By Published On: September 20th, 20231.7 min read

 

又到了每月一次的最新房市分析,快速带大家来看看全澳房产相关的房价走势动态,看看八大首府城市在这个连续三个月停息的情况下都有怎样的变化呢?

 

澳洲三个月连续停息

上周刚进入九月份,就收到了澳联储再次停息的消息。连续三次停息,很多人可能会问,澳联储加息终于结束了吗?停息到底意味着喘息的机会还是加息的终止呢?

澳洲四大银行在停息后纷纷给出了自己的预测:

其中三家银行都认为加息已经到头,4.1%的cash rate最高峰是在三个月前的六月。而NAB则认为加息并未结束,并预测11月很有可能才会迎来现金利率的峰值。Westpac和NAB预测要等到2025年末才能回归2.6-3.1%的利息水平,而CBA和ANZ则认为2024年尾就能看到利率明显下降。

此外,目前澳洲四大银行中就有三大银行陆续将房贷固定利息降下来了,说明浮动利率应该也会在不远的将来有所下调。

那么这对澳洲房市有什么影响呢? PropTrack资深经济学家Eleanor Creagh指出,还没感受到紧缩周期(Tightening Cycle)带来的巨大冲击,9月现金利率的维持的确会增加了买家和卖家的信心,随着春季房产销售季到来,房价可能会继续上涨。

 

全澳房市概况

Corelogic最新数据所示,综合来看全澳房价仍在上涨但有放缓迹象,过去三个月涨了2.5%,略低于七月份的2.9%。八大首付城市上个季度的房价平均增长了3.1%。除了霍巴特以外,其余城市都在正向增长中。

参照Corelogic截止9月3日的每周拍卖成交率,八大首府城市过去四周的平均成交率为66.1%,高于七月份成交率的65.6%。

八大首府城市表现

那么分别来看一下八大首府城市在8月份的表现。

 

首先悉尼8月份单月就增长了1.1%,过去三个月的增幅高达3.8%,和去年1月最高房价相比有6.2%的差距。

 

墨尔本上个月略增0.5%, 过去三个月房价增长1.6%,和去年2月峰值相比,还是有6.7%的差距。

 

接下来布里斯班,上个月增长1.5%,过去三个月房价增长最高,涨了4.2%,但与去年6月高峰期相比,还是有5.5%的gap。

 

再来看看阿德雷德,目前房价突破去年7月峰值,处于历史最高位。上个月增长1.1%,过去三个月有增涨3.4%的表现。

 

佩斯八月份也处在历史新高,房价略涨0.9%,过去三个月增长2.9%。

 

唯一负增长的霍巴特上个月房价略跌0.1%,与去年5月最高峰相比,有13%的跌幅!

 

再来看看达尔文, 8月略增0.8%,虽然过去三个月有1.6%的增长,但与2014年的最高房价相比,还是有11.2%的下跌。

 

最后堪培拉单月增长0.3%,三个月涨0.5%,离去年6月峰值还是有8.6%的gap。

布里斯班房市概况

目前布里斯班无论是月增长还是季度增长,与其他首府城市相比都是增长最快的。主要原因是由于房源供应短缺及大量买家需求的竞争力所致。我们上周视频提到过关于澳洲春季呈现反季节性的房源供应量。

那么现在来看看Corelogic截止9月三日给出的过去一年新房源数量变化以及总房源供应。全澳平均新上市的房源数量为1.4%,总房源量则下降了11%。图中可以非常明显看到,在过去的十二个月,墨尔本、悉尼、堪培拉新上市房源都在往上涨,分别是17.4%,15.7%以及8.3%, 而其余的首府城市都沉陷负增长的情况。尤其是布里斯班的新上市房源在过去一年里减少了13.3%, 总房源供应也有23.8%的巨跌。

 

从Apollo六月份的数据可以看到,布里斯班的拍卖成交量高达70.4%!

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正如上述八大首府城市分析中提到的布里斯班单月以及季度增长情况都有优越表现。大布里斯班地区的住宅房产的中位数价值目前为$747,626。比Covid疫情前高出了37%。

现在来看看独立屋市场,整个8月份,布里斯班的独立屋房价上涨了1.6%。季度增长率为4%。目前,布里斯班的独立屋中位价为832,247澳元,比上个月高出12,415澳元。

我们在帮客户看100万左右的,比较有特色的房产时,一个open house会有50,60组人也不为奇,有些房产一个周末中介就可以收到10个offer。当然这还是要看不同的区域和不同品相,不同价位的房产都会有不同的情况。近期我们也有帮客户找到投资回报接近6%的房产。

布里斯班的单元房中在8月份也上涨了1.1%。季度增长率达到了3.8%,再次成为过去三个月内表现最强劲的首府城市。大布里斯班地区的单元房中位价值为526,159澳元。

这点我们也是深有体会,一般在比较好的区域,像1房2房比较有特色的小户型走的也是很快,1-3周就会under contract。大部分还是首次置业和downsizer的自住人士比较多。

布里斯班租赁市场

再看一下大家比较关心的投资回报,从这两张租金年增长变化图可以看到租金价格逐月呈现放缓迹象。根据CoreLogic的数据,布里斯班的独立屋租金在过去12个月内上涨了6.9%,单元房租金上涨了15.4%。但不同的区域,房屋的具体位置和屋况。以及房源上市的timing都会决定房租和多久可以租出去。

我们团队在帮客户租房时会有深刻体会。目前city附近的公寓一搬出来之后1周左右的时间就租掉了。suburb比较新的物业像别墅和联排走的也会比较快,当然学区房就更不用说了,刚上市还没有open house,就会已经收到申请。如果您想要了解您的投资房目前的一个房价和租金的估值,欢迎点击描述栏预约免费咨询,看看我们如何帮助您达到较好的投资回报。

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毋庸置疑,布里斯班房产市场已经脱离2022年末的下跌趋势。在我们帮客人看大布里斯班地区的不同物业类型时,可以明显感受到待售物业的短缺以及买家之间这种不平衡的供不应求关系。就短期而言,在这样一个选择有限的情况下,房价会放缓,但不太可能停止上涨,或继续下跌。如果供不应求的情况没有解决,涌入的买家数量继续增加,再加上逐渐回调的房贷利息,买房竞争的情况只会加剧,价格上涨也难以平复。如果您也担心买不到自己的理想物业,同时也在困惑到底是不是买房时机,欢迎扫码跟我一起探讨您目前感兴趣的区域,我将在70分钟里为您详细解析区域分析报告以及根据您的财务状况制定出最适合您的购房策略。

總結

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