最近跟我們諮詢的人，10個有8個會問，布里斯班一月份房市如何？還有上漲的空間嗎？我是否該等房市回調後再進場？你們有什麼專業建議嗎？既然大家都這樣問，那我這邊就整理2022布里斯班房市漲幅的數據報告給大家參考，至於是否該等房市回調後再進場？我在最後會跟大家說說我的看法。
澳洲八大首府城市房市狀況
悉尼在過去三個月房價有所放緩，為0.8%的上漲，在上個月房價下跌0.1%，是過去12個月以來房價的首次下跌。但在過去12個月還是有22.4%的增長。 2022年1月份是悉尼歷史最高房價。
墨爾本在過去三個月房價還是平穩放緩，僅有0.2%的增幅，2月份增長為0, 看曲線圖，如果不出意外，大概率會下跌的趨勢，在過去12個月的平均漲幅12.5%。目前還是墨爾本歷史最高房價。
布里斯班和阿德雷德還是唯二兩個曲線圖呈現上升趨勢的首府城市。上個月分別上升1.8%和1.53%, 過去三個月上升7.2%和6.4%, 過去12個月上升29.7%和25.8% 。當然這些數據都是將別墅和公寓通盤考慮進去的。
如果我們來細分一下。布里斯班的2月份單月別墅漲幅1.91%，過去12個月有32.75%的好成績。是唯一一個首府城市別墅過去12個月超過30%的漲幅 （雖然黃金海岸不是首府城市，但它也是有超過30%的漲幅）。那再來看一下布里斯班的公寓市場，跟之前預測一樣，還是持續穩健的恢復和增長，2月份的單月漲幅1.47%, 當然在一些自住區域，相對是大3房，大2房的公寓相對漲幅會更好一些。所以無論是別墅還是公寓的單月增長，布里斯班還是位居龍頭。那麼2月底，3月份的這場洪水到底有給布里斯班房房產降降溫嗎？等下會跟大家具體聊一聊上週看房的一些情況。目前布里斯班和阿德雷德的房價還是在歷史最高位。
佩斯上個月小增0.3%, 過去三個月房價上升1.3%，過去12個月有8.6%的增幅。歷史最高房價在2014年6月。霍巴特2月份上升1.2%, 過去三個月房價上升3.5%，過去12個月上升26.0%。目前房市還是在最高位。達爾文上個月小小增長0.4%, 過去三個月房價上升1.5%，過去12個月上升12.3%。最高房價在2014年5月。從曲線圖可以看出跟Perth一樣都已經是向下走的趨勢。
首都坎培拉上個月也是略增0.4%, 過去三個月房價上升3.1%，過去12個月上升23.8%。目前房價還是歷史最高位。但可以看出，較去年相比，增長已經放緩。
供求和可負擔性決定房價走勢
從這些曲線圖我們可以看出悉尼和墨爾本的市場情況比較類似，布里斯班和阿德雷德情況差不多。我們都知道房價跟供求關係，可負擔性是密不可分的，雖然不是唯一指標，但的確是重要的考量因素。圖中可以看到悉尼和墨爾本，無論是New listing 還是Total listing都已經超過去年同期水平。供房量上去了，外加難以負擔的價格，買家有更多的比較和選擇，房價自然就會回落。我們再來看看布里斯班和阿德雷德，total listing的供房量跟去年同期相比，布里斯班減少了接近26%，阿德雷德減少了21.6%。布里斯班New listing的數量也是不如去年同期。供不應求，外加仍然可負擔的房價，所以未來這兩個城市漲幅後勁十足，當然不太會有像去年同樣的漲幅，但短期內還是會穩健上漲。所以尤其是想要進入布里斯班市場的朋友們，做好跟當地自住，投資買家，還有跨省的投資買家一起競爭，並且要做好競爭非常激烈的心理準備。
這就為什麼很多找我們來諮詢和買房的朋友們跟我們說，自己看了大半年，有的甚至1年多都沒買到房子。我們非常理解大家的心情。另外在這裡想跟悉尼和墨爾本的朋友們提前打個招呼，我們知道在悉尼2-3個月的交接非常正常，在墨爾本3個月的交接基本是標準。但如果你們想要在布里斯班拿到更好的deal，這邊的平均交接時間就是30天左右，有些甚至更短。有的時候並不是中介push你或者不接受你的offer，一方面現在的市場turn over很快，另外一方面很多賣家想要盡快交接可以升級自己的自住房，或者買投資房，時間就是金錢，如果同樣價格，大部分情況下，賣家還是願意選擇更快交接的。所以需要跟你的broker，banker溝通好，做好貸款交接的充分準備。
澳洲八大首府城市租賃市場狀況
租賃市場依然走俏，2022年所有首府城市出租空置率都進一步下降。首都Canberra 2月僅有0.5%。 3%的空租率都視為比較健康的比例，目前只有兩所首府城市的空租率在2%以上。根據SQM數據，Sydney 2月份的空置率僅為 2%，是自 2018 年 10 月以來的最低水平。 Melbourne的空租率也基本恢復到接近疫情前的水平，在2.3%。其他的首府城市除首都堪培拉再創16年新低，2月份的空租率都不超過1%。譬如Brisbane 0.9%，Darwin 0.7%，Perth 0.6%，Adelaide 0.4%，Horbart 0.3%。
低空租率也提升了租金的漲幅。過去一年Combined Regional的租金漲幅為11%，綜合首府城市租金漲幅7.8%。墨爾本過去一年的獨立屋漲幅為4.6%，公寓情況有所好轉，漲幅5.5%。其他首府城市的獨立屋租金漲幅全都超過了公寓的租金漲幅。值得一提的是布里斯班，布里斯班的獨立屋租金漲幅最高，高達11.3%，其次是霍巴特的10.2%。公寓部分達爾文公寓租金漲幅最高，有8.7%, 其次也是霍巴特8.4%。綜合看來，八大首府城市不管是獨立屋或單元房，租金漲幅都不這不錯的表現。
當然空租率低，租金漲幅快，並不意味著租金回報高。澳洲平均租金回報為3.2%，combined reginal 4.1%, combined capital 3%, 這個回報在過去17個月以來沒有繼續走低，而是趨於穩定。 Sydney，Melbourne的租金回報率還是低於3%，分別是2.4%和2.8%，這跟難以負擔的房價息息相關。布里斯班的表現跟上個月一樣，回報率在3.6%，一般我們幫客戶找的房產投資回報都在4%-5.2%之間。
洪水對布里斯班房市影響
大家最關心的還是2週前的洪水對布里斯班的市場有什麼樣的影響？根據以往的受災情況和處理經驗，Sherwood、Graceville、Oxley 等地區通常會受到一定影響。但當今市場下，這些區域的房產均有4至10個競拍者，買家仍然看好市場。
Graceville這個區域曾在 2011年的洪水中遭受過重創，一套位於236 Long Street East的4房3衛的別墅，以高於reserve price，181萬的價格在洪水之後的一周內售出，當時有10 名競標者競標該物業。
Ray White拍賣師Gavin Croft表示，受洪水影響的區域，有五分之四的房屋將於周中拍賣。週末拍賣的情況與此類似，他預定拍賣的10 處房產中已有 7 處被搶購一空。 Place首席拍賣師Peter Burgin表示，他們上上週末在布里斯班進行了35場拍賣，其中大部分在未受洪水影響的地區。但鑑於天氣情況，只允許買家進行線上看房，並沒有取消拍賣。 Belle Property首席執行官Peter Hanscomb表示，安全是目前的首要任務。確實有一些房屋受到了洪水的影響，但由於還不知道受災的程度，決定把部分拍賣轉到線上。這確實導致了客人無法親自到場看房，但對他們買房決定並沒有太影響。
那上週我幫客戶看的幾處完全沒有被洪水影響的區域，有一套出價在$52萬以上的裝修過的4房2衛雙車庫，當時來了108組人來看房，有90個offer，最終以接近70萬的價格售出。同一區域的一套位於729平米的corner block，簡裝的3房1衛的別墅，靠近公園商場，也已高出asking price 13.5萬售出，當時也有80多組人來看房，大家的購房熱情絲毫未減。
跟當地賣家中介交談過程中，這次洪水對沒有受災區的物業沒有絲毫影響，相反，因為供貨量非常有限，反而房子更快賣出，價格都超出賣家心理價位。目前的很多listing基本都在不到1週內under contract。那麼租賃市場也是同樣強勁，很多賣家賣了自住房之後，會先去租房，讓原本就十分緊俏的租賃市場更加是一房難求。我們的租賃部門收到很多除了當地租客的申請之外，還有很多來自悉尼墨爾本，以及國外的家庭移民陪讀等情況。租金漲幅根據不同區域，在$50到$150/週不等，很多租客願意提前預付半年租金。所以我認為短期內，布里斯班的獨立屋和單元房的漲幅和租賃都不太會有太大波動。當然這次洪水到底有沒有影響，我們等4月份出了3月份的數據報告再來為大家做全面分析。
以上就是我們總結各大數據平台的2月份房市數據分析以及Yoyo個人實務經驗跟看法，希望有幫助到大家。若大家對我們的服務感興趣，也可以預約我們的免費諮詢。
