今天和大家聊聊澳洲买房不可不知的“6年法则”。本期视频也是做为回应近期一位买家中介客户的提问。相信屏幕前的你们,只要在澳洲住过一段时间,不管是买房自住、投资,对于这个“六年法则”都不陌生吧!文中会跟大家分享一些不同案例。
什么是“6年法则”?
简单给不了解“6年法则”的观众科普一下:六年法则简单解释就是当自住房的业主 (澳洲PR或者Citizen)搬离了这套自住房之后,可以选择空着房子之后再搬进来,也可以选择出租出去,如果选择出租,那么出租期限不能超过6年,若在六年内售出并在这期间没有其他的主要住所,那所赚的房产增值部分是不需要缴纳CGT,就是我们常说的Capital Gain Tax 资产增值税。在房产售出当年报税的时候可以去Claim 免自住房增值税。如果超过了6年,那就要根据增值和天数进行一部分比例去缴税。
如何评判“主要住所”?
我们先来说说有关税务局(ATO)是怎么评判“主要住所-也就是我们常说的自住房”的,以及如何计算豁免额度。根据ATO官网上的资料显示,在审查房产是否为主要住所(PPOR)时,一般会根据以下几个因素来定义:
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业主及家人居住在该房产,并存放大部分的个人物品和财产
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该房产为收信地址(mailing address)
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这是业主登记选民名单上的地址
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这个物业的水电网都开通在业主名下。
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案例分析
明白了六年法则的基本知识,现在直接上案例,让大家更深入了解现实生活中经常出现的复杂情况。具体可以分为以下几种情况来讲解:
1. 主要住宅没有产生收入
小明购买了一套房产并自住了3年。后来因为工作搬去其他地方,他的儿子一直免费居住在这个房产。小明在这期间没有出租过获得盈利,也并没有其他房产视为他的主要住所/自住房。 十二年后,他打算卖掉房子就能申请获得这个主要住所增值税(CGT)的免税豁免。
2. 主要住宅产生收入,并累计不超过6年
小芳2000年买房并即刻入住,2010年搬到外面,她在搬走后直到出售房产的这段期间内:先是出租了三年、后空租两年,然后又租出去三年,并在2018年将房子售出。从搬走之后的8年中有累计6年是出租,有2年是闲置,没有产生租金收入,所以不计算在6年法则的期限中,所以这个案例符合主要住所的“六年法则”增值税豁免条件。
3. 主要住宅产生收入,6年法则可以重复分开使用
小杰2000年买了房子,2010年由于工作搬到外地去,并将房子出租5年。2015小杰搬回房子自住4年后,并在2019年再次出租3年,最后在2022年卖掉房子。由于小杰在第一次和第二次分别出租时间都少于6年,并且小杰在这期间也没有其他住所。所以小杰可以申请主要住所增值税的豁免。
4. 拥有2套或以上的房产,提前选择哪套作为主要住所
小李于2012年购买了一座布里斯班的房子,并立即入住。住了2年后2014年10月搬到了珀斯,并出租布里斯班的房子。5年后2019年小李购买并搬进珀斯的一套新房子,并在2023年3月决定出售了布里斯班的房子。 当他在填写他的2022–23税务申报表时,小李决定将自2014年10月搬出后直到2019年10月在佩斯购买新房产的这段时间内,把布里斯班房子视为他的主要住所。这段出租布里斯班房产的时间不到6年,意味着小李有资格根据“6年法则”申请主要住所增值税豁免要求。 由于小李决定在19年购买了珀斯房子后就不再将布里斯班房子视为他的主要住所,因此他需要在22-23年税务申报表中为该期间(2019-2023)缴纳房产增值税。值得注意的是2019年当他购入佩斯房产作为主要住所时,布里斯班房产在当时要重新做一个评估,方便在2023年卖房的时候进行增值税的计算。
5. 主要住宅收入超过6年如何计算增值收益
小王以18 万买了一套公寓。她立即开始住在公寓作为她的主要住所: 1996年9月29日,小王搬到州际并出租了公寓,当时公寓的市场价值为22万。在跨州期间,她没有购买其他房产。根据 2021 年 9 月 29 日她以 55万5的价格交接了这套公寓。当她出售房产时,她支付了 15,000 的代理费和律师费。由于小王将该公寓出租,她在离开期间最多可以将其作为她的主要住所6年。这是1996年9月29日至2002年9月29日期间。
小王必须在她第一次用做投资时1996 年 9 月 29 日,按当时的市场价值计算(22万)。 小王的 CGT 计算如下:
售出价格 − 基础成本 = 增值收益
$555,000 − ($220,000 + $15,000) = $320,000
非主要居住天数(超过6年限制的天数)
2002年9月30日至2021年9月29日= 6,940天
持有房产总天数(从购买房产日期算起)
1996年9月29日至2021年9月29日= 9,132天
资本收益
$320,000 × (6,940 天 ÷ 9,132 天) = $243,188
她还有资格使用 50% CGT 折扣来减少房产增值收益:
$243,188 × 50% = $121,594
小王无权获得主要住宅的全部豁免,需要在 2022 年除了报告其他收入之外,还需申报这笔$121,594的增值收益 。
6. 主要住宅部分用于出租,譬如Airbnb或者祖母屋,该如何计算。 如果主要住宅的其中有一部分用于出租,那么对该部分就没有办法进行全部增值稅的豁免。
小张在2006年买了房子并立即搬进去: 她把房子的75%用作自住,剩下的25%用作出租。 2017年,她搬了出去,把房子出租了。 她于 2023 年卖掉了房子,获得了 40 万的增值收益。 小张选择将这套房子作为她的主要住所,并出租了六年。 由于在小张在搬离居住之前,房屋的 25%就已经用于产生收入了,因此相同比例的增值收益可评估:
400,000 × 25% = 100,000
具体如何计算豁免额度,大家也可在点击这里获取相关链接。
總結
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