上周和大家提到了澳洲连续两个月停息的好消息，以及澳联储给出的解释和3位金融专家的分析。
那么停息期间是购房的绝佳时机吗？而8月份的停息是否意味着现金利率上调的终结呢？相信这些问题是当前房地产投资者最想知道的。
停息如何影响澳洲经济？
7，8月份的利率暂停对于贷款人和房产市场来说显然是个好的消息。从几张图中看出失业率仍然处于创纪录的低位，甚至还在进一步下降当中。就业增长势头强劲。
通胀在过去2个月，有明显下降的趋势，从6.8%降至5.6%，再降至目前的5.4%。但由于通胀率里包含了许多不同的衡量要素，如果撇除价格波动最大的项目，例如房屋啊，食品及农作物、汽油等等，核心通胀率仅仅从6.4%降至6% ，仍然是高于澳联储目标的两倍，服务销售业的表现也依然强劲，自2022年6月以来仍然增长了4.2%。这些各项经济数据来看这两次停息会是一个过渡，在年底前大概率还是会有至少一到两次加息。
停息期间的房产市场
然而对于房产市场，前几个月的连续加息好像对澳洲房市并没有任何影响，相反绝大多数首府城市已经从谷底反弹。停息之后的房市，从图中的最新数据显示目前八大首府城市房价基本全部回归年度正向增长，尤其是阿德莱德和佩斯的房价现已达到了最高房价峰值！偏远地区的表现，跟去年不同，今年总体首府城市的房价增长强于regional。7月regional房价上升0.2%，而首府城市的价格则上涨了0.8%。自去年12月以来，首府城市的房价下降2.7%，偏远地区则有5.6%的跌幅。
八大首府城市的表现
我们快速看一下8大首府城市城市表现。除了达尔文保持不变和堪培拉7月单月下降0.1%外，其他首府城市在7月份都呈现上涨趋势。其中阿德莱德和布里斯班的单月涨幅最高1.4%，并列榜首。悉尼继续引领澳大利亚的房价复苏， 房价已经连续涨了八个月，本月上升0.9%，季度涨幅最高为4.5%。
墨尔本略涨0.3%，过去三个月有2%的涨幅。 从去年2月的最高点来看，房价下跌了7.2%。
布里斯班的房价在7月份上涨了1.4%，达到了单月涨幅新高。 在连续上涨6个月后，布里斯班已经从谷底复苏，上个季度表现也有4.2%的涨幅，值得注意的是目前房价跟去年6月房价的最高位相比，还是有6.9%的差距，说明还是有不错的投资机会。
阿德莱德在7月份的市场表现也很突出，房价上涨了1.4%，从而创下历史房价新高，这跟有众多外省投资人纷纷涌入投资是分不开的。
珀斯房价在去年大部分的时间都逆市上涨，今年也继续攀升。本月上涨了1%，达到了新的峰值， 到目前为止，过去一年中房价上涨了3.4%，使其成为过去一年中表现最强劲的城市。珀斯目前是 除达尔文外，房屋中价位第二低。可负担性也是受到众多跨州投资客的青睐。
霍巴特房价在7月份没有变化。但在过去一年里下跌了11.4%。
达尔文的房价本月略增0.3%。过去一年之中价格下降1.2%。与许多其他市场不同，达尔文在2023年还未看到复苏，但在去年也并未看到大幅度骤跌。
最后堪培拉，房价在7月份下跌了0.1%，但过去三个月有上升0.7%的表现。虽然堪培拉在近几个月从谷底反弹，但房价仍然比去年6月的峰值低了8.9%。
布里斯班房市概况
现在来看看布里斯班的房市概况。根据Corelogic的数据，大布里斯班目前的别墅中价位为$819,832，同比上个月增加了$13,051澳元，这个价格增长是个均值，具体情况还是要具体分析。但每个月的价格变化，我们在帮客户买房过程中深有体会，虽说看房，参加拍卖人数虽没有像去年高峰时期那么疯狂，但是品相好的投资或者自住房，基本在1-3周内就会售出。我们帮客户在近期购买的别墅，现在放回到市场卖，都有3%-7%不等的增值。
两周前去参加离市中心7，8公里的东区。一个占地405平米，5房3卫双层带游泳池的全新别墅拍卖，卖家是builder，将地一切二建新房，室内面积300，造价大概在$90万左右，地价大概在$75万左右，当然对于卖家地的成本和建筑成本都会更低，最后以$1.77M售出给当地一对自住买家，我个人认为这个价格对市场复苏后来说，对买家来说也是一个不错的价格。要知道在去年最高位的时候，类似的再大一些的新房基本都在接近200万或在200万以上。所以目前入手布里斯班还是有很多机会可以找到优质房产。
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而大布里斯班單元房市場在本月创下历史新高，上升1.7%来到$520,346这样一个中位价。比一个月前增加了$8,084澳元。当然這些只是作为参考的平均數據，具體要根据房子的地理位置、土地大小、房屋狀況而定。
我们近期帮客户卖的公寓和联排别墅，90%以上的询问基本还是以当地自住者居多，地理位置品相不错的，基本也是在1-3周就Unconditional了。
到底公寓和联排别墅能否投资呢？要看具体情况，如果你的启动资金非常有限，或者交付太多的land tax, 想要diversify你的投资组合，有良好现金流的公寓和联排别墅也不是完全不能考虑，当然要看这个物业的稀缺性和物业管理费等综合考量。我们之前帮自住客户买的公寓都有不错的增值，转投资房后，也有超过6%的租金回报。
布里斯班租赁市场
由于布里斯班的租金市場依然保持紧俏的狀態。空租率持續保持在1%。
之所以大家愿意投资布里斯班的房产，除了10年后的奥运会在布里斯班举行之外，大家觉得长远投资会有不错的增值，另外就是租金回报也很稳定。布里斯班别墅租金年增长率7.7%，而單元房的租金年增长率为 15.8%，位居首府城市前三名。但别墅租赁与前2年高峰期相比，租金涨幅远低于单元房是因为疫情后，大部分员工回到市区复工，对远郊的别墅要求减少，从而就会影响租金增长。
我们团队都深刻体会到这一点，大部分单元房出来，1-2周内就租掉。但有些别墅需要2-3周，甚至更长。当然最终还是要看物业地理位置，价位，timing和打广告的照片，策略等综合考量。
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还是有人经常会问现在是不是入市好时机，没有人能够100%预测未来，虽然我们之前的预测也都还算比较准。至少有一点，我们通过数据和每天帮助客户买卖管理房子的实战经验可以看到市场的走向，目前房价跟去年最高峰相比，这个价格的差距越来越小，会不会很快像Adelaide和Perth一样，突破去年记录，达到一个房价新高，没人知道。但从目前情况来看，布里斯班的市场是朝着这个趋势去发展的。我们不能把控市场，但我们可以趁银行暂时停止加息的时间，重新计算一下贷款额度和利息，我知道有些银行目前对新客户给出极具竞争力的deal。
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总结
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