澳房最新数据案例分析｜低于市场评估价拿下房源！

By JayPublished On: May 21st, 20240.9 min read

上周和大家快速分享了澳联储不加息，全澳八大首府城市的动态走向，这期我们带大家来分析全澳最新的房市表现如何，结合我们近期在布里斯班买房和租赁的一线实战报道以及案例分享。

全澳房市概括

四月份全澳房价继续攀升，CoreLogic的数据指出全国房价指数（HVI）上涨了0.6%。这与二月和三月份的增幅不相上下，当前的增长周期延续了15个月，房屋中价位上涨4,720澳元。自去年一月低谷以来，房价上涨了11.1%，约为78,000澳元。

佩斯仍然位居榜首，引领着全澳房价增长，4月份单月就上涨2%，其次是阿德莱德1.3%和布里斯班0.9%。不难看出布里斯班房市在历经12个月的冲刺后，房价增幅首次低于1%。除了墨尔本0.1的跌幅之外，其余首府城市都迎来正向增长。

而季度表现的情况也非常相似，全国平均房价季度涨幅为1.8%，除了墨尔本保持不变，其他城市的房价都有所上涨。其中佩斯6%的涨幅遥遥领先，然后是阿德莱德3.3%和布里斯班3.1%。继2月份9.2%的年增幅，目前的全国平均年度增幅有所回落，来到8.7%。

偏远地区房市概括

偏远地区单月和季度表现都胜过首府城市，但年度表现还是有3%的差距。其中西澳以5.3%的房价季度表现领跑，南澳和昆士兰也有3.9%和3.2%的好成绩，而维多利亚是唯一一个单月呈现负增长的区域。

低、中、高端物业的房价涨幅

这幅图显示了首府城市低、中、高价位房价的走势。澳联储现金利率保持不变，三座全面开花的城市看似不受影响不断飙升，但实则经济下行外加中东冲突伴随的物价、油价飞涨，人们更倾向于购买低价位房产，需求不断增加导致房价增幅远高于中高端物业。低价位房产增幅几乎是高端房价涨幅的一倍！

偏远地区的季度表现和首府城市非常相似，除了维州以外都是正向增长，西澳、南澳和昆州更是遥遥领先于其他地区。从这幅图中不难看出偏远地区的综合季度平均表现比首府城市高出0.3%。

布里斯班独立屋市场

接下来我们来分别看一下布里斯班的独立屋和单元房市场：

布里斯班单月独立屋房价上涨0.8%，季度上涨2.7%，年度表现为15.9%，目前独立屋中价位在$920,046。

近期实际案例1

跟大家分享一下我这几周帮客户买房的情况。我们5月初周六帮客人参加拍卖，这个区离市场中心差不多13公里左右，中价位在90多万，一般在市场上13天左右就会卖掉。我们帮客人参加拍卖的是一套占地809平米的5房3位4车库别墅，包括楼下legal height的granny flat祖母屋，卖家没有出租，是一个大家庭自住。如果有独立水电表，加一个fence就可以独立出租。目前没有DA，但跟townplanner沟通下来，有一分二的潜力，后面一样大小，一样前脸的地已经是隔成两块。这块地没有洪水、没有easement，方方正正的flat block。

我们最终帮客人以$1.101M的价格拿下，低于$1.18M目前Corelogic给出的评估中价位，接下来交接拿钥匙会直接帮客户打广告出租，进行长期物业管理，根据目前的租赁市场来看，我们出租团队还是有信心帮客户租到$950/周左右的价格。客人从找房到拍卖结果，表示非常满意。再此祝贺我们帮买家在一个多月时间，并在预算内买到心仪的有潜力分割的大地物业。

近期实际案例2

另外一个案例就是我们帮interstate买家，购置的Gross rental yield 超过5.87%的高现金流别墅，同样是一上市第一个周六open之后，卖家中介收到7个offer，最后凭借我们的专业诚恳和合同term等优势，卖家中介选择给到我们。我们$78万的价格并不是最高的，我们客人也是需要finance贷款条款，有另外两个offer出价高于我们，其中一个还是悉尼的买家中介，比我们高出了$1万5的价格。中介说最终选择我们一个是跟我见过面，我们也跟他所在的agency之前合作过几个deals，但另外2个出价更高的买家和买家中介没有见过面，也没有合作过，价格虽高，但finance能否通过，卖家中介更介意是不是会有一定的不确定性。咱们主打就是solid的deal，我们跟任何中介的合作都是基于诚信，专业和确定性。我们帮客户卖了这么多年的物业，我深知确定性对卖家/卖家中介的重要性，对我们买家也是一样重要。

我们看一下周边区域近期售价，5月份售出的，地小了近100平米，售价接近$85万。另外同一个区售价超过$86万。之所以能以这样的价格优势拿下来，也要感谢卖家中介对这个区域不是那么了解，他主要负责的区域是布里斯班附近的富人区。Anyways，这次deal我们也很幸运，买家对这个deal也十分满意并给出肯定，在还没有交接前，续租租金我们又谈高了$105/周。再次恭喜我们的买家，也感谢您的信任。

如果屏幕前的小伙伴对购买自住或者投资房有任何问题，欢迎点击描述兰预约我们的免费咨询，看看我们的团队如何可以帮到大家。

布里斯班单元房市场

我们刚才提到过，数据表明人们更倾向于购入低价位的房子，因此单元房作为可负担性较高的物业，成为人们投资和自住首选。除了霍巴特以外，其余首府城市的单元房房价涨幅都高于独立屋增长。那么布里斯班单元房单月上升1.6%，季度表现为5%，单月和季度增幅是独立屋增长的整整一倍！17.4%的年增长率，单元房中价位突破$60万。

全澳租赁市场

我们再看一下大布里斯班别墅的租赁情况，过去2周内我们帮客户租了6套别墅物业。根据SQM research的数据显示布里斯班4月份的空置维持在1%的超低率。全澳独立屋的平均年租金增长为7.11%，其中布里斯班上涨了7.9%。

现在来说说我们出租团队的现实情况，像在老牌富人区Camp Hill的一套双层3房别墅，我们成功帮客户租到该区类似房型最高价，$890/周，而市场上类似4房和3房的房源周租金价位在$850左右。我们的老客户对这个结果还是非常满意。在离市中心以北的区域Bridgeman Downs，双层6房5卫的大别墅，年涨幅在10%不等，我们也帮业主在三天内租到$1350一周的好价格。

还有在东区的全新4房单层别墅，我们以$780/周租给优质家庭客户。隔壁同样4房全新单层别墅，只打$720/周广告。黄金海岸Coomera一带的别墅竞争也是比较激烈，我们最终还是以$780/周的租金租给了收入稳定的优质租客。

还有一些新上市的别墅也都在3-7天租掉，这些new listing的业主朋友我们都没见过面，有些是老客户推荐过来，有些是比较了很久，慎重考虑之后找到我们，再次感谢新老客户的信任和推荐。当然在这里并不是说我们管理的物业都是3-7天出租出去，这也不现实不真实。出租时长会根据当时市场情况而定，稀缺性，timing，该价位物业在整个区域的受众群体等等都会影响出租时长和价格。

说完独立屋租赁情况，我们来看看大布里斯班单元房。全澳平均年租金增长为6.7%，布里斯班排行第二，高达10.5%的年租金增长！我们上周就有一套在Hamilton的2房1位带车库公寓，最终以$650一周租到整栋楼同户型的最高价。以上说到的物业一部分是我们作为买家中介，帮客户买好房子之后进行后续管理的情况，也有一些是客户自己买的投资房，后来找到我们帮忙管理的情况。每套房产所在区域，房型和屋况都不一样，因此具体情况还需具体分析。