By Published On: June 23rd, 20201.9 min read

10個來跟我們諮詢的小伙伴,有8個人會問這個問題。在一開始,我先來幾講兩這者間的區別,有了頭緒之後,我們再來深入探討。

首先我們先來看看兩者間的差別在哪,這裡總結了四個方向:

1. 政府補貼:所有首次購房補助、印花稅優惠和計劃都適用於全澳的首次購屋者。不過各
州之間的資格要求都不太一樣。然而這些激政府補貼勵不適用於投資者。

2. 貸款選擇:房屋貸款與投資貸款間有一些差異,例如首次置業首付擔保方案。該計劃始
於2020年初,分別在1月和7月,分批提供10,000個首次住房抵押貸款擔保。允許首次購房者僅需支付5%的首付即可購買第一套自住房,無需支付貸款保險,因為政府擔保剩餘15%的貸款。 2021年7月1日起,2021/22財政年度也會提供10,000個名額。再比如利率和支付方式。投資貸款的利率略高於住房貸款的利率,話雖如此,投資者可以選擇只支付利息,而不是支付本金+利息,這樣的話每月將能存更多的錢去支付下一套投資房。

3. 借貸能力:貸方傾向於向投資者提供更多貸款,因為他們在評估借貸能力時會考慮租金
收入和負扣稅。

4. 稅收優惠:因為投資房被視為一種生成收入資產,這意味著產生該收入時所發生的任何
費用都可以完全抵稅,而在大多數情況下,自住房沒有稅收優惠。

我們再來看看先買自住房的優缺點:

優點:
• 政府補貼
像之前說的,做為滿足條件的首次置業者有一系列的政府補助,根據不同州政府政策,不同的房子,補貼可以到$1萬到$4萬不等。
• 無需交房產增值稅
大多數情況下,在賣你一直住的自住房時,無需交房產增值稅。
• 很穩定
不用再擔心搬家,因為沒有人會讓你搬離自己的自住房。

缺點:
• 較高的月供金額
絕大多數的針對首次置業者的還貸要求是本金加利息,這種還款方式會增加每個月的還款金額。
• 沒有稅務優惠
像之前說的,絕大多數情況下,自住期間所產生的相關開銷不能抵稅。
• 缺乏靈活性
如果說其中的優勢是穩定,那麼當你遇到一個很好的工作機會,但要求去其他城市時,這時就很難做決定。

很多年輕人因為價格昂貴,買不起自己想要居住的區的房子。這就為什麼Rentvesting這個概念越來越流行,可以幫助你盡快進入房產市場。換言之,租在你想要居住的區,買在你能負擔的區。當然就像每一種投資策略,它的利弊都需要考量。

先買投資房的優缺點:

優點:
• 快速儲蓄
當你的租金大於養房持有費用,你可以將多餘的收入用來額外還款或存起來用做下一套房子首付。
• 稅務優惠
做為投資房的所有相關費用(利息,市政費,物管費,保險,中介出租費,維修費等)以及每一年的折舊都可以用做當年收入的抵稅金額,所退回來的收入又可以儲存起來。
• 平衡居住方式和投資目標
Rentvesting最大好處是不需要犧牲自己理想的居住方式,但同時能以更快的速度,戰略性建立投資組合,可以藉用房產增值的部分和儲蓄用來買未來心儀的自住房。

缺點:
• 房產增值稅
在賣投資房的時候會有房產增值稅的產生。如果持有物業12個月以上,只徵收50%的增值稅。
• 租房帶來不確定性
做為租客,屋主有權利控制物業的使用或租賃,這無疑對租客來說帶來不確定性。
• 印花稅優惠
買投資房並不意味著不能獲得未來買首次置業房的優惠政策,當然取決於不同州的州政策。但的確會因為先買了投資房而錯失印花稅的部分優惠和減免。

了解到買首次置業房和買投資房的不同和各自利弊,從有經驗的專業人士那裡獲取建議,並找到最適合自己的方案。

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