澳洲房貸利率9個月的連續漲息，對有些人來說到今年年中後會是個艱難的時刻，有一大批之前做了固定利率的貸款即將到期。2023年對這些人來說是個充滿壓力的一年，這期內容我們會跟大家探討大家最關心的問題，該怎麼樣去度過這個特殊時期的難關呢？
今年2月初央行又漲息了0.25%，當大家都覺得已經長得差不多該稍稍平緩的時候，最近新聞又開始報導漲息短期內不會停止的消息，這讓不少貸款人內心又開始產生焦慮。
澳洲房貸利率
今年2月初央行又漲息了0.25%，當大家都覺得已經長得差不多該稍稍平緩的時候，最近新聞又開始報導漲息短期內不會停止的消息，這讓不少貸款人內心又開始產生焦慮。
據RBA資料顯示，大約 35% 的貸款利率是固定利率（包括這種拆分貸款的固定利率部分）。這些貸款中約有三分之二，將於2023 年到期。
據報導顯示大約是80萬人會受到懸崖式利率上升的影響，假設如果他們全部變成浮動利率的話，這些人的利率會直接升高3-4 個百分點。假如說你有50萬的貸款，之前固定利率在2%，你的每個月還款intereste only 的情況下每個月要還大概$840的利息。如果根據目前浮動利率投資房interest only的情況，利率是大概5.69%左右，變成每個月要還＄2370左右，如果是本息同還，大概在$2800一個月，這的確是個不小的變化。
那麼如果您的固定利率到期，我們無非有兩種選擇。一是選擇另一個期限的固定利率，二是選擇浮動利率。目前對自住業主的固定利率在每年 5.39% 到 6.10% 之間，對於投資者在每年5.69% 至 6.70%.（期限為 2 至 5 年）。浮動利率對自住業主介於每年 4.8% 至 5.2% 之間。對於只還利息的投資者在5.40% 至 5.8% p.a.。那麼接下來你會如何選擇呢？如果是我，我並不認為固定利率有那麼大的吸引力。
固定利率即將到期，接下來如何選擇？
首先，我們很可能處於或非常接近利率週期的頂部。所以鎖住並支付未來更高的固定利率並沒有太大意義。該圖顯示 5 年的利率收益率曲線相對平坦，即意味著 RBA 的現金利率在未來 5 年內不會有太大變化。
當收益率曲線反轉時，固定利率可能會再次變得有吸引力，因為它降低了銀行的定期借貸成本，並允許他們提供更具吸引力的固定利率。所以如果是我，我會選擇浮動利率，當然對於想要現金流有更大確定性的朋友，你可以選擇固定一小部分貸款。
另外我們很多投資者會面臨的一個問題就是Interest Only只還利息的期間屆滿。通常，抵押貸款的期限都是 30 年。如果您選擇最初只償還利息，您的貸款期限通常包括3-5年只付利息的期限加上 25-27 年的本息同還期限。如果您的只還利息到期了，你也有兩個選擇；申請繼續只付利息的條款或同意償還本金和利息。
接下來我們就要考慮是只還利息還是本息同還。僅還利息的好處是您可以最大限度地減少每月的還款，可以將多出來的現金流轉移到其他地方，例如償還您的（不可扣稅的）自住貸款，或者您可以放到對衝賬戶，也可以分散投資在生意股票基金等，達到錢生錢的目的。也可以最大化享受稅務上的優勢，我們都知道投資房的利息是可以100%抵稅，但是本息同還的本金是不可以算入負扣稅的部分。當然只還利息的缺點就是它們會比本息同還的貸款利息高出0.2%左右。只還利息的還款期限結束後，之後的月供會增加，同時也降低了自己的貸款能力（borrowing capacity），除非再找新的貸款機構refinance。
所以如果您的手頭現金寬裕，也沒有找到更好的投資回報的機會，或者其他投資房都帶來了不錯的正向現金流，又或是您目前情況也無法再繼續貸款投資，那麼您都可以考慮本息同還。同樣，也並不是所有人或者所有情況下都適合只還利息。那什麼情況下更加適合只還利息呢？
1: 第一套自住或者投資，手頭比較緊張的情況，可以選擇先採用IO的還款方式
2: 出於現金流和最大化稅務優惠的目的，投資房貸款可以考慮先用IO的還款方式
3: 想要建立多套投資組合，為了更快地錢生錢，積累到更多的首付，可以考慮先用IO的還款方式
4: 利用投資房只還利息的正向現金流去還自住房的本金
5: 不打算長期持有的物業，譬如中短期內要將既不增值又沒有很好現金流的物業賣掉，那麼可以考慮先用IO的還款方式
6: 對於高納稅人群，想要通過預付下一年或者下幾年的利息從而幫助當年的最大化抵稅，只能通過IO+fix interest的這種還款方式
7: 在買地建房時期，銀行通常是只給IO的還款方式。但如果您購買的是商業投資，一般銀行都會要求本息同還。
迎接暴漲利率，接下來該怎麼做？
我建議重新審核您的整個抵押貸款組合，而不是單獨一個貸款。這樣做可以確保您獲得最佳的整體結果。在審查您的澳洲房貸利率貸款組合時，我們考慮以下幾個問題：
您未來的借貸能力會發生變化嗎？
就業、收入或財務狀況的變化可能會提高或削弱您的借貸能力。
您希望在未來出售或購買房產嗎？
如果您打算購買，您可以通過物業增值的部分套現出來，為下套房子提供資金。在之前的視頻我有多次提到，如果您的貸款產品是那種有對衝賬戶有年費的package, 每年有1次免費評估的機會，如果房屋有增值並且有能力再多借出來，我一般是傾向將多借出來放在對衝賬戶，也並沒有增加利息還款，多餘的資金放在那裡以防萬一遇到合適的投資項目，有時候也不一定是非要投資房產，譬如有人想要買車做生意，那麼房貸套現出來的這部分利息要比直接去車貸的利息更低更划算。另外隨著利率上升，能夠貸款出來的額度也是越來越少，所以越早借出equity越好。當然我是不建議將增貸的錢用做高風險的短期投機行為。畢竟增貸的錢也是要去還的，不要最後血本無歸就得不償失了。
這也同時引發下一個關鍵問題，之前我為了讓自己有更多的貸款可能性，我將很多貸款放在不同銀行，但目前成本增加後，可以考慮consolidate優化精簡您的貸款結構，從而降低成本，但要確保一件事情，就是千萬不要cross secure你的貸款，也就是每個貸款和增值套現的部分是獨立清算的，而不是多處房產互相抵押，這樣未來在賣或者轉貸款的時候都很麻煩。你有足夠的緩衝後備資金嗎？如果發生意外變化或不可預見的費用（例如大筆維修），還是需要有資金緩衝的。
在我們對自己的房貸利率組合和貸款能力有了非常清晰的認知之後，我們需要開源節流，開源每個人根據自己不同的性格和投資喜好，會有自己的不同方式，這期視頻我先不深入探討，但節流是我們每個人馬上就可以做到的，無論是從生活成本還是貸款利息方面。我們可以自己或者通過貸款經紀人去跟現有的銀行去做一個新利息的匹配調整。我之前也是通過一通電話和一封郵件為自己的多套房產利息每月節省了上千塊。您也可以問銀行要一份discharge authority的這個表格向目前所在銀行施壓。當然銀行是否願意match這個新的利息，銀行也是會多方面考量，他們會根據您的還款情況，貸款金額，未來是否有繼續融資的潛力等等去綜合考量最終是否願意留住你的貸款。但如果你不去試一下，那麼永遠就不會有降息的可能，如果實在降不下來，也可以選擇去其他銀行，目前也是有很多銀行推出2000到4000不等的轉貸優惠。
另外一個就是有些銀行像UBank也推出了將貸款期限拉長到40年，根據每個人的情況不同，可以幫助到一些貸款人降低每個月的還款壓力。這就又回到很多說的如果能提前還清貸款，為什麼要延長呢？近2年的高通脹讓利息上漲，其實通貨膨脹越厲害，銀行不斷印鈔，負債的人會從中獲利。譬如20年前你購買的房子，每個月還款$1000，20年後，同樣的$1000跟你的收入和房產增值和未來的購買力相比都是微不足道的。因為債務也是會被通貨膨脹影響。如果利息不變的情況下，還款金額不會因為通貨膨脹而提高，表面上看提前還貸利息節省了，但是實際付出的代價比30年期限還要高。因為同樣金額的錢放越久，實際價值就越小，那為什麼還要著急還呢？當然這是仁者見仁的問題，我並不是要大家都去延長還款期限，這跟你的life stage，投資喜好，抗風險能力等等都是密不可分的。
說了這麼多，我知道利息不斷上調會給大家帶來不同程度的恐慌，但恐慌是不能解決問題，有些人因為恐慌拋售物業，也有些人想要賺更多的錢，鋌而走險做出短期投機行為，這些都不利於長期財富積累。我們可以將它看做一個契機，做一個長期的投資規劃，更好地學習投資才是我們需要做的。仔細審視自己的長期投資策略，在市場波動的時候或許是你的機會，但也不要追漲殺跌，被市場節奏帶跑，雖然我是非常推崇投資的目的是要有持續的正向現金流，但是無論您是有手上持有現金，長期的儲蓄者還是投資者，都不要在不瞭解的情況下，輕易做出投資決定。因為在你看不懂的情況下作出的投資決定，很有可能會讓你的存款積蓄消失地更快，更不要為了追求所謂高回報，消減自己的應激資金。如果沒有把握投資好的現金流項目，那就用手上足夠的現金保護好自己，比用自己的家底去跟無知博弈更有意義。
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