我们都知道今年10月1日政府正式推出来首次置业担保计划，首次置业的买家只要付5%的购房首付，剩下由政府给贷款机构做担保，帮买家省去LMI贷款保险。这项政策到底是利好买家还是有更大的陷阱，我们在8月份就分析了政策利弊和背后的底层逻辑，感兴趣的小伙伴可以查看之前的文章分析。就在这项政策推出来不久，部分银行已经推出了全新的贷款结构，澳大利亚房产市场正在发生一件大多数人没有注意到的事情，它可能从根本上永久改变这个市场。究竟发生了什么，这期文章带你一探究极。
40年期住房房贷 是好还是坏？
Great Southern Bank 刚刚推出了40年期的住房贷款，旨在帮助首次置业者进入市场。传统上，房贷周期是25年或30年。但贷款期限越长，银行会允许你借贷的金额就越多，因为你有更长的时间来偿还。这实际上提高了借贷能力，并让房产看起来更加可负担。RACQ Bank 和 GNC Mutual 等其他贷款机构也提供此类产品，主要面向首次置业者。随着越来越多的银行加入，这项服务最终将对投资者开放。
一项调查显示，29%的千禧一代会考虑40年期贷款以获得更轻松的还款。但更长的贷款意味着要支付更多的利息。例如，一笔为期30年、5%利率的60万澳元贷款，每月还款约3,200多澳元，总利息约为56万澳元。而在40年期贷款下，每月还款额降至2,800多澳元，每月少付近400澳元，但总利息将上升到78.8万澳元。
然而，对于投资者而言，只付利息贷款（Interest-Only Loans）能让这种模式奏效。譬如前期购买的投资房或者你给现有的投资房增加了提高租金的方法，那么如果租金回报率高于5-6%，实际上租金就能覆盖利息支出。随着时间的推移，房价会翻倍，而租客承担了持有成本。你可以选择再融资、延长只付利息期限，继续在不自己偿还本金的情况下积累财富。
这种新的贷款结构提高了可负担性，看似对首次置业者和投资者都有利。其实与“首次置业者计划”（First Home Buyers Scheme）类似，这类机制最终都会推高澳洲房价。
另一个潜在问题：澳洲货币供应量
另一个大多数人正在忽略的因素是：澳大利亚的货币供应量（Money Supply）。在疫情期间，澳洲联储（RBA）印制了数千亿澳元来支持经济。M1货币供应量急剧上升，推动房产价格上涨。在2022年加息之后，货币供应量一度收缩。但自2024年以来，即使利率有几次下调，但货币供应量再次回升，从1.64万亿澳元增至近1.9万亿澳元。
你可以将这想象成一个儿童的海洋球池：池子里的球越多，所有人漂浮得就越高。货币供应量也是一样。经济中钱越多，资产价格就越被“托起”，尤其是房地产。更多的印钞行为也会导致澳元贬值，削弱澳元的购买力。你手里的现金贬值，但你的房产，作为硬资产却在增值。这种“更长贷款周期+货币供应量增加”的结合，正在悄悄地重新定价澳大利亚房地产市场。
总结
到底何时入市还值不值得入市，大家仁者见仁，智者见智。几年后回头看，你会明白早入市的优势有多大。这一切并非空谈，而是基于数据、逻辑与可观察的趋势。
请记住，最值得投资的不仅是房产本身，真正的优势，就在于你的思维。
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