By Published On: July 7th, 20214.1 min read

你知道在澳洲投資房地產的策略有哪些嗎?這裡我們來聊聊投資澳洲房產的八大策略。

1.Buy and Hold 購買和長期持有

這是最普遍的一種投資方式,長期持有房產是利用房產的複利增長達到資產翻倍。這裡的關鍵技巧是選擇的區域,最好選擇吸引自住人群,自住人群佔有相當比例的區域會更加保險,除了有便利交通,購物,醫療,教育等設施,如果還有政府規劃的基建設施,再加上靠公園,離水近等這種Xfactor因素,那麼房產增值還是很有保障的。有數據顯示在過去30年(1985年-2015年),澳大利亞房價平均每年上漲7.25%。根據前面提到的72定律,那基本是10年翻一倍。換言之,如果你1985年購入澳洲房產,到2015年,持有的房產應該有3倍的漲幅。

優點:風險較低,不需要太多的精力。

缺點:需要等待的時間較長,讓房產經歷整個週期,不要過早賣掉。

2.Negative Gearing 負扣稅房產

該策略相對適合高稅階人群,這類房產的特點是在增值較好的區域(譬如水邊/學區房產),但租金淨收入不能涵蓋持有房產的所有費用,所以是利用現金流的“損失”可以從所交納的較高稅金中退回相應比例的一部分。在購買之前,最好跟有地產經驗的會計師先溝通一下。

優點:如果您知道自己在做什麼,使用此策略可以幫助合法退稅,同時利用房產增值部分可以繼續投資。

缺點:即便是可以部分按照稅階比例退稅,但還是需要有足夠的現金流去支持,繼續持有此類物業。此策略往往適合高收入高稅收人群。

建議:1:2持有1套負扣稅的資產同時也持有2套正向現金流的房產去達到持續退稅和貸款的平衡。

3.Positive Gearing 正現金流房產

正向現金流投資策顧名思義就是這類物業的租金收入可以cover所有的養房成本。是建立投資組合的有效方法。這類物業可以在租金需求高的地區,可以是單個物業,也可以是多租戶物業,像dual living,duplex等。還有一類物業是得到政府特批和補貼的,譬如10年計劃的NRAS項目,DHA租給國防人員的這類特殊人群,還有SDA租給滿足條件的殘疾人員,這些比較特殊的項目是可以帶來比較高回報的正向現金流。如果大家感興趣這類特殊房產類型,請留言讓我知道,我可以單獨出一期視頻來聊一聊他們的利與弊。

優點:正向現金流房產可以潛在地幫助您購買多處房產,因為額外的現金流收入,可以增加您的借貸能力,並可以抵消負扣稅房產的成本。

缺點:隨著您獲得更多的收入,您可能會支付更多的稅。一些正向現金流量資產可能位於增值較慢的區域。資本增長和現金流不是互斥的。您可以將兩種策略結合起來,以創造更高的總回報。

4. Off the plan 樓花

這個策略相信很多人都非常熟悉了,這裡就不再細說了。購入樓花需謹慎,有4個關鍵詞:

1) 購入時間,如果購入在高峰期,交接在低谷期,那就意味著虧損。

2) 購入價值,跟周邊同類產品,和二手房相比,能否體現出價值優勢。

3) 購入人群,是否受自住人群的青睞。

4) 購入區域,這個區域是否有供大於求的風險。

優點:

  • 政府會有一定的補貼減免或者有節省印花稅的優勢
  • 投資稅務上的最大優惠
  • 戶型選擇上有一定優勢,可以跟開發商做些升級項目等協商
  • 跟二手房比較起來,可以利用時間,延期交接達到一定的增值,前提是你很了解市場的情況下。

缺點:

  • 如果交接時銀行的估值低於購買價格,則需拿出更多現金來補差價。
  • 開發人員可能破產無法交接,雖然可以拿回定金,但機會成本已發生。
  • 同時延遲交接可能會跟您的其他投資計劃發生衝突。

5. Renovate and hold / flip 翻新持有/售出

通過翻新可能給物業增值,但最容易出現的兩個最大問題是超預算和超時。建議與三位當地銷售和物業經理聯繫,以確定翻新可以達到預期的增加價值和增加租金的目的。一般規則:裝修上花費的每$1應返還$2至$3的淨回報。

優點:如果很熟知這塊領域,翻新可以達到增值和提高租金,方便之後的再投資。

缺點:可能既耗時又昂貴,很可能會導致成本超支和不能按時完工所帶來的損失。

如果是以售出獲取利潤的翻新策略,最大挑戰就是如何在短時間控制好成本,找到極具競爭力的合適物業翻新。一般適合非常有經驗的翻修專業人士。

優點:快速現金流。

缺點:購買時需要付較高印花稅,再轉售時要支付中介費,12個月內賣出還要最大化付增值稅,因為沒有增值稅減半優惠。

如果控制不好成本和時間,這意味著投資者的利潤在交易中幾乎沒有什麼收益。所以很多時候簡單的裝修和持有會帶來更好效果。

6.Subdivision 土地拆分

這個策略簡單來說將一大塊土地劃分成兩個或多塊土地,可以分批出售,也可以保留一部分長期持有。比較適合有經驗的投資者,擅長跟市政府打交道,同時也了解如何做開發。

優點:可以通過拆分來創造價值獲取更高回報。

缺點:

  • 很難找到性價比高的具有開發潛力的地塊
  • 申請可能會延遲
  • 開發成本可能很高,過程可能很耗時

7. SMSF 自主管理養老金投資

這個策略就是通過建立自主養老金賬戶,自行做房產投資的管理。適合養老金比較充足的人士,譬如至少有$25-$30萬的養老金。

優點:

  • 最大化的省稅,跟正常稅率比較,僅徵收收入的15%。
  • 持有12個月以上,增值稅也只有10%。
  • 在退休階段,租金和賣房的增值都不需要交稅。
  • 對生意人士來說,在享受多項稅務優惠的同時,也分散風險,保護了個人資產。

缺點:

  • 建立和每年的運營成本比較高
  • 不能購買自住物業
  • 投資每年的現金流收入不能提取使用
  • 每一套房產對應一個貸款,並且一套房產只可以申請貸款一次。所以自管養老金中的房產不存在Refinance。

8. Commercial / Commercial Fund 商業物業/商業物業基金

這個策略會給出2:1的建議。就是在您的投資物業裡面至少有兩套穩定收益的民宅物業之後,再考慮商業物業會比較穩健。

優點:

  • 投資回報更高,民宅的租金回報在4%-5%左右,商業物業租金回報在7%-10%左右
  • 租約時間更長,民宅租期一般在6-12個月,商業房產租期一般都在3-5年。尤其是投資某些依客戶需求而打造的經營項目,租期會更長。
  • 幾乎沒其他開支,民宅的養房費用(市政費,管理費,保險,地稅等)都是由業主支付,而商業物業的租客支付幾乎所有的費用

缺點:

  • 空租時間較長,一旦空租,民宅找到下一個租客時間較短,但商業物業要花更長的時間去找到下一個租客。
  • 貸款比例,民宅貸款一般80%-90%,商業物業一般60%-70%,相同價值的物業,商業物業的所佔用的首期款會更多一些。
  • 受經濟波動影響比較大,拿這次疫情來說,對於民宅租賃影響不大,但對部分商業物業的衝擊還是有的。
  • 然如果您的資金有限,或者想先看一下市場,可以考慮交給靠譜專業人士,去投資商業物業基金,也可以達到10%左右的回報。

最後還是那句話,每種投資方式都有它的優缺點,都有它適合的人群,每個人在做決定的時候,還是要根據自己的財物,稅務,現金流,時間精力能力等一些列因素去考量,做出最適合自己情況的決策。

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