By Published On: March 21st, 20231.2 min read

什麼,房市已經出現反彈?是真的嗎?經歷了多次加息和房市調整,我們可以看到大部分城市和偏遠地區的房市從去年6,7月份開始就呈現一路下跌狀態,雖然不是斷崖式下跌,但大家都很好奇這種狀況會持續多久?回顧最新的房市數據,我發現已經有7座首府城市悄悄的觸底反彈了,這會是一個全澳房市反彈的指標信號嗎?

我們先來看一下全澳過去三個月的表現。12月到2月的這三個月全澳下跌2.3%,跟11月到1月這三個月的數據3.2%相比,已有明顯變緩且略有上升的趨勢。像北領地、南澳和西澳的一些偏遠郊區又呈現出上漲的趨勢。

澳洲八大首府城市單月數據

接下來我們一起快速瀏覽一下八大首府城市最新數據表現。悉尼2月房市上升0.3%,過去三個月下降2.4%,悉尼房市已經開始反彈。墨爾本2月房市下降0.4%,過去三個月下降2.7%,跟1月份下降1.1%相比,也已經開始回溫。

坎培拉單月下跌0.5%,過去三個月下跌2.7%,跟1月下跌1%相比,也開始回溫。布理斯班2月下降0.4%,過去三個月下跌3.2%,跟1月份下降1.4%相比,明顯回升。

阿德雷德2月房市下降0.2%,過去三個月下降1.5%,跟1月0.8%的下跌相比,也看到了回調。佩斯2月份下降0.1%,過去三個月下降0.2%,和1月下降0.3%相比,略有回升。

霍巴特單月份下降1.4%,過去三個月下降4.9%,也是跟1月份下跌1.7%相比,開始回暖。達爾文單月份下降0.3%,過去三個月單月份下降1%,跟1月下降0.1%相比,是唯一一個還在下跌的首府城市。

以上八大首府城市除了達爾文外,我們都可以看到其他首府城市二月份的數據和一月份房市數據相比,有明顯回暖跡象。尤其是悉尼經歷了從去年1月份的高峰期之後一路走低,是目前全澳首府城市在過去1年中,第一個突破跌幅2位數,高達13.4%,但2月份也成為第一個觸底反彈的首府城市,單月正向漲幅0.3%,那接下來會不會是墨爾本成為第二個單月正向漲幅的城市呢?布里斯班,堪培拉,阿德雷德等都緊追其後呢?我個人認為隨著國門進一步打開,悉尼墨爾本目前是留學,新移民還是就業機會,人們相對會選擇比較多的城市。即便是流動人口的增長在一定程度上也是會拉高內需,需求量大了,在供貨量沒有太大變化的情況下,勢必會帶動價格競爭上漲。另外悉尼和墨爾本也是經歷跌幅時間最長的兩座城市,所以接下來墨爾本大概率會緊跟其後。那麼布里斯班,堪培拉,阿德雷德是從去月6,7月份之後出現下滑,目前的下滑趨勢已經放緩,但是不是立刻觸底反彈,會即將呈現出正向漲幅,我們再給些時間。

另外這次房價回升同時也反映在澳洲 1 月份月度 CPI 指標上,我們可以看到澳洲總體通脹基本上已見頂。年底的通貨膨脹率從 12 月的 8.4% 下降到 1 月的 7.4%,這是一個好現象。不過該月度指標可能會逐月波動,還要持續觀察幾個月才能知道。所以結合房市數據看通脹數據,澳洲房市已經全面開始觸底反彈了嗎?我認為目前是一個好的開始,會不會馬上反彈回去還跟未來的通脹率息息相關,但大概率不太會出現較大的跌幅,因為從數據曲線圖來看,已經出現好轉跡象,實際上我們也看到越來越多的投資自住人士回歸市場。當然無論在什麼樣的環境下,我們需要持續敏銳洞察市場,入市還是需謹慎。

布里斯班房市概况

目前我們可以看到布里斯班房市已經開始回穩,甚至已經有慢慢上漲的趨勢,不過布里斯班房市面臨了一個問題,那就是新房源供應不足的問題。Corelogic指出在整個大布里斯班地區,掛牌量與五年平均水平相比下降了 -29%。在過去的 12 個月里,新房源數量暴跌 -22.4%。這現象說明目前賣家並沒有過度恐慌或需要被迫拋售的現象,所以他們也在觀望,並沒有很急迫地將房產掛牌出售。但我們可以看到布里斯班有些地區出售的listing有激增的趨勢,根據 PropTrack 的數據顯示,在過去 12 個月中,以南區為例,包括 Park Ridge 和 Doolandella 在內的郊區的待售新房數量激增;而 Runcorn、Mount gravatt east 和Shunnybank hills 等地區的掛牌量則直線下降。這些激增的地方幾乎都是開發的新房源,所以在入手新房源的時候更要做好功課。

布里斯班房屋價格

我們可以看到前面corelogic的數據,大布里斯班房價下跌速度已經放緩,整個 2 月份的物業價值下降 -0.4%,而 1 月份為 -1.4%。季度變化也在迅速放緩。1 月底,大布里斯班民宅價格的季度變化為 -4.8%,而到 2 月底,已降至 -3.2%。雖然2022年下半年開始下跌了許多,但從 Covid-19 開始到 2023 年 2 月底,大布里斯班的物業價值仍漲了約31%。目前房屋中價位$694,495,這裡房屋民宅包含了獨立屋,聯排別墅,公寓等綜合在一起。

布里斯班獨立屋價格

大布里斯班獨立屋價格單月份下跌0.4%,本月房屋價值的季度變化為 -3.7%,而上個月季度變化為 -5.5%。可以明顯感受到下跌趨勢回穩。根據 CoreLogic 的數據,大布里斯班的獨立屋中價位是$767,781。我們在幫客戶買家做negotiation的時候,可以感受到雖然賣家也知道利息漲了,目前的market跟之前比起來,大環境沒有那麼利好他們,但想要撿個大便宜也不太可能,因為這些賣家並不是因為finance問題要被迫賣房,有些都是已經還清貸款了。但我們可以通過多方面調研和溝通,找到賣家的底線,為買家爭取到最大利益。

布里斯班單元房價格

目前布里斯班的公寓市繼續跑贏獨立屋市場。根據 CoreLogic 的數據,2 月份布里斯班的單元房價值沒有跌落,為持平0%。相比一月份下降-0.2%,略有上升趨勢。單元房平均中價位是$490,997。從賣方市場來看,我們在2月份也有幫客戶出掉4套公寓,我們發現大部分自住買家還是願意協商價格,為適合自己並中意的公寓願意提高價格入手。投資客相對還是比較理智,主要還是跟著number,回報率走,只要租金回報足夠高可以cover貸款和其他支出,我們發現售價方面也是有微調上漲。

布里斯班租賃市場

布里斯班的租賃市場在 1 月份再次調整,全市空置率在 12 月份季節性上升至 1.1% 後,又回到 0.8%。目前全澳空置率都極低,可以看出目前可供出租的房產數量仍然不足,但這短期內也沒有很好的解決方案。CoreLogic 數據顯示,大布里斯班獨立屋的總租金在過去 12 個月中上漲了 11.9%。對於單元房,租金價格漲幅更高,達到 15.6%。我們出租團隊也深刻體會到,別墅的租金增幅有所放緩,租金雖然不像之前那麼crazy,但大部分房子退租後,重新打廣告還是可以有小幅度上漲。但公寓房退租後的調整還是比較可觀的,基本在10%-20%的這樣一個漲幅。

在 2022 年 7 月的市場高峰期,大布里斯班的獨立屋收益率僅為 3.2%,單元房的收益率為 4.6%。不過現在因為租金的上漲,大布里斯班的獨立屋總租金收益率目前為 4.1%。單元房目前的總租金收益率為 5.3%。當然具體情況還是要看具體位置和該區類似房產的競爭情況而定。所以這又關係到我們最初挑選的物業需要適合您投資組合的重要性。

總結

最後總體而言,從二月份開始,我們能夠感受到賣方市場和買方市場的一個活躍度開始回溫,僅上週一個星期的時間,我們就有收到4個付費買家希望我們可以幫助他們以最實惠的價格買到適合他們的物業。

另外我們也發現雖然利息在漲,但高端自住買家還是有升級自住房的需求,我們最近就幫助一組當地老外家庭購置了一套5房4衛3車庫,建築面積有542平米的新建高端別墅,最後以$3.65M被買家收入囊中。像在東區Camp Hill, Seven Hills, 北區Ascot,Hamilton等周邊一些高端剛建好的全新別墅,價格在$2M-$4.6M不等,這些房源也並沒有在市場上停留很久的時間就會出售掉,很多買家也都是住在布里斯班的當地人,所以這類房產並沒有受大環境有太大的影響,還是會受到當地實力買家青睞。

另外價位相對適中的,適合自住投資的房產目前價格還是相對平穩,並沒有看到大幅度下調,在不同時間點出現微調,只是在賣出的時間天數上會比之前有所增加。所以在未來上半年,隨著利息的調整,我認為布村的房產市場還會處在穩定調整期,不會有大起大落的變化,下半年到明年初之後會有一個反彈,讓我們一起拭目以待。如果您對自己的物業組合或者接下來在大布里斯班不知道該選擇什麼樣的物業,歡迎點擊預約我們免費咨詢來聊一聊你目前的情況和打算

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