出租房维修到底是谁的责任？

在我们帮业主们管理物业时，最常遇到的意见分歧就是关于出租房保养维修事宜：马桶坏了谁来修？房子出现霉菌是谁的责任？室外院子及设施保养维修费谁来付？今天就带业主和租客深入了解一下，出租房出现了需要维修的问题到底是谁该负责，以及如何解决应对相关问题。

在业主将房子出租之前，我们会跟业主检查确认房子整体condition是良好的，适合居住并符合最基础的住房标准。那么当租客入住后反映房子有需要维修的部分，追究责任以及相应费用就取决于是谁造成损坏的。举个简单的例子，出租房的玻璃窗破了，如果是租客在玩耍时不小心打破的，那么就由租客负责维修理赔。如果是由于窗户安装有些年份了，铁片生锈导致玻璃滑落摔碎，那么业主就需要负责将其修理好。

维修一般可以分为两种情况：定期维修以及紧急维修。如何确定房子出现的问题属于定期维修还是紧急维修呢？RTA官网上罗列出了所有紧急维修的项目，包括严重的水管爆裂、厕所堵塞或损坏、煤气泄漏、水电煤气供应中断以及一些天灾造成的问题等等，其余没有列出的问题则属于是定期维修。如果出现紧急维修的情况，租客有两种做法，第一个就是有权利直接联络tradie到场进行维修，并且费用不超过4周的租金。如果业主联系不上的情况，物业经理也可安排tradie去修理，像我们Midas专业物业管理团队有长期合作的tradies，可以针对不同情况联络相应的人士帮忙，并且收费合理，最大化保障了业主的权益。第二种做法就是租客提交QCAT申请repair order，业主和物业经理需要遵从repair order并将其列在日后的租赁合同上。在讨论的过程中，如果业主和租客无法妥协，可以申请RTA dispute resolution让相关人士来鉴定。

和大家分享几个实际案例：

案例1 – 厕所马桶堵塞是谁的责任？

由于厕所堵塞属于紧急维修，一般情况下属于wear and tear的耗损，业主或物业经理需要请专业人士来清通堵塞问题。当然也有一些特殊情况，像是租客小孩将玩具、石子等丢进排水口导致水压及堵塞问题，那么则需要租客自费处理。同理，浴室的排水口也会发生因常年头发堆积所造成的堵塞。我们团队为业主着想，近期贴心为租客准备了硅胶过滤片，达到有效防止堵塞。一般专业人士检查后，都会有书面报告说明原因，这样责任会更加明确。如果业主和租客持有不同意见，RTA也会根据报告去鉴定是谁的责任。

案例2 – 房子出现霉菌谁来负责？

就像刚才提到的，业主在出租房子之前需要确保房子适合居住，因此我们物业管理团队在接下房子进行第一次entry report时也会提前确保房子各个角落没有霉菌滋长的痕迹。如果霉菌生长是因为租客洗澡后没有做好通风或者清洁不当所致，租客将需要负责清除霉菌。如果霉菌出现的原因是由于周边有漏水等引起的，那么就是业主的责任将其清洁干净。同理，专业人士在检查后会给出鉴定报告。

案例3 – 屋檐堆积落叶、游泳池设施以及院子花草树木等保养维修费谁来付？

一般在刊登有室外花园及游泳池的物业广告时，我们物业团队就会提前和业主商讨并明确说明是否包含户外保养费。我们有很多业主更情愿请专业人士来对花园和游泳池进行维护，这样既方便租客，同时业主也更放心。如果是全包的情况下，租金会相对更高一些。我们在后续挑选优质租客时，跟新租客再三确认并告知租客还是需要做好清洁院子和游泳池的日常基础维护。如果租金不包括这些项目，那么租客需要负责对院子进行定期除草，修剪植被。而一些比较大工程的院子保养，像是砍伐树木和修剪大树枝，一般需要专业人士或者工具才能完成，业主就有义务承担相应的费用。另外堆积的枯叶也可能会造成屋檐gutter堵塞，这一部分业主将定期负责屋檐清理。我们物业经理会建议业主到Bunnings购买合适的gutter guard，有效防止落叶堆积，并节省了定期清洁维护的费用。户外游泳池一般是由业主支付定期清洁维护维修的费用，而日常的清洁保养以及购买chemical药水则是由租客负责承担，这些也都会提前写在租房合约里。

案例4 – 空调的定期维修和清洁

相信这个也是非常多业主的疑问，我们也有遇到业主是因为之前的物业管理在空调保养的责任追究处理不当而转到我们公司的。事实上，昆州法律并没有规定出租房内需要安装空调，通常是租客要求或者业主希望保持房子的优良条件而自费安装的。像公寓常见的中央空调，一般是物业管理负责定期维护。在维护保养空调时，业主主要负责房子出租前的空调药水深层清洁费以及由于使用了一段时间后，空调出现工作异常的维修费用。而租客搬进来之后，则有义务定期清理空调过滤网、和负责因个人使用不当所造成的损坏。

案例5 – Pest control 和 Termite

Termite inspection虽没有硬性要求每年去做，但我们的物业经理希望业主的物业是保养良好的，不要有任何潜在风险，防微杜渐，我们团队始终坚信防范胜于治疗。一般新房客搬进来之前，业主会做一次pest control（别墅是自己进行，Town house是物业定期处理）。正规的pest control也会给出规定时间保障，一般在6个月左右。如果租客有反馈， pest control公司会在一定保障时间内，重返物业免费再进行处理。 如果租客租约超过一年，之后一般是租客自己去maintain。如果租客有养宠物的话，在退租时，要根据宠物协议进行地毯特殊清洁以及pest control。

我们团队会帮着业主去协商一个不错的termite+pest control bundle的优惠价，加起来不到$300/年。确保房子每年都会定期做白蚁检查，租客也很感激业主进行pest control，这样一来既保养了房子，也为租客带来便利，这些费用我们会从业主每个月的租金收入里面扣除，还可以用做每年退税，一举多得。

好啦，以上就是有关业主以及租客在租赁期间，一些常见的有关于维修维护明确责任的案例分享以及解决对策，希望对您有所帮助。如果您有个别案例想要讨论或想了解我们专业的物业管理服务，欢迎联系我们。有效沟通，协调平衡好双方权益是作为有经验的物业经理最基本的职业素养。感谢您的支持，我们下期见！

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