By Published On: July 27th, 20212.1 min read

記得在2020年疫情期間,我們的一個內部預售VIP土地別墅項目在7天的時間,27套被新老客戶預定,這應該算是在疫情期間,最熱賣的一個別墅項目了。至今(2021年6月),這個土地別墅項目也漲了至少三萬。另一個在水邊的土地別墅項目是在今年(2021)年初時預售,當時更為瘋狂,開盤一小時內90%都被預訂了,當時的這個水邊別墅項目至今(2021年6月)在短短不到半年間也有10%的增值。新老客戶們都非常感謝我們。那麼,到底這些好的投資項目都具備哪些條件?這裡列出三大原則(這也是我挑選項目的準則)。

1. 供求關係

25法則是4%規則的衍生,最初是一位美國財務規劃師Willian Bengen在1994年率先提出的退休儲蓄經驗法則。 25法則,簡而言之,是一種簡單籠統的計算方式,假如你準備30年內退休,你需要多少資金來維持退休生活。譬如你需要每年$10萬澳幣做為被動收入退休,那麼你要達到$10*25=$250萬的淨資產。如果$10萬是你想要的結果,那麼$250萬就是你需要的淨資產目標。每個人想要的結果不一樣,所以目標也不一樣。利用25規則建立你房產投資組合的第一步,用倒推的思維再去分解如何在一定時間內達到這個目標。如何具體做?歡迎聯繫我們。

2. 自住vs投資比例

說到買房和租房的需求,另外一個重要因素就是在一個區域或者項目中,我們要分析自住人群和投資人群的比例,因為無論在什麼樣的政策和經濟環境下,如果自住人群比例高的話,意味著剛性需求大,相對會能更好地抵抗通貨膨脹。另外自住人群會更加在意和願意維護好所居住的環境,對房產增值起到助力,即便是未來轉成投資房,租賃市場也不會有那麼多的競爭。相反,如果在這個區域或者項目中,投資者所佔比例過大,相對會很容易受到市場波動和政策的影響,在出租和出售的時候,都會有比較多的競爭。所以一個相對健康的自住投資比會很重要,為房產增值和穩健出租都打下良好基礎。

3. 稀缺性

什麼是稀缺性呢?我也會從以下三個方面去分析。尤其像在地廣人稀的澳洲,您的物業除了滿足交通方便,生活設施便利等這些基本條件之外,如果它所在位置是可以走路距離去到以下任何一個地方就具備了一定的稀缺性。譬如走路可以去公園,河邊,商場,學校,醫院等,因為絕大部分的物業都滿足開車可以到達,但尤其這次疫情之後,很多公共交通設施都關閉了,所以如果您的物業可以走路就到這些地方,那它的稀缺性就體現出來了,在未來增值和出租都會佔很大優勢。

另外,稀有房產類別也對未來增值和租賃起到積極影響。譬如:我們之前接的其中一個項目就是那個區域現有的和政府審批的大部分房產類別都是公寓,一小部分是聯排,新審批的別墅幾乎沒有。我們之所以接了那個項目就是因為開發商同意做別墅,因為當時政府審批的那塊地是可以開發聯排的,如果開發商做聯排的話,那至少是做別墅數量的2倍,但我們還是說服開發商做別墅項目。最終這個別墅項目在未正式開盤前,我們這邊就認購了一半,兩年的時間這個項目增值了將近$20萬。這就充分說明了土地的稀缺性和稀有房產類別所帶來的價值,換句話說就是在同一個區域,大家都在做高密度房產,你做中低密度的房產,那無論是未來增值還是出租都會有很好的表現。

最後一個體現稀缺性的就是性價比,相同區域,相同房產類別,我們除了簡單地比較價格之外,還要看造房所用材料,結構和包含的所有東西,以及所處地勢高低,景觀,戶型,院子等等諸多因素去考量,綜合分析它的性價比。

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