買公寓慘虧，現在拋售好時機？

現在公寓市場回暖，為什麼有人賣公寓慘虧呢？現在是不是個好時機賣呢？如果預算有限，公寓不能買嗎？真的要買，如何挑選呢？今天我會把最近很多人問我的有關公寓的問題一次跟朋友們講清楚！

最近有很多來諮詢的朋友都跑來問我有關公寓的問題，他們說：Yoyo啊，我之前買的公寓都跌，現在市場那麼火熱，是不是可以現在趕緊幫我賣掉？不求賺，但也至少要回本。有些比較年輕的couple也會問說若預算有限，本身也挺喜歡住公寓的，那我該買怎樣的公寓
首先，你要先知道下面這點：

1.買入和賣出的時間

就是我們常說的低買高賣。舉個布里斯班的例子，在2003，2004年，這個時間段買入的二手或者期房公寓，在2008年左右賣出，很多都是賺了15%到25%。但大部分08，09年買的公寓，過了10年賣，有些剛好持平，有些甚至都到不了買入價。包括15，16年買期房的公寓，如果在19年，20年交接的話，的確會虧的很厲害。當然以上所說的只是我看到的很多普遍現象。一定有不同的案例。這就引出了下一個關鍵詞。

2.差異性和品質

差異性體現在公寓的整體設計理念，在同一個區域，這個樓是否有不一樣的吸引力，譬如具體位置，戶型面積，公共設施，景色朝向等等。那麼品質跟新舊或者是大小開發商沒有必然的聯繫，大的開發商照樣也有公寓樓出現塌陷情況，舊的公寓樓的品質質量也不見得比新的差。所以如果你的公寓從品質和差異性都很outstanding，那即便是在市場的低位，價值還是依舊堅挺。這也引出我們第三個關鍵詞。

3.供求關係和競爭

公寓在該地區的供貨量是什麼樣的？該區的購買需求，有什麼樣的人群會去買？譬如有些區域的供貨量一直都是供大於求，有非常多的選擇，在REA網站上就能給我們一個初步的guidance，我們可以看出賣和租supply供貨量的情況。接下來看需求，是不是大部分都是投資客在買，如果是，那麼之後的出售和出租都會有很多競爭。所以簡單來說，如果你投資的公寓在供大於求的區域，同時又要跟有很多類似公寓的投資者在競爭，在賣和租的時候，就會出現discount甚至虧賣賤賣的情況。

4.隱藏成本和管理
很多人買公寓會忽略很多隱藏成本，看似高租金回報背後，您還要付物業管理費，有些聽過一年要接近1萬的物業管理費，這樣算下來扣除租金，所剩無幾。如果再加上大樓管理不到位，那這樣的樓盤怕很難找到下一個買家接手。

先看這一幅圖，這是一幅全澳綜合別墅和單元房的比較。可以看出其實公寓也是有在漲的，經歷過去10年的起起伏伏，現在公寓市場也正在復蘇上漲中。最近RPDATA的數據資料，截至三月，公寓和房屋的漲幅差距僅剩8.7%。

現在布里斯班公寓市場算是全澳中表現最突出的，3 月份的月度 (1.6%)、季度 (4.6%) 和年增長率 (15.1%) 均創下新的週期新高。在過去的 12 個月里，典型的布里斯班單元房的價值上漲了 63,000 元。隨著疫情逐漸開放，很多國外旅客，移民，留學生陸續抵澳，需求變高，而公寓的租金回報的yield相對於獨立屋來說，會更高一些。相信如果買對了，公寓還會繼續增長。

回歸當初的問題，現在是脫手好時機嗎？這裡只是表達我自己的看法，不構成任何投資建議啊。「現金流, 是否增值，綜合評估你的投資組合」 我一直強調現金不是王，現金流為王。如果你的公寓每年要貼補很多現金去養它，沒有什麼增值，或者即便是有一點增值，那每年的現金補貼積累下來也是不小的一筆數字，可能會將增值的部分都抵消了，所以這種情況下可以考慮近期出售。如果增值方面一般，但是現金流很好，都是正向被動收入，換言之，養它沒有任何成本，還能帶來收入，那可以考慮先留著，除非有更好的投資回報的項目，可以考慮置換。最後還是要看一下你整體的投資組合狀況和未來要調整的方向和想要通過投資組合去達到的一個財務目標。

如果你是自住，只要你喜歡，你可以負擔，將來不打算轉投資房，純粹自住，那我也不會有太多的建議，因為每個人的喜好審美預算都不一樣。當然如果你問我，我們有買過3個公寓，其中的一套也住過。但如果未來我想要住回公寓，我還是會用租的形式住在我喜歡的區和喜歡的物業。

簡而言之，我會把錢花在可以為我的投資組合帶來增值，但我又不需要貼補，還可以帶來正向現金流的物業。當然要感謝我們當時做的比較早，10年前就意識到這一點，因為行動得早，現在養房相對就比較輕鬆了。買了賣了自己的公寓，同時也幫客人買過賣過公寓，從這些年的經驗來看，到底從投資的角度，我會怎麼做呢？我講幾個故事吧。前面有說到入市和賣出的時機很重要，這裡我不贅述了，因為沒有人可以準確無誤的在市場最低點買入，在最高位賣出。所以我們下面考慮的因素是不要被市場好壞所左右的。

1: 不要去碰oversupply的區或樓盤

如果去投資一個供大於求的市場，這個開始就注定了不會有太好的結果。分享我10年前就踩過坑，第一套公寓持有了10年，即便投資在布里斯班河邊的富人區，但最後賣的時候慘虧7萬多，這還不包括每年貼錢5，6千去養房的費用。但在這個隔壁的區，雖然不是在水邊，但這個區並沒有大量的公寓供貨量，公寓樓盤也是比較Boutique的精品低密度更適合自住的大戶型，持有4，5年，客戶在賣的時候，穩妥的賺了至少20%-30%以上。一般會出現oversupply的情況，相對投資客的數量會更多，只有當更多的自住人群願意搬入該地區時，這是房產增值的一個好兆頭，這裡的房價也相對更加堅挺，因為自住人士更加關心自己的社區，居住環境等等。這就是為什麼高密度公寓往往會吸引更多的投資者，這為之後轉售和租賃競爭激烈造成隱患。如果你看到無論是二手公寓還是期房樓盤，不確定是否有投資價值的話，有興趣咨詢的朋友們可以聯繫我們了解一下。

2: 不要付overprice

這樣的開始也注定了之後要花更長的時間等待它的漲幅。但很多人在買的時候，並不知道自己是否付overprice了，專業人士會相對容易的就能判斷出來。最簡單的方法就是搜索在同一條街或者附近幾條街跟它類似公寓在過去1-3個月的銷售情況和目前在市場上賣的情況。但可做參考的不僅僅是價格，我們要看它整體性價比，面積大小，朝向景觀，戶型架構，設計裝潢，公共設施，物業管理費，每平方米價格。還有就是密度，是精品開發項目還是幾百套相似的公寓，物業管理團隊，大樓出租經理的經驗等等。當我們與其他公寓比較時，這些都是我們需要考慮的因素。如果可以的話，與當地仲介，估價師，銀行，居住在那裡的居民交談，他們的反饋意見間接反映出房產市場的價值。

如果是買期房公寓也是一樣的道理，我們之前在Teneriffe的一個低密度精品公寓，3房2衛雙車庫雙陽台，外加儲藏間，有一部分是Hamilton山景和市中心景色，2018年期房是80多萬，去年交接已經漲了至少$10萬，當時開發商願意多付10萬收回，現在目前的價格在$110萬以上。另外一個期房項目，在黃金海岸Palm Beach一棟中密度的近水靠公園的公寓，當時小三房的2年多前的期房價格從$60多萬起，目前在建中，現在也至少有25萬以上的增值了。這些項目共同的特點就是當初期房的價格跟周邊二手房公寓的價格差不多，有些甚至更低一些。所以找到一個性價比高的無論是期房還是現房，買入價格相較同類產品更有優勢，那麼這就成功一半了。

3: 品質決定成敗

這個品質跟開發商大小，用的東西是否是大牌沒有直接關係，跟更人性化的設計，更安全過硬的安裝，和後期更用心的管理是息息相關的。舉個例子，我們前段時間有兩套在同一個區的公寓在出售，這個區雖說不上oversupply，但市面上還是有比較多的選擇。兩套公寓位置就隔了3條街，一個上市3天內就有了最高出價，超出業主預期值，比之前期房的價格高出幾萬。另外一套公寓，位置更好，面積更大，樓層更高，景色更好，上市30天才有1個offer，並且比另外一套3天內售出的offer低了5萬，也比之前期房的價格低了幾萬。

你可能會好奇這是為什麼，這跟我剛剛說的品質有關，那個在短時間內賣到更好價格的，無論是樓內的公共設施，包括車庫，還是房間內部的設計和收納，都可以看出設計師在很多設計細節上是經過深思熟慮，更注重人性化居住體驗。同時它的設施材料管道安裝可以看的出不是敷衍的，是安全過硬的，有些公寓一進入，就有股奇怪的味道，那跟它的通風系統或者下水管通是否順暢等是有關聯的。

除了從這些硬件軟裝上看出它的品質之外，後期的物業管理更為重要，小到公共區域的衛生清潔，一草一木的修剪維護，再到樓里如果出現漏水等需要維修的時候，物業管理和大樓經理對待這類事情的處理態度和時限，這些可以通過我們觀察到的，可以通過跟住在樓里的居民聊，還有就是通過律師調研body corp full discloure report，看看樓里是否有足夠的Sinking fund去進行維修，看是否有人拖欠物業管理費不交，大樓保險的範圍和險種都有哪些，譬如有沒有保flooding等，看看最近的mintues季度開會中有哪些問題被提出，如何解決，多久會解決，接下來的會議有哪些議題要討論等等。從看到，聽到，調查到的，我們都可以有一個大概的判斷整棟樓的硬件軟件和管理的品質。這也就是為什麼短期內賣掉那套公寓無論是從遞offer的數量還是詢問量都更受青睞。如果是期房公寓的話，我們可以考量它的設計和之前做過項目的口碑。一般專業人士看到一個項目，對它的稀缺性，投資自住比例，投資回報等等有一個大概的預估。

公寓到底能不能投資呢？如何投呢？希望以上的經驗分享可以幫助到對投資公寓感興趣的朋友們避免入坑。若有任何房產問題，也歡迎預約我們的免費咨詢服務