今天我們來盤點一下布里斯班在過去10年間的10個房價增幅最大的區域，這裡我們主要針對的是獨立屋，不包括公寓或聯排別墅。當然像corelogic, SQM research, abs等數據，每個月，每個季度都會有所不同，我們會分析這些區域的共同點以及增長迅速穩健的潛在原因, 僅供大家參考。但要注意的是數據和區域並不是一塵不變，這裡提到的區域不做針對個人的投資建議。
第十名、Banyo
Banyo位於布里斯班東北部，離市中心也只有15公里左右，Banyo是目前10大排行榜里唯一一個房價中位數不超過100萬的區域，目前中位價為91萬3，相比大布里斯班中位價1.1M，這個地區的房子還算是比較可負擔，還款占家庭收入比例為21.08%。該區房屋每周平均租金為615澳元，回報率在3.93%，空置率為1%。十年間的房價增長為110.4%，Banyo 有所Australian Catholic Uni澳大利亞天主教大學，離火車站，機場，海邊都非常近，火車線路直達布里斯班市中心。布里斯班機場區是除市中心之外的第二大就業中心，為周邊居民提供了就業機會。
值得一提的是這10個地區都有一個特別明顯的共同點，就是自住人口比例普遍都偏高。像Banyo的自住人口就高達69.1%，說明了這個區域包括環境都特別適宜居住。還有一個共同點就是這些區域的人口一定都是正向增長，但增長都比較穩定，也並沒有那麼高，像banyo的人口在2021記錄的年增長率為2.15%。低人口增長也意味着這些地區近期不會有太多新的建設和房屋供應量，也沒有大片土地進行再開發。
第九名、Wishart
Wishart位於布里斯班15公里左右的南區，10年間的房價增長了110.6%，險勝Banyo。房屋中價位在1.35M，空置率1%，自住人士比例高達74.6%。我們都知道普遍家庭收入還款指數在30%以上的話就視爲難以負擔，Wishart的還款率在23.85%所以還是屬於可負擔性較高的區域。而人口增長率爲1.5%，對比布里斯班周邊一些新開發區以及新房源供應充足的Pipama年度人口增長就已高達9.67%。而Ipswich的south ripley作爲大量新住宅項目興建的地帶人口增長率也將近5%。這也說明了人口增長並非房價增長的唯一指標，像我們接下來要講的暴漲區，你會發現這些地區並沒有新的產業開發，或許相較人口低密度，有着成熟優質社區纔是吸引自住家庭居住的主要原因。
第八名、Wavell Heights
位於離市中心10公里左右，北區的Wavell Heights，近十年房價增長111.8%，該地區供應的單元房和聯排別墅數量不多。自住比例佔70%，中價位在1.2M澳元，這個地區主要是購買老房子推倒重建居多，實際上這些老房子的土地價值隨着時間推移纔是真正助漲房價增值的部分。也正因如此，Wavell heights的rental yield租金收益其實並不高，大約在3.2%，每週平均租金爲650/周。近幾年鑑於良好的地理位置，靠近機場附近，並且臨近布里斯班大型Westfield Chermside購物商場，該區也開始吸引了一些投資客。家庭還款率在23.34%，每年人口增長1.48%，如此緩慢的增長率更像是自住人口擴張家庭的表現。
第七名、Camp Hill
第七名也是視頻中提及到多次，離布裏斯班來7，8公裏的東區Camp Hill，這個區海拔地勢高，在過去10年房價漲了112.5%，目前中價位在$1.53M，其中69.4%自住，每周平均租金700，回報率為3.1%。空置率為1%。這個區的家庭收入超過18萬2的占比最高，還款房貸占家庭收入比例為21.9%，Camp Hill的可負擔程度超過前面提到的幾個。這個區也是很多當地人在做subdivide，地一分為二，舊房推倒重建，新房的售價基本在$2m-$5m不等。由于缺乏新房屋供應，人口變化同樣不意外，僅增長1.29%。
第六名、Ascot
北區的Ascot，十年平均房價漲幅為113%。相信大家對這個suburb不陌生，是布裏斯班top 7的富人區，離市中心6.5公裏，中位價就高達2.41M，這個區的房子基本上都是一些高端high end的豪宅。Ascot空置率為0.6%，平均租金1100一周，租金回報算是比較低，僅2.2%。這時候你可能會問，租金回報那麽低自主比例應該會相對比較高？Ascot綜合自住比例59.3%，這個數據一般是根據postcode郵編進行分類，接壤的富人區Hamilton也是同一個postcode，自住比例低是受Hamilton沿河的高密度單元房住宅的影響。相信未來在Northshore Hamilton建設的奧運村會吸引更多人入住這附近的區，像在山上，跑馬場附近的這些稀缺老貴豪宅價格只會穩健遞增。
第五名、Chapel Hill
第五名是在西區，離市中心12公裏左右的Chapel Hill，10年內中價位經曆112.9%漲幅，目前中價位來到1.35M，平均租金800一周，rental yield租金回報3.5%，自住比例非常高，83.4%, 周邊有不錯的私公校，離昆士蘭大學也只有10分鍾的車程。該區居民收入比較高，還貸比例僅有19.11%，住在這裏的也都是以專業人士，企業高管的家庭為主。像這樣的suburb房價一般不會受到現金利率波動影響，也是投資房的不錯選擇。投資者可以考慮購買這些高收入人群出售的二手房。由于chapel hill也是老城區，人口增長維持在非常低的變化指數，僅1.13%。
第四名、Grange
Grange與chapel hill情況類似，多以獨立屋房源為主。它位于布裏斯班7，8公裏的北區。過去10年增長114.5%，中位價在1.6M，平均租金785/周，回報率2.8%，由于附近有不錯的學區，房子深受家庭喜愛，自主比例74.1%，空置率0.8%，年度人口增長1.48%，除了推倒重建，Grange基本不會有新增房源的可能性。
第三名、Kedron
10年房價增長排行第三的是Kedron，靠近Wavell Heights，也是位于北區，離市中心10公裏左右，10年增幅為117%，中位價1.19M。沿著Gympie road還是可以看到越來越多的townhouse和公寓在興建。該區房屋平均租金為695一周，回報率3.2%，0.7%的低空置率。獨立屋的稀缺會在未來增值更有優勢。
第二名、Hendra
銀牌得主為Hendra，距離ascot不遠，近10年房價漲了121.3%，強勁增長推動中位價目前至1.71M。周租金937，回報率2.9%，空置率1%。過去10年裏，Hendra多為翻新工程，以及擴建房屋室內面積。人口增長極低0.84%，屬于低密度住宅區。自主比例72.1%，該區家庭收入還款率25.1%，雖是榜單中10個suburbs中房貸還款比例最高的，但還是低于30%的可負擔值。
第一名、Gordon Park
獲得10年布裏斯班暴漲區榜首的是Gordon park，同樣以獨立屋的house為主。房價在過去10年中上漲了121.7%，中價位在1.42M，每周平均630租金，2.9%的回報率，空置率0.7%。Gordon park位于Grange北邊，而kedron就在gordon park南邊，相鄰的三個suburb都入圍了10大暴漲區。有意投資北區的小夥伴們可以留意一下這幾個區域，當然從中價位和可負擔性來看，買家還是需要有相對較高預算和資金。
總結
以上就是布裏斯班過去10年的10大暴漲區，從這十個地區分析總結下來我們可以看到最大的共同點就是這些地區都已經建設完畢，基本不會有新的房源供應或者土地開發。我相信穩健增長的人口和相對稀缺的房源，是這些區域的房價會持續增長的最主要原因，土地供應有限，只能是舊房翻新或推倒重建。因此只要這些地區有需求驅動，價格就會不斷上漲。其次還有一些共同的特征包括多為自住人士、低空置率、人口有增長，但變化小等等，大家可以作為參考要素。當然這10個暴漲區域也不是一塵不變的，我們2年多前也做過這類視頻，區域就會有所不同，感興趣的朋友們可以點擊這裏查看視頻，查看參考。
