大家好。想必大家也从新闻中了解到上周昆州的飓风情况，这周开始孩子们也重返学校，布里斯班也终于放晴了，大家悬着的心也可以放下了。这期内容想给不住在布里斯班的朋友们一个update，也跟大家分享一下要在昆州投资房产时的一些注意事项。
昆士兰州飓风来袭
从上周二一早，我们就向所有租客和业主通报了最初被评估为二级热带气旋的Alfred飓风，预计将在周四周五登陆布里斯班，瞬时最大风速可达每小时130公里，提醒大家做好充分准备。幸运的是，该气旋在上周五晚减弱为一级气旋，造成的损害比预期要小。然而，热带低气压仍携带大量水汽，导致整个周末及周一持续强降雨，部分地区出现洪涝灾害，昆士兰州东南部约有30多万户家庭断电，新南威尔士州东北部也有近2万户家庭无电可用。面对灾情，昆州政府做好充分准备和迅速采取多项应对措施。
住在Moreton, Sunshine Coast, Gold Coast, Redlands 等部分沿海居民也被紧急要求撤离至安全地带。目前昆州州政府以及centerlink都分别推出了不同的补贴给受台风影响的市民申请，其中有包括因台风影响无法上班、房屋损坏、造成多天停电等等。详细的补贴申请条件可以到官网查看，在网上输入地址即可查看是否合申请资格。在灾难来临之时，澳洲和昆州政府还是相对比较给力的。
查询补贴点击这里：
接下来，我想给准备要在布里斯班或昆州投资的朋友们一些建议分享：
1: 在选择房产时，应了解该地区的历史洪水记录和地势情况。
在Brisbane flood map里，我们有住在海边的西人同事发现，在她居住的区，之前有些受洪水影响的街道，现在再去查变成了不受影响，非常Tricky。所以我们在利用洪水地图区查询时，既然我们不能保证地图100%的正确率，那就将范围扩大多几个街区更保守地去评估。即便这个房子或周围没有flood，但如果出现overflow，也尽量不要考虑从而降低风险成本。
我会给到大家查询布里斯班, 黄金海岸, Logan, Redland和Ipswich市政管辖洪水区的官方网站供大家参考：
2: 购买滨海房产需要注意的事项
我知道很多朋友喜欢投资海边度假屋，既可以出租，也可以度假时使用。但滨海物业需要特别注意房屋的结构安全，如屋顶、地基和窗户是否能够抵御恶劣气候。此外，土地的稳定性也至关重要，确认该地区是否存在土地塌陷、滑坡或海岸侵蚀风险。排水系统是否畅通也是关键。滨海物业容易受到盐雾侵蚀，金属配件、木制甲板甚至混凝土都可能因长期暴露而受损，潮湿环境还可能导致霉菌问题。这些都是滨海物业需要定期检查和维护的。
此外，购买前还需确认地块是否有地役权（easement）和退线要求（setback），这些可能会限制未来的扩建或改造。虽然滨海物业提供了独特的生活方式，但随着全球气候变暖，海平面上升可能导致更高的淹水风险，房屋保险费用也会相对较高。未来的出售价值难以预测，因此在购买前，务必做好房屋检查、洪水风险 和保险评估等全面调查，避免踩坑。
3: 保险为你的物业保驾护航
保险是保护物业的重要手段。我们租赁部门之前专门出过关于购买保险的重要性和几个真实案例的分析，感兴趣的朋友可以点击上方链接查看。需要注意的是，保险的免责条款因公司而异，有些保险不包含洪水、风暴损坏或电机烧毁等，需要额外购买。据统计，昆州有54万套房产没有保险或没有购买相关保险。此次Alfred飓风过后，预计有20亿的保险索赔，而2022年的洪水则带来了高达64亿的保险索赔。
即便不在洪水区的房产，近几年的保费也大幅上涨，从过去不到$1000涨到现在的$1500甚至$2000左右。当然，保费会根据物业位置、类型和免赔额的不同而有所变化。即便如此，我再次呼吁所有业主务必购买房屋保险，如果有投资房，建议再加一个业主险，每年约$350-$400。这些费用相比万一发生意外时的几万甚至几十万损失，微不足道，它是对整个家庭财产的保护。对于投资房，每年的保险费用还可以抵税。
另外，提醒正准备签合同的买家，昆州的买卖合同规定，自合同第一个工作日下午5点起，物业风险由买家承担，除非卖家同意特殊条款，例如卖家同意在交接前承担所有房产风险，或合同附加保险批准条件，给买家足够时间购买满意的保险。
4: 避免靠近大树的物业
我们都知道，购买房子最好不要靠近发电厂或大型配电站。但即便你的房子不在这些区域，也不在洪水区，也要尽量避免靠近大树。这些树可能在你的院子里，也可能是邻居的树，甚至是公共街道上的树。一旦树木倒塌砸到房屋，即便保险可以理赔，也需要花费时间和精力跟进。因此，尽量避免购买靠近大树的物业。
5: 1980年之后建的房子以及石棉问题
大部分专家表示，1980年后建造的房屋，如果维护良好，通常能够承受约200公里/时的风速，相当于低等级三级气旋的强度。但如果房屋窗户破损、门松动或屋顶老化，仍然存在安全隐患。当然，这不是绝对的。在昆州，具有特色的Queenslander木头房也很常见。我自己在离市中心3公里处有一套建于1910年的物业，已有100多年历史，2009年翻修过，质量依然过硬，但维护成本确实比其他物业高一些。
此外，石棉问题也需要注意。在昆州，上世纪50年代到80年代建造的大部分房屋使用了石棉材料，主要存在于浴室和厨房的墙面、天花板以及屋檐上。只要石棉没有变成粉尘进入空气，就不会产生严重后果。但如果飓风或恶劣气候导致房屋破损，含有石棉的部分需要及时拆除并更换。如果你想完全避免石棉，建议购买2003年12月31日之后建造的房屋。
总结
最后，简单说一下目前的市场情况。上周六，几乎所有中介都取消了房屋开放活动。我们原本有8个租赁和买卖的房屋开放，最后根据各地区情况，只进行了3个开放，包括线下和视频看房。最近两周的上房率有所下降，但off market的房源机会更多。当然，off market的房源也需要精挑细选。虽然2月中旬的降息是好消息，但这场飓风还是让市场稍稍降温，更多的买卖双方持观望态度，毕竟有些道路和建筑还需要时间修缮。不过，这或许也是检测房屋质量和与卖家协商价格的好 机会。
相比全球自然灾害频发的现状，住在这里我已经非常感恩，没有必要过度恐慌。从留学生到成家立业，我在昆州生活了近20年，无论是经历自然灾害还是全球大事件，如GFC和Covid，澳洲政府、昆州政府以及当地政府都在第一时间给予社区关注并提供解决方案，互帮互助度过难关。我个人在生活、学习、工作、养育孩子以及房产投资等方面的体验都是安全且正向积极的。
最后感谢大家长期以来的陪伴支持，祝福屏幕前的你和家人平安幸福！有任何问题可以随时咨询我们，Midas团队将为您提供专业的建议与帮助。
感谢收看我们的分享，我们下次再见！
