2022澳洲房市預測！持續升溫？受疫情利率衝擊？

2022年澳洲房市還會繼續升溫嗎？還是像媒體所說的會走向泡沫呢？這期內容會綜合數據、趨勢、銀行觀點、專家說法及Yoyo個人多年實務見解跟大家一起探討。

不知道各位小夥伴的假期過得好嗎？疫情又一波爆發，希望大家都平安健康。
新年的第一期內容，很多人都會在問今年澳洲房市會不會slow down，did I miss the boat? 今年還適合投資嗎？我們先來回顧一下去年的數據，從2021年2，3月份開始，整個澳洲房產市場已經從2020年疫情中回暖並升溫，達到前所未有的月增長超過2%，四大銀行預測澳洲房市在2021的漲幅在6%到20%之間，同時預測在11月監管機構APRA向四大銀行施壓，提高buffer rate 3%之後，澳洲房市會回落，受到一些打擊，那真實情況究竟是怎麼樣呢？我們一起看一下Corelogic一月份的最新數據。

首先一組可喜可賀的數據那就是澳洲National wise，regional wise和capital City12個月的漲幅全部超過專家預測，都在20%以上的漲幅，偏遠郊區的漲幅25.9%已經超過首府城市的漲幅21%，像塔州和新州偏遠地區的平均漲幅接近30%，昆州也有25.2%的漲幅。首府城市中漲幅最高的也是塔州的首府城市霍巴特28.1%的漲幅，布里斯班緊跟其後，27.4%的年漲幅，能有這樣的好成績要歸功於洲際移民和投資者的青睞，為這波前所未有的漲幅加了一把火。悉尼和堪培拉都有著25.3%和24.9%的好成績，沈默多年後的阿德雷德奮起直追，有著23.2%的不俗成績。多次榜上有名，最適合人類居住的城市墨爾本，在接近封城1年的時間，也有15.1%的漲幅。

那麼2022的房產走勢如何？是漲還是跌？尤其APRA在11月份的監管控制，會對房市產生不好的影響嗎？我想在這裡跟大家分享一下Yoyo的5個預估：

ANZ和CBA率先給出2022年澳洲不同的首府城市會有3%到10%的年增長。其中也是對布里斯班的看漲更有信心。

Yoyo認為澳洲房市至少在今年5月份大選之前還是會持續增長，以布里斯班和阿德雷德為主，通過下面的圖我們可以看到APRA對布里斯班和阿德雷德目前看並沒有任何影響，僅12月份這兩個城市分別有2.9%和2.6%的單月最高漲幅。

下面這兩幅圖紫色的季度柱線圖顯示布里斯班和阿德雷德在過去3個月也是持續走高，8.5%和7.2%的漲幅，這意味著布里斯班在過去三個月，每個月的漲幅接近3%，阿德雷德每個月的漲幅接近2.5%。無論是從曲線圖還是柱線圖並沒有下跌的趨勢。

大布里斯班的別墅中價位在$75萬7，阿德雷德的別墅中價位在$60萬8，相對超過$150萬的悉尼和$100萬的墨爾本的別墅中價位，更具可負擔性，另外租金回報也相較更高。Yoyo認為2022年布里斯班和阿德雷德的別墅增長會有2位數的增長，應該沒有像2021年超過25%,23%這樣的增漲，但預測還是會在17%到20%左右。

除了這兩個城市是會穩健增長之外，悉尼，墨爾本，堪培拉，Perth，Hobart無論是曲線圖還是柱線圖已經呈現向下走的趨勢，在2021年下半年的兩個季度就開始出現增長放緩。所以大概率在2022年不會有反彈的趨勢，但還是會增長，只是這個速度會持續放慢。不會像2021年有超過15%，20%的增長，我預測悉尼，堪培拉，霍巴特會在10%左右的年增長，墨爾本在7%到10%年增長，佩斯，達爾文在5%左右的年增長。

另外之前說到過一個有趣的判斷房價走勢的指標就是看銀行新批的總貸款量（這裡不包括refinance )，這幅圖看出從03年到2021年，深藍色代表新批的貸款量，淺藍色代表房價。它會提前4個月預估房價走向。可以看出貸款數量越多，房價也相對穩健增長。

隨著疫情人數的攀升，洲際移民會持續流入昆州和南澳，以昆州陽光大省為主，2021年就有7萬人移到昆州，其中以墨爾本悉尼為主，這裡有更加可負擔的房價和租金。我們有很多從墨爾本悉尼來的優質租客，他們的工作在悉尼墨爾本，但都可以remote遠程工作，很多都選擇定居布里斯班。

在過去一年，即便是封國封城的情況下，各大首府城市的別墅租金，除了墨爾本是4.8%的年增長外，其他首府城市都有接近10%或超過10%的租金年增長，像布里斯班在過去一年有11.8%的增長。公寓除了墨爾本的年增長3%之外，大部分首府城市的公寓租金在過去一年在7%左右的增長。這跟去年很多首次置業和升級自住房的自住買家湧入市場是密不可分的，導致租賃市場非常緊俏。

舉個剛發生的例子，我們客戶的一套4房別墅在Rochedale South，在12月中底打的廣告, 1月初從倫敦過來的租客，公司的director一家人看過房子之後，在上週五1月7日入住，房子是2020年58萬買的，我們租到4房該區最高價，$690/周，投資回報6.18%。還有幾週前打的South Brisbane的一房公寓，之前是$400的租金，就在一周後租給在Army工作的租客，租金提高到$450一周，業主沒想到這麼快的可以找到優質租客。

所以隨著國門的開放，人口的流動，別墅租金和公寓租金的空租率會持續下降，租金也會持續上漲。當然還會跟區域有一定關係，像Yoyo自己在12月中租的房子，按理說12月份租房是淡季，但這個區域能夠出租的房子很少，需求又多，所以雙層4房的租金基本都在$1100以上。但在隔壁不遠的區，租金就會低20%到30%。

我們在過去2個月賣掉的公寓和聯排別墅，以及1月份在詢問的大部分買家都是首次置業者，價位在$45萬以上到$60萬初，他們想要住在離水邊近，有好的lifestyle的區域，但這些區域的別墅房價都在百萬以上，所以2房公寓或者3房聯排別墅成了首次置業的首選，這也會讓之前比較低迷的公寓市場開始回暖升溫。當然並不是所有的公寓聯排價格都會上漲，還是要具體情況具體分析。

去年漲幅最高的是Top Tier的別墅，所謂的富人區，在布里斯班也是非常明顯，這些好區的增長一年就有$50萬，$100萬，甚至更高的漲幅。我們都知道，這次疫情其實對高收入高淨資產人群沒有太大影響，在明天和意外不知哪個先來之前，很多rich people 願意花重金upgrade自己的居住環境和條件，不惜重金買到自己更喜歡的房子。那麼今年這些 Top Tier的別墅不太會受影響，會有穩健增幅，可以負擔的即便是少數人群，他們還是願意為更好的居住條件去買單。另外一個就是郊區可負擔的房子在新的一年也會持續走高，當然在地理位置還是很重要，大家還記得之前說到的20分鐘原則嗎？除此之外，還要看這個區的出租房的供求關係。

以上就是2022年我们第一期的内容，希望对2022年要准备入市的新老朋友有所帮助，若您想要規劃適合自己的投資策略或者希望我們可以幫您尋找合適的物業，歡迎點擊預約鏈接咨詢。