大量留學生返澳！澳洲公寓難求，房價將暴漲？！

就在上周，預計有約五萬名中國留學生即將返澳，這讓原本就很搶手的公寓租賃市場又變得一房難求。就在這周，央行又再次調息25個基點，我們這期就來聊聊近期澳洲公寓房價市場的微妙變化，租金和房價的變化？對我們有什麼影響？很多小夥伴們也在詢問是否該進入公寓市場尋求穩定正向現金流？這期為您解答。

在上周的中國教育部網站公佈，即將對網課認證實行限制，中國政府將不接受因網課而取得的文憑。也就是說如果您是在國內家中讀完課程完成了在澳洲大學的學業，那中國教育部將不接受這樣的一個學業認證。

因此才會有這樣的一個突發新聞，即將有約5萬名的中國留學生要返澳完成學業。這引發了人們對學生簽證潮的到來將使租金價格飆升的擔憂。據瞭解，有70％的留學生在澳洲八大名校就讀，這一波留學生潮將直接影響澳洲這些名校附近的公寓租金價格跟租屋競爭壓力。一般來說通常在聖誕假期，大學周邊的房屋空置率會上升，但在目前的一個情況，不光是中國留學生返澳，來自世界各地的留學生也將陸續返澳，預估未來一兩個月空置率只會越來越低，未來租金也將會再上漲。例如新南威爾斯大學、悉尼大學在悉尼市中心附近。截至去年12月，悉尼市中心的空租率1.8%。目前是市中心附近一房一衛出租都要$600/周以上。墨爾本大學、莫納什大學所在的墨爾本市區，空租率截至去年12月為1.7％，一房一衛公寓約$500/周以上。昆士蘭大學，以及很多中國留學生會就讀的昆士蘭科技大學、Griffith大學都在布里斯班市中心附近，空租率截至去年12月為1.1％，一房一衛公寓約$500/周以上。

在過去幾個月的時間我們可以看到各大首府城市的租金都有明顯的漲幅，其中悉尼和布里斯班的租金漲幅一年超過15%。

這半年我們租賃團隊感受非常明顯，別墅的租金上漲逐漸慢下來，續租漲幅在5%-10%之間，然而公寓市場像一匹黑馬，有些公寓僅半年租金漲幅就超過10%-15%，也有個別租客自己提出願意多付$50-$100不等。當然這還取決於區域，樓的年份，公共設施等等。目前我們幫業主出租公寓，基本前一個租客搬走，不到1周就可以找到下一個優質租客。申請中我們看到越來越多的國際留學生和一部分的海外移民家庭，因為目前出租房短缺，我們也看到另外一個行業在悄然興起，其實很多當地洋人中介都已經在做了。我們知道買家中介幫買家買房，現在也越來越多的買方的租房中介，也就是幫租客成功找到適合他們的出租房。我們在去年今年幫助了一些Interstate和海外的老客戶成功租到房子。如果大家有需要這方面的服務，歡迎點擊預約免費咨詢。

大家可能會好奇布里斯班公寓那麼多，怎麼會有這麼多人租不到房子呢？我們看到主要有兩個現象，一個就是現在很多公寓又放出來做短租airbnb，雖然政府也在打壓和暗地走訪，但還是有業主為了高回報的租金鋌而走險，這樣一來，長租市場的房源就少了。另外一個方面，我們在幫客戶買賣公寓時發現85%以上都是首次置業或downsizer，包括使用我們買家中介的客戶很多也讓我們找尋適合自住需求的公寓，那麼有些原本在出租的租客在公寓交接後就不得不搬走，這樣可供出租的貨源就更少了。

大家可能比較關心的就是這樣的情況會持續多久，那是不是現在是購入公寓的好時機？

我們認為目前這種租賃貨源短缺的情況在未來短時間內不會馬上解決，布里斯班很可能是第一個經歷公寓供應不足的東海岸城市，目前政府審批的DA數量遠遠少於之前2014到2017年的高峰期。目前每年需要大約 23,000 套額外的住宅來適應人口的增長。目前隨時利息，建材和人工成本的增加，已經手裡有地的開發商不會著急開工，這也就是為什麼目前布里斯班的公寓完工量創下。相信這對手上有公寓的投資者來說也是一個好消息。

那就有人問現在是不是可以入市公寓？我們先將其分成2大類去分析。一類就是期房樓花，以我過往的經驗，偏向自住人群的中低密度有特色的公寓，在未來比較容易出租和出售，也有相對穩定的增值。但是不是只要中低密度的公寓就一定好租好賣呢？不一定，要看樓的品質戶型設計等等，有些密度不高，但一看就是投資客偏多的公寓，這種未來賣的話，不一定會有好的增值。所以在投資公寓樓花的時候要格外小心。

另一種就是出租比例佔絕大多數的高密度公寓，這種就不要投了，評估和未來賣的時候不虧10%-15%就不錯了，不要被銷售的說辭，fancy的樓書和樣板間蒙蔽了雙眼，失去理智。即便是目前租金市場好，但因為售價偏高，投資回報比其實並不高。

這就引出要說的第二類現房，其實目前的現房公寓是非常好的選擇，我們在過去幾個月幫我們買家找到非常有特色適合自住的公寓，價格也是適中合理，即便轉成投資房，也有5%以上的gross rental yield。另外就是相對還可以撿漏的偏投資類型的公寓，有些公寓目前出售的價格比7,8年前樓花的價格還要低或者跟賣家之前買的價格差不多，但是租金高，gross rental yield也有在6%到8%不等，這比買期房樓花性價比高太多，也規避了很多不確定的風險。以上並不構成任何投資建議，也不是讓大家都去買公寓。

當然我知道有些投資者手上資金非常有限，尤其是央行這周是自去年5月份以來的第9次加息，那麼如果買不了別墅，這種高現金流的公寓也可以做個參考，當然不要期待有太好的增值。另外公寓一定要做好物業管理這部分的盡調，sinking fund是否有足夠的資金，大樓是否需要重大維修等等。如果大家有想要對您的公寓做一個售價和租賃的免費評估，或者您想瞭解布里斯班的公寓市場，歡迎點擊預約免費咨詢。

趕緊將第一手消息轉發給需要的小夥伴，也歡迎轉發給有需要的朋友們，感謝大家長期以來的支持和關注，我們下期見！希望有幫助到大家。若大家對我們的服務感興趣，歡迎預約我們的免費諮詢。