
不知不觉2023年也过了一半,上周和大家快速总结了连连加息后的五月份房市分析。那么今天我们就利用被经常问到的三个问题并结合历史数据带大家来探讨澳洲下半年的房产变化,处于什么样的阶段,值不值得入市?最后再来探讨接下来澳联储现金利率的走向。废话不多说,我们就开始吧!
Q1:你是如何看待不断加息对澳洲房市的影响呢?
这是很好的一个问题,如果大家有看我上期最新数据的短视频,你会发现全澳8大首府城市的房产在上个月全部迎来了正向增长,其中5个首府城市在过去的3个月都是持续增长。在这里我并不是要带节奏让大家都去买房,我更看中各大权威平台的数据。为什么利息不断涨,但房价并没有持续跌,反而从谷底反弹,呈现上涨的趋势呢?
我们先看几幅图,都是出自澳洲知名资深房产分析评论专家John Lindeman的调研报告。
第一幅图讲述了利息跟房价的关系。90年代初中期利息高达17%,2008年金融危机前夕,利息也高达9%以上,在当时房市的确有回落。但从黄线代表浮动利息在过去30年的变化,黑线代表澳洲房产中价位在过去30年的变化,中间红色箭头代表几次大的升息,从这两者的曲线图可以得出这样的结论:房价整体表现并不是跟利息高低有唯一必然的联系。
右边这幅图直接说明了加息的目的是为了抑制通胀而不是打压房价。
那说到通胀,的确如左图所示,红色代表通货膨胀率,黑色代表房价变化,不难看出,他们的步调是基本一致的,几次通胀率在高位时,也正是房价涨得最快的时候。当柴米油盐,租金,建筑,人工成本都在不断上涨的时候,房价在供需关系没有太大变化下,没有理由是跌的。相反,当政府不断印钱,人们意识到东西随着通胀变得越来越贵,钱反而越不值钱,当钱转化成不动产时,从长远来看,才能保住它的价值,而不是让它贬值的更快。
所以从另外一个角度来说,目前通胀率较高也保障了现在的房价不会有太大变化。即便未来通胀降下来了,房价也并不会暴跌,只是说不会再涨的那么快。刚说到房价跟通胀有一定的关联,也是建立在另外一个最重要的指标,那就是供求关系。这是不变的定律,不光是房产,物以稀为贵适用在任何方面。
那我们看一下目前的供求关系,说到需求离不开人口增长,人口增长包括了自然新生人口的增长还有新移民外部增长。
人口普查数据显示截止去年12月底,跟2021年比,一年的人口增长接近50万,其中净移民人数从 2021 年的 5,940 人激增至 2022 年的 32万人。其中西澳,昆州,维州的人口年增长率最为突出,分别是2.3%,2.2%,2.1%高于全国水平。
预测到2041年,人口从2千600百万增加到接近3千200百万。
但根据悉尼大学,新南威尔士大学,城市未来研究中心,社区住房行业协会在去年底联合发表的一篇报道中指出:目前澳洲就已经有超过64万的家庭住房缺口,
其中悉尼,布里斯班,以及昆州regional地区的住房缺口比例最高。
到2041年,这个缺口会更大,高达超过94万的住房缺口,那就需要每年至少提供超过4万7千套的住宅。
从Rpdata的最新数据可以看出4 月份的月度住宅批准量下降了 -8.1%,使住房批准总量降至 2012 年以来的最低水平,别墅独立屋的批准数比十年平均水平低了 -18.6%,而单元房的批准数则低了 -52.4%。
左边这幅图的红线代表已经完成的新住宅,而蓝线代表人口增长数量,当蓝线远高于红线,这个gap越大,说明供应远远小于需求。由此看来,想要弥补这个缺口还是任重而道远,这也是为什么租赁市场市场在过去12个月,全澳首府城市平均租金涨幅超过2位数。
在这样房屋供应短缺的情况下,大家觉得房市会跌吗?当然在入市投资时,我们还是要看具体投资的区域和房产类型等,谨慎入市。如果您有任何房产方面的问题,欢迎点击链接预约免费咨询。
未来房价还跟经济大环境,政府相关政策,就业水平和消费者信心等相关联,但基于以上几点,我认为澳洲房产在下半年不会有大的跌幅可能。
Q2:现在的澳洲房市处于什么样的周期,值得入市吗?
首先来简单概括一下什么是房地产周期。在澳洲,每个州都有自己独特的房地产周期,根据地区、价格水平甚至房产类型,还会存在更细分的周期。
从历史上看,周期通常以房价上涨阶段作为开端,然后结束于房价停滞甚至下降的平静期。一般周期是7-10年,但每个周期的长短会因经济因素、供求关系等综合因素而异,地域不同,周期也不同。一个周期通常会有2-3年的市场平稳期或房价下跌期。然后是几年的低增长期,接着就进入我们熟悉的“繁荣期”(boom),即房价大幅增长的时间段。
考虑到当前澳洲经济财务状况和房地产市场,并没有可靠的信息来源说明接下来会发生太大幅度的下跌,所以我个人认为目前的市场进入了动荡回调期
虽然有媒体声称房地产市场将在2023年崩盘,但事实证明前几年出现的类似预测都是错误的,我相信这次也不例外。比如去年年底,《澳大利亚金融评论》上的一位专栏作家发表了“全澳房价将下跌30%”的文章。然而我们可以看到2023上半年住房市场表现并非如此。
无论是在上世纪90年代的经济衰退期间,还是在全球金融危机期间,亦或是在2017-2018年的信贷紧缩时期,澳大利亚整体房地产市场最严重的下滑都没有达到30%这样的程度。
但我之所以说明前是动荡回调期是因为央行的不断加息会让房市有一定的不确定性,大部分人还在观望,回调是因为大家也慢慢适应了加息的节奏,外加supply的供应紧,截止到今年6月4日挂牌总数由于新销售量相对较低,仍明显低于前五年平均水平。外加租金涨幅高,还是会有刚性购房需求,所以这就是为什么我们能看到房价在慢慢回调。
那至于到底值不值得入市,我个人有两个观点:一个是从财务上的准备,目前的首付和贷款预批都要ready,而且都要做好充分的余额,利息还会再涨,意味着首付和贷款额度都会收到影响。如果资金财务上非常紧张,就不要铤而走险地去做房产投资。第二个是心理上的准备,我做投资不是短期投机行为,我做好了长期投资的平和心态。
下面的Rpdata的权威数据说明了澳洲房产在过去30年,基本做到了每10年翻一倍,92年到02年翻了一倍,02-12年翻了一番,12-22年翻了一倍,当然每个区域还是会有不同,但这足以证明在澳洲做房产投资是需要做好10年长期持有的心态。
如果在财务和心理上都做好了充足的准备,那接下来就是做好投资预算,投资策略,投资回报等一系列准备,投在哪,投多少,怎么投?如果您有这些疑问,欢迎点击链接,看看我们如何帮到您。
最后,到底要不要入市,什么时间入?我用 Warren Buffett 的一句名言总结:当大家都失去理智入市时,我们要谨慎。当大家都害怕不敢入市时,那就是最好的入市时机。
Q3:接下来利率走势如何?什么时候会出现峰值,何时又将迎来放缓?
根据目前的通胀,加息是无疑的。
这幅图是澳洲四大银行的专家在本月给出的预测。大家可以做个参考:接下来7月和8月是利率上调的关键预测峰值。而专家们统一认为明年开始回调,到年末将迎来缓和,预测利息最低将跌至2.85%。然而,澳联储(RBA)表示不确定会采取何种行动,他们会在每个月进行决策,并计划继续实施当前的政策,直到经济稳定为止。所以我们在帮客人做投资房现金流计算时,会算的更为保守以防万一。如果大家有任何贷款等问题,我们也很乐意为您提供适合您的方案。
总结
好了,以上就是对这三个问题的解答,如果您有任何问题或者反馈,欢迎留言让我们知道。如果您喜欢今天的文章,欢迎给我们点赞留言,转发给需要的小伙伴们。感谢大家一直以来的陪伴和支持,我是Yoyo,期待与您下期再见。
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