By Published On: February 24th, 20221.9 min read

最近跟我們諮詢的人,10個有8個會問,布里斯班一月份房市如何?還有上漲的空間嗎?我是否該等房市回調後再進場?你們有什麼專業建議嗎?既然大家都這樣問,那我這邊就整理2022布里斯班房市漲幅的數據報告給大家參考,至於是否該等房市回調後再進場?我在最後會跟大家說說我的看法。

我們先來看以下這附圖,可以看出過去一個月,全澳大利亞住房價格有1.1%的上漲,墨爾本、悉尼趨於平緩,不過布里斯班及阿德雷德在過去一個月還是有高於全澳平均的上漲分別是2.2%和2.3%。跟之前1月份做的預測是一致的。

這裡綜述一下澳洲8大首府 城市過去一個月的房市狀況:

悉尼過去一個月房屋價值上漲0.6%, 過去三個月上漲1.8%,較過去12個月相比,增長了25.5%,目前房價是歷史最高峰。未來漲勢會趨於平緩放慢。但跟12月的單月0.3%的增長相比,微微上調0.3%。墨爾本過去一個月房屋價值上漲0.2%, 過去三個月上漲0.8%,較過去12個月相比,增長了14.9%,目前房價是歷史最高峰。從去年下半年漲勢就已經放慢。比起12月單月負0.1%的下跌,1月份提高了0.3%的漲幅。坎培拉過去一個月房屋價值上漲1.7%, 過去三個月上漲3.7%,目前房價也是歷史最高峰。從曲線圖看出,跟12月單月增幅0.9%相比,又小幅度升溫了0.8%,過去12個月漲幅25.5%。布里斯班過去一個月房屋價值上漲2.3%, 過去三個月上漲8.3%,較過去12個月相比,增長了29.2%,目前房價是歷史最高峰,從走勢圖可以看出漲勢還是相對穩健強勢,在過去10個月也是單月漲幅連續超過2%。值得一提的是跟去年12月的單月漲幅2.9%相比較,稍稍低了0.6%,這應該跟1月份解封之後,感染人數急劇上升是份不開的。阿德雷德過去一個月房屋價值上漲2.2%, 過去三個月上漲7.4%,較過去12個月相比,增長了24.8%,目前房價也是歷史最高峰,當然跟12月的單月漲幅2.6%相比,稍微回落0.4%,但從曲線圖可以看出還是有持續上漲的趨勢。霍巴特過去一個月房屋價值上漲1.2%, 過去三個月上漲3.4%,過去12個月有27.6%的漲幅。目前房價漲幅相對平穩且有放緩趨勢。目前房價還是在最高峰值。佩斯過去一個月房屋價值上漲0.6%, 過去三個月上漲1.2%,雖還是正向增長,但漲勢明顯放緩,目前房價也是歷史最高峰。達爾文跟佩斯曲線走勢很像,過去一個月房屋價值上漲0.5%, 過去三個月上漲0.7%,過去12個月增長12.6%,目前房價是歷史最高峰。但接下來也是進入緩慢增長期。

另外一個最直觀的影響就是對有投資房的業主來說是個利好的消息。那就是全澳租賃市場在過去一年有9%上漲,regional的租金有超過11%的增長,首府城市也有8.1%的增長。布里斯班租賃市場在過去一年的表現也很不錯,有上漲10.4%。我們出租團隊有著深刻體會,根據不同的地理位置的房源,如果重新上市打廣告,房租都可以基本提高10%到20%左右。如果續租加房租,漲幅在合理範圍之內,租客也是欣然接受,因為對他們來說搬出去再找房的成本更大。對於已經持有投資房多年的業主客戶們來說,除了房子增值之外,還坐享租金收益大大提高。

說到租賃回報,不得不提一下租金回報比,相信剛入市的投資朋友們也很想知道。因為全澳房價的攀升,導致全澳平均租賃回報比下降至3.21%。首府城市平均值近有3%,不過布里斯班因為房價較悉尼、墨爾本來說更具可負擔,所以租賃回報比還是高於平均水平,有3.6%。那我們幫客戶找的房子,租賃回報比基本在4%-5%左右。

大家看房買房的熱情高漲不下還有另外一個重要原因就是目前的低利息,RBA在2月份還是會將維持cash rate基準利率不變。對大部分貸款機構來說,浮動利息並沒有什麼變化,值得注意的是有些銀行已經連續幾次提高了固定貸款利息,所以對於想要有穩定投資回報的業主們,可以考慮2年到3年的固定利息。

最後我們看一下布里斯班房產的情況:

2022年一月,人們在real estate.com上面查看布里斯班房產,每個listing平均有2133人瀏覽,這是一個非常大的數字,從圖表上也可以看出瀏覽量從去年聖誕節後大增,大家過完假期又回歸開始看房了,瀏覽量也高於去年。其他城市也有相同的趨勢。

1月份到2月中旬我自己幫客戶看房的幾點感受: 

1:外城區比較可負擔的房產價格在50萬到60萬左右的,1個月的漲幅你是明顯感受的到。我們幫客戶2周前拿下的57萬多的4房2衛4個車庫,目前銀行評估可以到62萬多。在同一個區,現在3房1衛1車庫基本就是這個價位。去年一個自住買家9月份買的4/2/2別墅,52萬,不到半年的時間,賣了62萬。

另外就是像租金回報比較高的,達到5%左右的投資房,有些房產銷售時間基本在3-7天之內,我們幫客戶拿下的房產,就是不能等中介做第一次open house,搶先拿下。當然這跟你自身的財務狀況和跟中介的溝通有很大關係。所以這種可負擔價位的房產,我認為在未來6到1年內都會非常槍手,增值也會顯而易見。

2: 內城區在100萬到150萬的房子,如果是在學區房,尤其是已經裝修好的這種房子,買家的競爭還是十分激烈。上週來參加拍賣,這是一棟22年的內部做過翻新的帶游泳池的double story,土地面積600平米。拍賣當天,下起了雨,但還是來了有至少150組人,雖然指導價格在120萬左右,最後是被當地的自住買家以1.59M拿下,高出指導價位40萬。所以指導價很多時候都是參考而已,豈不到太多的指導作用,還是要看當地市場買家的activity. 如果是想要投資在這些相對增值比較好的區,有些需要做些簡單裝修的也可以考慮,畢竟大部分買家是比較鍾意已經完全裝修好的房子。 

3: 最後說一下內城區的公寓市場目前也是在恢復上升期,收到詢問的比例大部分是自住需求的偏多,因為公寓相對目前的別墅市場有更好的負擔性。當然目前公寓市場的供貨量還是非常充足,所以對有些區域來講,公寓的競爭還是很大,如果對於投資別墅資金有限的來說,也可以考慮檢漏公寓。

回到老生常談的問題,這樣趨勢會持續多久?房子還會再漲嗎?澳洲房市在2022會像很多人說的那樣大跌嗎?其實房地產大跌這種說法在一兩年前就媒體跟專家在說了,一兩年過去了,現在的房地產市場有向他們說的這樣嗎?大家可以自行評估。

依照目前市場的熱度以及一月的數據結果分析,我認為還是會的,房地產價值將在 2022 年繼續上漲,但並非在所有地方,也不會達到過去12月的相同程度的漲幅。想要了解詳細分析,歡迎查看1月份的視頻。如果我的視頻您幾乎每次都有看,那應該會知道我對澳洲房市是抱著一個長期投資的態度,也就是以15年投資為一個基準。在房產市場,以15年基準線來看的話會是一個相對穩定增長的趨勢,或許您覺得您在2022年買房買貴了,但15年後再來看還是便宜的。當然前提是您還是要對自己的財務狀況跟目標做評估,挑選的物業要在您的預算目標內。若您是剛需,那沒有什麼好說的,就是趕緊買吧,早買早享受。若您是投資,在做好專業評估跟目標設立的前提下,我認為還是可以入市的。如果有些小夥伴是要開槓桿做短期flip的炒房投資,那依目前布里斯班的房市,這樣的操作風險會比較高一點。

以上就是我總結各大數據平台的一月份房市數據分析以及我個人實務經驗跟看法,希望有幫助到大家。也歡迎預約我們的免費諮詢,看我們能幫您什麼。

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