By Published On: September 14th, 20213.4 min read

澳洲房市已經持續升溫將近一年,房價到頂了嗎?接下來房價走勢的關鍵節點該如何預測跟觀察呢?大量洲際移民到布里斯班,加上2032奧運加持,布理斯班房市極度火熱,不過到底如何該如何買?有哪些雷區要避免,勿衝動入市?

澳洲房市來到最高位了嗎?

答案是還沒有,下面這幅圖來自ABS,Domain和Matusik的一個綜合預測,基於過去幾個月數據的推算,全澳房產在9月份會比去年同期漲幅25%,到年底12月份會比去年12月份漲幅38%。換句話說,如果你去年12月花$100萬買了房子,那麼今年12月底就會漲到$138萬。但真的會有這麼瘋狂的漲幅嗎?

我們再來看幾組數據。其實從6月份之後,基本開始小幅度回落,換句話說,雖然還是在漲,但不像3,4,5月份漲的那麼快。譬如悉尼平均房價6月份單月增漲2.6% ,7月漲幅1.8%,8月漲幅1.6%,墨爾本6月漲幅1.5%,7月份1.2%,到8月份漲幅僅1%。布里斯班會有一點點不太一樣,6月份漲幅為1.9%,7月份小升至2%,8月份落為1.9%,布里斯班沒有像悉尼和墨爾本的連續封城,所以波動不大。如果全澳按照平均每個月2%的漲幅,那麼到12月底,全年漲幅會達到24%,所以我個人認為漲到38%的可能性不大。當然隨著接種疫苗的人越來越多,如果疫情情況控制得越來越好,那一切皆有可能。

未來房價走勢的關鍵節點

1. 供求關係

根據Corelogic 數據最新報道,2021年的待售房產遠低於過去5年的平均數量。8月份的待售房產比過去5年的平均值低了27.1%, 但銷售量遠超過去5年同期水平,達到歷史新高。政府也在新財年預算案中加大在基礎建設方面的支出,增加可負擔性房屋數量審批,只有當供應量提高,才會緩解房價持續走高。

2. 調控政策

房價的持續走高跟低利息是密不可分的。歷史數據證明利息開始升高時,房價回落。那麼什麼時候央行會加息呢?當經濟強勁增長,失業率降至4%,通貨膨脹持續處於2%-3%的目標區間,央行預計2023年底會滿足升息條件。

另外還有一個很有趣的判斷房價走勢的一個指標就是看銀行新批的總貸款量(這裡不包括refinance ),它會提前4到6個月預估房價走向。像從去年8,9月之後,新批的貸款量開始增加,尤其是自住房貸款量大幅度增加,這帶動了年初房價增長創下2004年以來的單月增長新高。然而年初,投資者也逐漸進入市場,投資房貸款的增加,讓這波房產紅利持續增長。但目前隨著房價越來越難負擔使得貸款能力下降,首次置業者逐步退出市場,隨著自住和投資貸款量的減少,意味著未來6個月房價的增長速度也會隨之下調。

布里斯班到底如何投 ,有哪些雷區要避免

我們還是先看一組數據。全球10大最適合居住的城市中,澳大利亞佔了4個首府城市,其中布里斯班排在第10名。由於疫情控制的相對穩定,3月季度州際移民報表中,有7000多人搬到昆州,穩坐州際移民的榜首,其中3800多人來自新南威爾士州,其次是2900多人來自維州。這無疑也推動了布里斯班的房價。

下面這幅圖解釋各個首付城市的高價位住宅,中價位和低價位住宅在過去3個月的漲幅情況。悉尼,墨爾本,布里斯班,阿德雷德和堪培拉都是高價位的房產增值高於中價位增值,中價位房產增值過於低價位的房產增值。但佩斯,霍巴特和達爾文卻相反。以布里斯班為例,過去的三個月,高價位房產增值了6.9%, 中價位5.8%, 低價位4.3%。

在跟我們咨詢並購房的客戶中,發現本地升級自住房,和外省移民過來的,大部分會選擇中高價位的房產,也有部分投資客會選擇中價位的房產,尤其是悉尼和墨爾本的朋友們,花更少的錢可以享受到更好的lifestyle做為自住選擇,投資更少的錢可以比在悉尼墨爾本有更高的投資回報。低價位房產也有著不俗的表現,這也得利於首次置業者,本地和州際投資客的青睞。所以結論就是如果錢和貸款都不是問題,那就投資10公里以內的,深受自住者青睞的高價位房產,更多的是享受capital gain,租金回報在3.4%左右。如果手頭資金和貸款有限,可以考慮投資20-25公里內的,生活設施便利,有不錯學校的中價位房產,增值穩健,租金回報在4.3%左右。如果資金和貸款都非常有限,只能考慮30-35公里左右的成熟發展區,租金回報在4.5%到5%。

但這裡需要特別注意的是,謹慎投資新開發區,當然不是所有的新區,尤其是60%以上都是投資客的,別忘記了,其中的首次置業一般在住1-2年之後,也會轉成投資房,這樣租售競爭就更加激烈了。有些區域像西邊的Ripley, 北邊的Caboolture,南邊的Pimpama, Parkridge等,都出現了價格虛高,租金回報低的現象。

我們在幫客戶做計算的時候,都會按高於目前的利息和空租率去做保守計算,這樣在未來才不會感到財務壓力。如果您想要規劃適合自己的投資策略或者希望我們可以幫您尋找合適的物業,歡迎點擊預約鏈接咨詢。

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