投資澳洲房產，您不得不知的八大策略

你知道在澳洲投資房地產的策略有哪些嗎？這裡我們來聊聊投資澳洲房產的八大策略。

這是最普遍的一種投資方式，長期持有房產是利用房產的複利增長達到資產翻倍。這裡的關鍵技巧是選擇的區域，最好選擇吸引自住人群，自住人群佔有相當比例的區域會更加保險，除了有便利交通，購物，醫療，教育等設施，如果還有政府規劃的基建設施，再加上靠公園，離水近等這種Xfactor因素，那麼房產增值還是很有保障的。有數據顯示在過去30年（1985年-2015年），澳大利亞房價平均每年上漲7.25％。根據前面提到的72定律，那基本是10年翻一倍。換言之，如果你1985年購入澳洲房產，到2015年，持有的房產應該有3倍的漲幅。

優點：風險較低，不需要太多的精力。

缺點：需要等待的時間較長，讓房產經歷整個週期，不要過早賣掉。

該策略相對適合高稅階人群，這類房產的特點是在增值較好的區域（譬如水邊/學區房產），但租金淨收入不能涵蓋持有房產的所有費用，所以是利用現金流的“損失”可以從所交納的較高稅金中退回相應比例的一部分。在購買之前，最好跟有地產經驗的會計師先溝通一下。

優點：如果您知道自己在做什麼，使用此策略可以幫助合法退稅，同時利用房產增值部分可以繼續投資。

缺點：即便是可以部分按照稅階比例退稅，但還是需要有足夠的現金流去支持，繼續持有此類物業。此策略往往適合高收入高稅收人群。

建議：1:2持有1套負扣稅的資產同時也持有2套正向現金流的房產去達到持續退稅和貸款的平衡。

正向現金流投資策顧名思義就是這類物業的租金收入可以cover所有的養房成本。是建立投資組合的有效方法。這類物業可以在租金需求高的地區，可以是單個物業，也可以是多租戶物業，像dual living，duplex等。還有一類物業是得到政府特批和補貼的，譬如10年計劃的NRAS項目，DHA租給國防人員的這類特殊人群，還有SDA租給滿足條件的殘疾人員，這些比較特殊的項目是可以帶來比較高回報的正向現金流。如果大家感興趣這類特殊房產類型，請留言讓我知道，我可以單獨出一期視頻來聊一聊他們的利與弊。

優點：正向現金流房產可以潛在地幫助您購買多處房產，因為額外的現金流收入，可以增加您的借貸能力，並可以抵消負扣稅房產的成本。

缺點：隨著您獲得更多的收入，您可能會支付更多的稅。一些正向現金流量資產可能位於增值較慢的區域。資本增長和現金流不是互斥的。您可以將兩種策略結合起來，以創造更高的總回報。

這個策略相信很多人都非常熟悉了，這裡就不再細說了。購入樓花需謹慎，有4個關鍵詞：

1) 購入時間，如果購入在高峰期，交接在低谷期，那就意味著虧損。

2) 購入價值，跟周邊同類產品，和二手房相比，能否體現出價值優勢。

3) 購入人群，是否受自住人群的青睞。

4) 購入區域，這個區域是否有供大於求的風險。

優點：

• 政府會有一定的補貼減免或者有節省印花稅的優勢
• 投資稅務上的最大優惠
• 戶型選擇上有一定優勢，可以跟開發商做些升級項目等協商
• 跟二手房比較起來，可以利用時間，延期交接達到一定的增值，前提是你很了解市場的情況下。

缺點：

• 如果交接時銀行的估值低於購買價格，則需拿出更多現金來補差價。
• 開發人員可能破產無法交接，雖然可以拿回定金，但機會成本已發生。
• 同時延遲交接可能會跟您的其他投資計劃發生衝突。

通過翻新可能給物業增值，但最容易出現的兩個最大問題是超預算和超時。建議與三位當地銷售和物業經理聯繫，以確定翻新可以達到預期的增加價值和增加租金的目的。一般規則：裝修上花費的每$1應返還$2至$3的淨回報。

優點：如果很熟知這塊領域，翻新可以達到增值和提高租金，方便之後的再投資。

缺點：可能既耗時又昂貴，很可能會導致成本超支和不能按時完工所帶來的損失。

如果是以售出獲取利潤的翻新策略，最大挑戰就是如何在短時間控制好成本，找到極具競爭力的合適物業翻新。一般適合非常有經驗的翻修專業人士。

優點：快速現金流。

缺點：購買時需要付較高印花稅，再轉售時要支付中介費，12個月內賣出還要最大化付增值稅，因為沒有增值稅減半優惠。

如果控制不好成本和時間，這意味著投資者的利潤在交易中幾乎沒有什麼收益。所以很多時候簡單的裝修和持有會帶來更好效果。

這個策略簡單來說將一大塊土地劃分成兩個或多塊土地，可以分批出售，也可以保留一部分長期持有。比較適合有經驗的投資者，擅長跟市政府打交道，同時也了解如何做開發。

優點：可以通過拆分來創造價值獲取更高回報。

缺點：

• 很難找到性價比高的具有開發潛力的地塊
• 申請可能會延遲
• 開發成本可能很高，過程可能很耗時

這個策略就是通過建立自主養老金賬戶，自行做房產投資的管理。適合養老金比較充足的人士，譬如至少有$25-$30萬的養老金。

優點：

• 最大化的省稅，跟正常稅率比較，僅徵收收入的15%。
• 持有12個月以上，增值稅也只有10%。
• 在退休階段，租金和賣房的增值都不需要交稅。
• 對生意人士來說，在享受多項稅務優惠的同時，也分散風險，保護了個人資產。

缺點：

• 建立和每年的運營成本比較高
• 不能購買自住物業
• 投資每年的現金流收入不能提取使用
• 每一套房產對應一個貸款，並且一套房產只可以申請貸款一次。所以自管養老金中的房產不存在Refinance。

這個策略會給出2:1的建議。就是在您的投資物業裡面至少有兩套穩定收益的民宅物業之後，再考慮商業物業會比較穩健。

優點：

• 投資回報更高，民宅的租金回報在4%-5%左右，商業物業租金回報在7%-10%左右
• 租約時間更長，民宅租期一般在6-12個月，商業房產租期一般都在3-5年。尤其是投資某些依客戶需求而打造的經營項目，租期會更長。
• 幾乎沒其他開支，民宅的養房費用（市政費，管理費，保險，地稅等）都是由業主支付，而商業物業的租客支付幾乎所有的費用

缺點：

• 空租時間較長，一旦空租，民宅找到下一個租客時間較短，但商業物業要花更長的時間去找到下一個租客。
• 貸款比例，民宅貸款一般80%-90%，商業物業一般60%-70%，相同價值的物業，商業物業的所佔用的首期款會更多一些。
• 受經濟波動影響比較大，拿這次疫情來說，對於民宅租賃影響不大，但對部分商業物業的衝擊還是有的。
• 然如果您的資金有限，或者想先看一下市場，可以考慮交給靠譜專業人士，去投資商業物業基金，也可以達到10%左右的回報。

最後還是那句話，每種投資方式都有它的優缺點，都有它適合的人群，每個人在做決定的時候，還是要根據自己的財物，稅務，現金流，時間精力能力等一些列因素去考量，做出最適合自己情況的決策。