相信拥有投资房的业主们，无论是自己管理房子或是交由专业的物业管理团队来管理，多多少少都会遇到过租客不按时交租的租金拖欠问题吧。这期视频咱们就来和大家深入探讨一下，当租客没有准时交付租金，我们是如何应对并把业主可能会承受的损失减到最小，感兴趣的业主们一起看下去吧！
遇到租金拖欠的应对流程
一开始租客入住前我们会先收2周的租金作为定金，比如说7月1号入住，那么在此之前就需要收到租客签好的租赁合同，bond lodgement以及两周的租金deposit+四周的bond金。租约当天才会将钥匙交给他们，而下一笔汇款只要租客在14/7之前交上都不算拖欠。那么之后取决于是每周一付、两周一付又或是每4周一付的情况来决定下一次租金什么时候due。
如果租客无法在每个rent cycle周租期的最后一天之前付租金，这个时候就会产生arrears，我们的系统会在第2天发邮件提醒租客尽快补上。要是拖欠的时长超过7天，租客依然没有补上租金，我们就会在第八天采取行动发Form 11- notice to remedy breach。
这个时候租客有额外7天的时间去把之前拖欠的租金全部补上。如果在第14天租客即使有将部分租金打过来，但是无法补齐过去这两周的租金，那我们会在第15天发Form12 – Notice to leave。那如果说租客在第14天之后即便是把拖欠的租金都补上了，业主还是有权力不让租客继续租，并告知其离开，以免之后相似的情况重演。
我们发出Form12后，租客有7天的时间可以搬走，也就是第15-21天。第22天要是租客还是赖着不走，那我们就可以紧急申请QCAT warranty possession赶走租客并将其物品移除。
业主可能会担心，如果租客拖欠租金后却失联找不到人了，东西也全部撤走了，欠下的租金该怎么办？我们会向QCAT申请利用租客一开始入住前缴付的bond来补贴欠租，那如果bond无法fully cover欠下的租金，这就要提到我们在过去多个物业管理分享视频中都一再强调的业主保险的重要性，除了可以cover租客对出租房造成的损坏，租金拖欠保险也可以赔偿，当然前提是物业经理或业主在整个流程中做了及时回应，提供出相应的form等，保险会将业主的损失减到最低。但如果物业经理或者业主没有及时回应并提供相应的材料证明，也有可能被拒保。
如果是遭遇特殊情况，比如说被家暴、经济困难、破产实在无法偿还租金，租客也可向QCAT申诉，这种有缘由的情况下，最终决定取决于第三方判定，可能是业主和租客5：5分，又或是我们和业主商量后给租客一个payment plan想办法将租金慢慢还上。
如何避免出租房出现租金拖欠？
说到这里，大家肯定很好奇我们Midas租赁团队是如何尽量避免出租房出现租金拖欠的呢？在筛选租客申请时，我们严格把控，会根据租客职业，租金占收入比例，过去物业经理给出的reference，判断租客是否有稳定的经济收入支付租金。我们Midas租赁团队一般也会打给申请人目前或者过去的物业经理多方确认，尽最大努力招到优质租客，让业主们安心，同时也会提醒和协助业主将业主保险购买好，以应对在出租过程中出现的不可预知的极端情况。
总结
好啦，以上就是租金拖欠的流程和解决办法，希望今天的内容对大家有帮助，如果您有任何疑问，或者想要进一步了解我们的物业管理服务，都欢迎随时联系我们。感谢您的观看，我们下期见！
