地產還是相對保持樂觀的，主要是布里斯班大量人口移入的影響，以及10年後奧運給我們帶來的機會。雖然說布里斯班房市在2022 年的最後幾個月有回落，但根據我們幫客戶的實地考察和租賃情況來看，很多地方的優質物業整體是在穩健增長中。我認為一旦利率在 2023 年第一二個季度穩定下來之後，一直持觀望態度的買家就會重新進入市場。最後說到我們每個投資者，還是要把握控制好手中的現金流，做好投資規劃和貸款準備，遇到優質資產，該入手時就入手，機會都是留給有準備的人。
如果您想跟我們聊聊未來該如何策劃您的投資方案，歡迎點擊預約免費咨詢，感謝團隊準備的數據，如果您喜歡今天的內容，歡迎給我們點贊留言轉發給有需要的朋友們，謝謝您長期的支持和陪伴。
