好久没见大家了,很是想念。9,10月份回国探望亲人,10月中回来后就忙着帮客户朋友们找房子,谈deal。所以过去三周都还没有来得及更新房产市场方面的视频,请大家多多谅解。当然过去这三周,我们有开启物业管理方面的知识分享系列,因为我们有遇到一些咨询是有关于买好物业后,接下来的管理物业方面的一系列问题。所以这个知识分享系列就是为了更好的解答大家在这方面的疑问,希望对大家有所帮助。这期内容将带大家回顾过去三个月,尤其是10月份帮我们业主租房和看房买房的一些感受,什么样的物业3-7天就租掉了呢?有些区域的房价涨幅不可思议?!
澳洲又加息
不知不觉来到了十一月份,周二RBA 在过去停息4个月后,将现金利率上调了25个基点涨到4.35%这也达到了过去12年的利息顶峰,这对房产市场会有什么样的影响呢?12月份还会再涨息吗?我们稍后视频帮您一一解答。我们先看看停息这几个月,刚过去的这个季度全澳房市情况概括。
全澳房市季度数据分析
澳洲首府城市过去一个季度总体平均涨幅2.6%,其中Perth 一个季度4.6%涨幅,Adelaide 4.2%,Brisbane 3.8%稳居前三名,远超出平均值。全澳Regional总体平均涨幅1.5%,只有VIC州的部分偏远地区还处在负增长,其他州的偏远地区也都完成了正向增长,其中昆州以2.4%稳居榜首。由此可见,在房市复苏阶段中,Capital City首府城市总体增长率还是高于偏远地区。也就是说,首府城市的房产比偏远地区房产调整期更短,涨势更稳健。
八大首府城市概况
再快速看一下10月份的单月增长,除了Darwin还在catching up, 其他7大首府城市都持续正向增长。Sydney和Melbourne比起9月份的单月增涨,涨幅稍有迟缓。但Perth,Adelaide,Brisbane涨势丝毫没有减弱趋势,单月增长都已经突破1.3%,超出9月单月的涨幅。
这说明什么,看看以上这幅图我们就知道打星号的这三座首府城市已经悄悄地突破了房价历史最高位。我们可以将第三栏(过去周期低谷期到峰值房价百分比)以及第五栏(近期周期的最低点到今年10月份的房价)进行一个对比。也就是说布里斯班房价和去年5月份的房价最高位相比,继续增长了1.6%,再创新峰。阿德莱德和佩斯也是同理,分别比去年峰值高出6%以及10.4%的巨大差距。
新房源vs总房源供应
我们再来看一下new listing和total listing的对比。图中显示红线和黑线分别是去年新房源总数和今年新房源供应数,而虚线则是五年来的平均数。可以看出今年冬季开始到春季,新上市房屋数量呈上升趋势,比去年同期高10.2%,但比前 5 年平均水平还是低 -5.4%。
全澳总房源数量随着新房源数量增加也有所增加,但跟过去5年均值相比,还有19%的差距。但很有意思的一个现象,澳洲各大首府城市的新上市房源数量出现两极化现象。10月份悉尼,墨尔本、堪培拉新房源剧增,涨幅放缓。然而布里斯班,佩斯,阿德雷德的房源还是非常紧俏,这也是为什么10月单月涨幅依然坚挺。
这幅图解释了9月份住宅批准量持续下降 4.6%。独立屋和单元房审批仍远低于历史十年平均水平。供应量远小于需求,这也是为什么2023年全澳房产并没有像媒体预测会持续在低谷。相反,从谷底反弹再创新高。
全澳租赁市场
供需关系除了反映在房价,同样反映在租金上。下面这幅图反映了租金回报率。偏远地区的租金回报率4.4%,高于首府城市平均租金回报率3.5%,其中布里斯班,佩斯,霍巴特,达尔文超过4%的回报率。
这幅图告诉我们,独立屋和单元房的年租金增长率同2021-2022年的峰值相比,有所放缓。但大部分首府城市单元房的租金年增长率还是高于独立屋。以布里斯班为例,过去 12 个月,独立屋租金上涨 6.1%,而单元房租金上涨 13.9%。
这一点我们团队是深有体会的,10月份在内城区有几套公寓都在3到7天内帮客户找到优质租客。譬如离市中心2公里的Auchenflower一房1卫1车库的公寓,$600/周的租金,接近15组人来看房。其中7组人还没看房之前就提前递交了申请。从打广告到出租掉,3天的时间,几乎实现了无缝衔接入住。
上周南岸公园的2房1卫1车库全新公寓,交接7天内,我们帮业主以同楼类似户型的最高租金$870/周,租给从伦敦派过来的优质工程师租客。还有其他不同地区的几套公寓都在上市不到一周很快就找到租客。相较别墅比起来,位置品相设施比较好的内城区公寓基本在3-7天内就可以租掉。
另外在Sunnybank Hills State School的学区房,上市5天内就租给local的一组家庭。
但我们不想给大家一个错觉就是大布里斯班的房子公寓都是很快租掉。这的确跟物业的位置,户型,品质,周边配套,供货量,timing,打广告方式和专业照片等等都有关系。快到年底放假了,空租率自然会提高,这个时间点出租,我们团队会用些不同的技巧锁住潜在租客。如何让您的物业脱颖而出,找到长期优质租客,达到稳健的投资回报比,不妨点击这里跟我们聊聊你的想法,看看我们是否能够提供一些建议和帮助。
布里斯班房市情况
说完布里斯班租赁市场,我们最后来说说大家都关心的布里斯班房市情况。图中所示布里斯班的独立屋价格依然保持强劲增长,10月单月增长了1.4%,高于9月单月涨幅1.3%。独立屋的中价位达到了$860,465澳元,比起9月上涨了$11,785澳元。
我们着重看一下独立房市场。度假回来不久就能深刻地感受到房市出现的一些变化。最近在帮一位买家中介客人看布里斯班东区,离市中心12公里,一套翻新过的单层3房板屋,总占地728平米,最大的特点就是后院有一个比较大的草坪,有个workshop,以及有个可以泊3辆车的carport。但缺点就是虽然不在主路,但门口就是bus stop。一周做了两次Open house,一共来了50组人,一周内递offer的包括我们有10组人。以房子的品相综合来看,我们给出98万,非常有诚意的offer了,但没想到,拍卖取消了,最终以110万的高价售给local自住买家。这个价格已经远超最高的评估价位。
对比我们半年前,帮另外一位买家中介的客户在同一个区买的双层三房砖房别墅,我们以$87万5的价格拿下。这套房子是在corner block,土地面积为460平米,在安静的社区,旁边就是公园,而且还带太阳能。房子整体情况比刚才提到110万售出的那套更新,,我们也帮业主租了$750/周。现在从Corelogic上看,中间价评估为93万5,高评估价已到一百万。半年左右的时间已有非常保守7%的增值。
这幅图截至10月份的过去三个月,各大首府城市低中高不同价位房产市场的涨跌情况。布里斯班表现也是非常不错的,占据市场25%的相对低价位房产增长最高,是4.3%,占据市场50%的中价位增值为3.6%,占据另外市场25%的高端房价则有3.8%的涨幅。当然这些大数据给到我们的是一个综合数值仅供参考。最终还是要看你买到房子的具体情况。
那我们来看一下相对高端房市的情况。,像这两套都是在10月份上市,不到一个月就卖掉了。离布里斯班市中心6公里。一套在高地势,业主将原有的post war木屋拆掉,今年刚完工的一套具有现代地中海风格的,5房4卫3车位的双层别墅。无论从外形设计还是用料,属于中等偏上一点,没有特别惊艳的地方,只是在二楼主卧阳台可以看到一些市中心的景色,最终以$356.5万售出,也是高出市场指导价。
另外一套是2018年Metricon建地非常中规中矩的一套4房4卫双车库双层别墅,没有任何景观。也拍出了$250万5千的好成绩。目前高端房产的成交速度,市场活跃度比起上半年都有所好转。
另外也有些客户相对追求高现金流的物业,但又担心增值不好。举个例子,我们帮客户年初交接的6房3卫3个车位的砖房别墅,不到$82万,土地面积接近850平米,我们帮业主租到$920/周,Gross Rental Yield 5.8%,目前评估在90万。
目前在同一个区,只有5房3卫2车位的单层别墅,土地面积只有485平米,要价$87万5,租金只有$805/周。所以这套高现金流的别墅保守评估一年也有10%的增值。
另外一个案例,我们去年帮客户购买的5房3卫双车的砖房别墅,占地600平米,$69万,租金$790/周,租金回报5.9%,现在目前要续租的话呢租金可以达到$850/周。目前在同一个区,同一条街,差不多的房型,同样大的地,今年9月以$79万售出。所以1年多的时间,也有年增长率9.6%。
总结
好了,以上就是2023最新季度数据分析,从数据上看目前创房价峰值的几所城市还能在涨息后持续走高吗?年底之前还会加息吗?放假前是买房卖房的好时机吗?我们下期视频再为您解答。好啦,以上就是本期的全部内容。如果您觉得这类视频对您有帮助,欢迎订阅点赞留言,分享给身边有需要的小伙伴,感谢大家一路以来的支持和陪伴,我们下期再见!
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