2021年已經過了一半，全澳的房產市場目前是怎樣一個走向呢？這期會分析澳洲房市上半年的各種數據，也會分享對下半年房市的預測。希望可以給到大家滿滿的乾貨！
這期我統整了權威數據機構和不同網站的數據，按照房價趨勢、租金、銀行利息，最後還有對布里斯班，黃金海岸別墅和公寓市場的綜合歸納！那我們廢話不多說，就切入正題吧。
2021上半年房市分析
澳大利亞房地產研究機構Corelogic發佈的最新報告指出，在2020至2021財年間，澳房價年增長率達到13.5%。這是自2004年4月以來，澳洲住宅房地產市場出現的最高年增長率。
從這個圖中不難看出，從2001年到2021這20年間，無論你在哪個州買房，現在的房產價格都是之前房價乘以3。譬如悉尼從均價38萬到現在已經破百萬，墨爾本從$25萬漲到現在超過$80萬，布里斯班也從不到$20萬到目前過$60萬。如果你這20年間持有房產沒有賣，那你的資產不知不覺中翻了2番。所以在澳洲投資房產，對大部分投資者來說，長期持有還是比較穩健的投資策略。
根據報告，這個財年的澳洲獨棟房屋的價格增長帶動了全澳整體房價的漲幅。全澳獨棟房屋價格在過去一財年間上漲15.6%，公寓房屋價格上漲了6.8%。在首府城市中，達爾文創下最高年增長率，房價增長達21%。在澳偏遠地區中，新州偏遠地區的房價年增長率最高，達21.1%。悉尼也有15%的增長，別墅均價超過$1.2M，布里斯班這一年的增幅也接近悉尼，有13.2%的好成績，別墅均價超過$65萬。
那這個房價是否還會有繼續上升的空間呢？我們先來看一下澳洲最權威的估價公司HTW, 他們給出的一個澳洲房產時鐘圖，無論是公寓還是別墅，可以看出，12點代表房價在最高位，12點到3點就是表示開始有下跌的跡象。從3點到6點表示已經開始下跌，6點是跌到谷底。那麼6點到9點從谷底又重見天日，看到了房產復蘇的曙光，譬如幾大首府城市的公寓都已經開始了觸底反彈，除了堪培拉公寓目前是在3點下跌期。那麼9點代表上升期，絕大部分城市的別墅都處在上升期，除了堪培拉的別墅已經接近12點，也就是房產市場的最高位。所以除堪培拉以外的幾大首府城市還是後勁十足的。
接下來這幾張圖可以很清楚的看到這幾個首府城市在去年6月到9月這三個月，基本已經觸底，藍色小方塊代表的是季度的變化，可以看出悉尼，墨爾本，布里斯班，佩斯，達爾文都已經是負增長。阿德雷德，堪培拉，霍巴特雖沒有負增長，但較之前和之後的漲幅相比，也是漲幅最低點。
我們先來看一下銀行專家的預測，四大銀行對2021一整年的房產增值都給出了兩位數的預測，譬如悉尼給出到年底19%的增值，墨爾本16%的增值，布里斯班16%的增值等。對2022年相繼預測首府城市會在6%到8%的增值。
我個人認為在2021年底前達到預估的增值數值並不難。因為這些首府城市已經在2021上半年達到了兩位數或者接近兩位數的增值。譬如悉尼在上半年就已經增值了15.4%，墨爾本也有9.7%的增值，布里斯班上半年也有10.8%非常不錯的增值。
那麼這個勢頭會一直持續下去嗎？讓我們一起先看一下6月這個季度的房產表現。6月這個季度澳洲房產平均增值6.1%, 單月最高紀錄是今年3月份，相較從5月底之後，總體來看，增值速度有變緩的跡象。
但是同時因為在市場上房子的供貨總量還是遠遠小於疫情前的供貨量，以及在市場上售出的天數也遠遠短於去年同期，這些供不應求的種種跡象還是印證了專家們的預測，房產市場的活躍度還是會持續下去，雖然增值速度有所放緩，但這絲毫不會影響房產的繼續走高。所以就像前面預測的，目前還是處在房產的上升期，但並不是最高位，所以想要入市的小夥伴們還是可以根據自己的情況考慮入市，畢竟在未來1-2年內幾乎不會出現房產大幅度下滑的情況。
下面這幅圖詮釋了很有意思的現象，如果我們把房產分為低價位，中價位和高價位的話，分別佔25%，50%，25%。在6月份的這個季度，悉尼，墨爾本，布里斯班，阿德雷德和堪培拉的高價位房產的增值都高於中價位和低價位的增值。然而佩斯，霍巴特和達爾文則是低價位的房產增值高於其他兩個價位。由此可以預測，在主要的幾個首府城市，未來高價位的房產的增值還是相對比較堅挺，物以稀為貴，還是會吸引到一群特定買家。尤其在悉尼的高價位增值會尤為突出，但在布里斯班高價位增值6.4%和中價位的增值5.7%，並沒有很大的懸殊，所以如果您選擇跨州投資的話，資金不是非常有限，投資布里斯班中價位的房產還是會相對比較穩健。
租金回報
那說到投資除了資產增值之外，另外一個重要指標就是租金回報。但由於近半年房價的攀升，導致了租金回報率再創新低，全國範圍內租金回報率平均只有3.4%。悉尼墨爾本僅有2.6%和2.8%。布里斯班還是位於前三大首府城市中之首，4.1%。雖說租金回報率有所下跌，但據CoreLogic 6 月季度的租金審查顯示，全國租金同比上漲 6.6%；自 2009 年 1 月以來住宅租金的最高年增長率。偏遠地區的年租金增長率更高達達11.3%。布里斯班較過去一年，租金增幅高達7.3%。
這一點我們租賃部門可以非常明顯的感受到。有些區域的公寓租金基本回到疫情前的水平，在市場上的租賃時間也大大縮短。基本在1，2周內就可出租。還有些區域的別墅租金更是出現競拍現象，讓我們的業主非常主動，可以在眾多租客中優中選優，很多租客都表示願意簽署2年甚至更久的長期租約，這對業主的現金流來說，無疑是非常好的保障。這都歸功於政府通過 COVID-19 加大刺激力度、封鎖期間積累的家庭儲蓄、以及某些市場缺乏出租房的供應都加劇了租金價格上漲。但這裡可以做一個預測， 非常高的租金增長是不可持續的，因為收入增長仍然低迷，負擔能力還是有限。隨著越來越多的投資者參與，隨之會有更多的租賃房源，租金增長也會得到良性控制。
央行利息
隨著政府對首次置業買家政策的退出，以及可負擔性，越來越多的首次置業買家退出市場。而越來越多的投資者進入市場這跟央行持續低利息的政策息息相關的。很多客戶有問我說低利息會持續多久，最好要固定利息多久？目前的失業率還是高於4.5%，如果失業率可以穩定在4.5%之內，也是央行會考慮加息的因素之一。從這張圖表可以預測，在未來兩到三年，銀行的低利息還是相對穩定，選擇固定利息2-3年會是不錯的選擇。因為超過三年的固定利息會有所上調。
總結
最后还是用Henry Todd White这个权威评估公司的几份报告做一个总结：我们这里主要还是以布里斯班为主。尤其是这周布里斯班宣布成为2032年奥运会的申办城市，这也是澳洲既墨尔本，悉尼之后的第三个申奥成功的举办地。相信这座沉睡已久的城市会有一个蜕变后的华丽转身。到那时候，大家就不要再叫我们布村了。下期我们也會來聊聊關於布村申奧成功後，會對房市產生什麼樣的影響，以及有哪些潛力地區。我们先看一下别墅市场。首先，租赁市场因为供应不足，空租率还是会保持低位，租赁市场会持续紧俏。房产市场处于上涨期。销售量持续稳健上涨。
隨著未來審批新房數量的驟減，較悉尼和墨爾本相比，布里斯班的新房需求還是非常strong，並且也會出現了某些新房價格再出售時，會超過原本價格。這個我們也有親身感受。舉個例子，文中有提到的布里斯班北區的Griffin這個區的二手房最近的售價在high 50萬到60萬初。在同一個區域，我們今年2月份的4房2衛雙車庫的別墅新房套餐僅從$51萬8售起，2小時內就售出15套，開發商自留的5套都分別加價3萬到5萬不等售給當地自住買家。文中還指出布里斯班南區Greenbank也是極具潛力的區域，均價在55萬左右，還有些大地別墅也賣到60，70萬以上。我們挑選的4房2衛雙車庫的升級別墅套餐都在不到50萬，租金在450到470不等。所以選好房產很重要，最近也有跨州的客戶使用了跨州的買家中介，他們會把房產讓我來評估一下，我看到之後，有些不得不說要謹慎入市。無論挑選二手房還是新房做投資，都需要嚴謹的數據在背後做支撐，而不是靠中介的煽動說辭。說了布里斯班，那麼黃金海岸的別墅市場跟布里斯班情況差不多，這裡就不再詳細說明了。
我們再看一下公寓市場，布里斯班的租賃市場需求增加，空租率有所好轉，公寓市場處於恢復期。銷售量開始回升。未來審批新房數量相較穩定，會出現了某些新房價格再出售時，會超過原本價格。
這裡值得一提的是黃金海岸的公寓市場比較有意思，從圖中可以看出，公寓需求比布里斯班的需求明顯更多，租賃緊俏，空租率更低。由於未來可建新案有所下降，所以目前出現新房再出售時高於原本價格的情況遠遠大於布里斯班。這歸功於疫情之後，越來越多的州際移民願意選擇黃金海岸生活，很多好區的公寓自住需求要比投資客多，這也是為什麼再出售時，會有比較好的漲幅的原因之一。
這裡再提醒一次大家，雖然房市很火熱，但無論挑選二手房還是新房做投資，都需要嚴謹的數據在背後做支撐，而不是靠中介的煽動說辭。理性入市，擇優選擇非常重要。
