
最近更新有些慢,主要是最近几周在帮客户找deal,谈判签合同,验房再谈判,直到最后交接出租,所以放假前特别忙。12月份我们在圣诞节之前帮多位买家找到合适的房产,仅这1,2周的时间,我们就交接了5套房产 ( 可以放些交接图片),有些在交接之后的2-3天就找到优质租客。虽然12月份对很多人来说都已开启度假模式,因为客户对我们抱予信任,我们更不能辜负这份信任,所以我们会坚守到2023年年底,做好所有出租交接工作。那么今天这期视频我们就是以一种比较轻松的问答形式,跟大家聊聊对2023和对2024未来房市大家比较关心的话题。
1.2023这一年,澳洲和布里斯班房产都有些什么重大变化呢?
在疫情爆发直到去年5月份现金利率开始上调,这期间澳洲绝大部分首府城市和偏远地区的房产,价值增长50%-70%,有些地区甚至翻了一倍。去年的5,6月份随着利息攀升,各大首府城市中价位也随之下跌,到去年年底,全澳平均下跌了7.5%。很多专家,媒体对2023年的房市并不看好,有些认为会跌破两位数。但事实证明,2023年1月份到现在,即便利息上调了125个基点,从年初开始从谷底反弹,到这个月全国房价指数显示已经完全复苏,
像Perth,Brisbane,Sydney这一年有超过两位数的涨幅。Perth,Brisbane和Adelaide目前来到房价峰值。像大布里斯班目前的中价位来到77万9,其中独立屋中价位为87万多,公寓为55万2。我相信房市的坚挺,跟紧俏的租赁市场、紧缺的劳动市场,迅速扩张的净移民数量,还有紧缺的供货量也是息息相关的。
2. 现在利息那么高,通胀水平依然还未回归期望值。那到底是现在买房还是继续等待利息降下来之后再买呢?
这个也是经常会被问到的问题,如果有水晶球预测未来,利息降,房价也会降或者保持跟现在不变,那么我们就等到未来某个点利息降下来再考虑。之前我们有特地分析,纵观30多年利息跟房价的一个关联, 得出的结论就是当利息低的时候,借贷能力增加和借贷成本相对较低,房产市场会相对比较活跃,更有助于推动房价上涨。但反观图中几次红色标志,利息上调,但房价并没有大幅度影响,经过一段调整期之后,房价还是稳健上涨的。
2023年12个月中加息5次,经历过2022年下半年的一个调整期之后,2023年全澳大部分房产市场走出低迷,迎来第二次涨幅。由此可见,利息的变化会对房产市场带来一定的影响和调整,但并不是决定房产价值的唯一因素。
我们举个例子,2023年初,你买了一套62万5的别墅,贷款80%,以50万30年还清的本息同还的贷款为例,如果2023年初的利息是5%,那你每个月还款$2685, 中间经历了5次加息,以cash rate上调了125个基点去算,到目前譬如贷款利息为6.25%,那么每个月还款增加到$3079。每个月还款增加不到$400, 这个还款增加的部分也是循序渐进的,那么2023年这一年下来,随着利息调高,还款增加的部分一年最多也不超过5000。但年初62万5的房产到2023年底,就算一年仅有3%的涨幅,那么一年的房产增值就有$18750,如果5%的涨幅,那一年就有$31250的增值。那么像布里斯班,这一年有10.7%的涨幅,那就意味着23年初买的$62万5的价格,到年底涨到$691,875, 这一年房产的增值就带来$66875,那么跟一年利息的成本增加不到$5000, 您会如何选呢?评论区说说你的观点。
3. 你觉得像布里斯班、佩斯还有阿德莱德的良好表现趋势是否和可负担性息息相关呢?
是的这是必然的。大家都希望以低价买到高品质的东西,像悉尼房市几乎已经超出一般人可负担程度,中价位在1.2M,即便是相同价位,如果是在其他城市买的话,屋况和环境会好很多。在这种极少数人可负担的情况,房价不太会继续大幅度涨幅,涨幅会相对慢下来。打个比方,存够20%在悉尼购房的定金需要12.6年,在布里斯班房产只需要9.7年。那么用悉尼或者墨尔本的平均收入来购买布里斯班房产,基本不用9年就可以存到首付。这也不难理解为什么人们开始往澳洲东南部的昆州跨洲迁移了,除了宜人的气候和慢节奏的生之外,还可以早点可以享受到更好的住房条件。
4.说到生活品质,比起买下昂贵房子后期需要偿还贷款,现代人或者新移民可能更倾向于选择租房,对于选择投资房的地点你有什么看法?
的确,我们这两年发现越来越多的州际移民和海外新移民,另外大部分人从居家办公也都回归办公室正常办公。我们的出租团队发现海外移民落地后先会租一段时间房子,大部分都会选择在好的公立私立学校附近。像我们学区房附近的房子一出来,租金在$1000以内的,基本3、5天不到就租出去了。州际移民过来的,有些是可以选择在家办公的,他们都愿意选择住在离生活社区便利,最好还能靠山靠水这样的房子,租金相对悉尼墨尔本也更佳affordable,同时房子条件也更好。我们帮客户投资的别墅,在12月份中交接的,交接后2-3天都找到不错的优质租客 。
另外我们发现的一个变化就是市中心或者市中心附近的公寓或者townhouse,受到学生和白领young couple的青睐 。位置设施条件不错的公寓/Townhouse的租金增长甚至超过一些地区别墅的租金增长。到底如何投资有更稳健的增值和不错的现金流呢?也欢迎点击预约免费咨询,或者70分钟的1对1客制化咨询,希望可以帮您尽早实现投资目标。
5.你对澳洲以及布里斯班在2024年的房产走势有什么样的预测?
这个问题是被问到概率最多的,我一般会从3个指标去看:
第一、通货膨胀,之前视频也提到通胀跟房价的关系,10年20年前人们的工资是多少,一碗面多少钱,物价工资都在涨,房产做为相较安全稳定的不动产,这10年20年的增值平均下来,数据事实证明已经跑赢通胀率。
第二、供需关系,2024年预计会有50万的新移民,大部分的这些人会涌向首府城市。随着移民增多,这幅图向我们说明了2024年供货量跟需求还是存在很大的gap。如果这个空缺短时间内不能填补,房价还会逃不开物以稀为贵的规律。之前说到的利息,明年下半年开始利息大概率会停止继续涨息,年底到2025年应该开始回调,如果第一第二指标无法控制,那么利息降下来,相信会对房市会再一次推波助澜。综上所述,我认为2024年上半年布里斯班房产增长的速度逐渐慢下来,下半年随着利息下调,会再有一个小高峰。
当然这些都是比较短期的预测,正如我们之前影片中Michael Yardney提到过,投资是一个长期且需要有耐心的项目,需要在经历房产2-3个周期才会逐渐看到成果。房源紧俏供不应求,再加上2032的奥运会,以长远来看,Sunshine state房产还是非常客观有前景的。
6. 目前布里斯班房价还在上涨,明年预计还有继续增长的空间,现阶段适不适合靠买房来实现投资目标和财富自由,会不会买在高点?
我从不鼓吹大家要去买房致富。每个人情况都不一样,买房投资要量力而行,如果抱着投机行为,幸运地话可能会赚一把,但这跟是有规划有定力去实现财富自由还是有很大差距。那为什么市面上90%的富人还是通过房产实现财富自由呢?持有房产除了低买高卖的差价获利之外,还有其他收益,像是抗通胀、被动租金收入作为现金流、避税或延迟缴税以及杠杆效应等等。杠杆效应就是利用小金额资本来操控更大价值的房产,让钱生钱利滚利的方式来扩大投资规模。举个例子,如果你用100万存款买一套房子,那么整体投资规模就是100万,如果每年增值为5%那就等于说用100万的资金赚了5万。但是如果你选择和银行贷款75%,利用25%的资本(也就是25万)来购买100万的房子,那么就相当于用25万每年就赚了5万块,每年的收益瞬间中原本的5%提高到20%。而剩余的存款还能以同样的方式贷款买入下一套房子。当然这个例子是建立在租金收入以及支出费用打平,并且有不断贷款能力的前提下。如果您需要专业的评估分析,也欢迎点击链接跟我们聊聊你的想法。
总结
那么是不是在高位入场,从长远的投资角度来看,房价在每个房产周期的变化中不断上升。换句话说,在房产周期的每一个低点就是最佳的入手时机。但有趣的是没有人知道房价什么时候处于最低点。市场上人们在房产周期处于低点时都会希望再等等,有人认为会再跌,结果就是房市进入下一个周期的涨幅期。大部分人错过入市时机只能继续观望下去。2021年希望在2020年入市,2023年希望在2022年下半年入市。以此类推陷入无限循环中,最终都没能入市。
如果你相信明年房价还会升就说明目前不是房价高位,我认为只要在有能力的情况下,在中波段买入增值潜力良好的房源,基本不需要太担心周期波动的暂时性不涨或者甚至下跌,只要坚持到下一个回调又能净赚一笔。投资房产最怕就是一听到媒体说要房价要下跌了,赶快抛售,花了时间精力金钱成本不说,想要再回到市场,往往要付出更高的代价,得不偿失。今天就是我们在咨询中经常被问到的问题。希望对大家有所帮助,如果您喜欢今天的视频,欢迎订阅我们的频道,给我们点赞留言,转发给有需要的朋友们。再次感谢您过去一年的陪伴和支持。圣诞新年快乐,期待2024我们有更多的交流合作。